Khái niệm và thực trạng giao dịch đất không có sổ đỏ
Giao dịch đất không có sổ đỏ là việc mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà bên chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, hoặc không chứng minh được quyền sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm giao dịch.
Trong thực tế, việc mua bán đất không có sổ đỏ thường xuất phát từ một số nguyên nhân sau:
-
Người bán chưa hoàn tất thủ tục cấp sổ đỏ, nhưng đã sử dụng đất lâu dài.
-
Đất nằm trong quy hoạch, đất khai hoang, đất lấn chiếm, đất chưa đủ điều kiện cấp sổ.
-
Các bên muốn “né” thủ tục công chứng, thuế, lệ phí… nên chỉ lập hợp đồng viết tay.
-
Quan hệ thân quen, tin tưởng nhau nên không kiểm tra pháp lý đầy đủ.
Với tâm lý “thỏa thuận là được”, nhiều người đã bỏ qua khâu xác minh pháp lý, để rồi sau đó phải chịu hậu quả pháp lý nghiêm trọng khi tranh chấp xảy ra.
Giao dịch trên đất không có sổ đỏ có hợp pháp không?
Căn cứ Điều 188 Luật Đất đai 2013 (vẫn đang có hiệu lực theo Luật Đất đai 2024), người sử dụng đất được thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đáp ứng đủ các điều kiện sau:
-
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
-
Đất không có tranh chấp.
-
Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án.
-
Trong thời hạn sử dụng đất.
Như vậy, việc chuyển nhượng đất mà người bán chưa có sổ đỏ là không đáp ứng điều kiện để giao dịch. Theo đó, giao dịch mua bán đất không có sổ đỏ sẽ bị tuyên vô hiệu toàn phần hoặc vô hiệu từng phần tùy theo mức độ vi phạm.
Tòa án thường căn cứ vào Điều 117 và Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015 để tuyên vô hiệu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nếu vi phạm điều kiện có hiệu lực của giao dịch.
Dù hai bên tự nguyện, vẫn có thể bị tuyên vô hiệu
Một trong những ngộ nhận phổ biến là: nếu hai bên tự nguyện ký hợp đồng mua bán đất không có sổ đỏ, giao tiền và đất đầy đủ, thì giao dịch này vẫn hợp pháp.
Tuy nhiên, pháp luật dân sự không chỉ căn cứ vào sự thỏa thuận tự nguyện, mà còn xét đến điều kiện về năng lực chủ thể, mục đích, nội dung, hình thức giao dịch theo luật định.
Theo quy định tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự bắt buộc phải công chứng, chứng thực mà không tuân thủ, thì bị vô hiệu. Trường hợp các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong hợp đồng thì Tòa án có thể xem xét công nhận hiệu lực nếu không vi phạm điều cấm.
Tuy nhiên, đối với đất chưa có sổ đỏ, thì việc công chứng cũng không thể thực hiện vì không đủ giấy tờ pháp lý chứng minh quyền sở hữu. Do đó, việc công nhận hiệu lực là rất hạn chế.
Tòa có thể tuyên vô hiệu dù đất chưa có tranh chấp
Ngay cả trong trường hợp không xảy ra tranh chấp giữa hai bên, chỉ cần có một bên yêu cầu xác lập quyền hoặc bên thứ ba yêu cầu bảo vệ quyền lợi thì Tòa vẫn có thể tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu.
Nhiều người nhờ bạn bè, người thân đứng tên giùm vì lý do tài chính, hạn chế sở hữu, vướng quy hoạch… nhưng khi phát sinh tranh chấp hoặc người đứng tên chối bỏ cam kết, thì hợp đồng mượn tên cũng có thể bị tuyên vô hiệu.
Điểm chung của các trường hợp bị tuyên vô hiệu là đều xuất phát từ việc chủ quan, lách luật, hoặc thiếu hiểu biết khi thực hiện giao dịch với đất chưa đủ điều kiện chuyển nhượng.
Hậu quả pháp lý của giao dịch vô hiệu
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ giữa các bên. Các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Trong trường hợp mua bán đất không có sổ đỏ bị Tòa tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý như sau:
-
Người bán phải hoàn trả tiền cho người mua.
-
Người mua phải trả lại đất (nếu đã sử dụng).
-
Nếu không trả được tiền hoặc đất, bên vi phạm có thể bị cưỡng chế thi hành hoặc bị kiện tiếp để yêu cầu bồi thường.
Vấn đề đáng lưu ý là: nếu người bán đã tiêu hết tiền, hoặc đất đã bị chuyển nhượng tiếp cho người khác, thì việc đòi lại tiền sẽ rất khó khăn, có thể kéo dài và phức tạp.
Người mua trong trường hợp này dù là người thiện chí cũng vẫn có thể mất trắng nếu không có đủ bằng chứng giao dịch, không chứng minh được việc thực hiện nghĩa vụ đầy đủ.
Có được đòi lại tiền khi mua đất không có sổ đỏ?
Câu trả lời là có, nhưng cần lưu ý:
-
Chỉ được đòi lại nếu chứng minh đã giao tiền, có cam kết giao đất rõ ràng.
-
Cần có hợp đồng, giấy biên nhận, sao kê chuyển khoản, lời khai nhân chứng.
-
Không thể đòi đền bù thiệt hại như giao dịch hợp pháp, chỉ được hoàn lại phần đã giao dịch.
Trong nhiều vụ án, người mua bị mất cả tiền lẫn đất vì không có văn bản, giấy tờ rõ ràng, hoặc bên bán cố tình phủ nhận giao dịch, thậm chí bán cho người thứ ba.
Làm sao để mua bán đất không có sổ đỏ hợp pháp?
Theo Luật Đất đai 2024 và Nghị định 10/2023/NĐ-CP, chỉ có đất đủ điều kiện cấp sổ đỏ mới được phép chuyển nhượng. Do đó, người dân cần:
-
Yêu cầu bên bán hoàn thiện thủ tục cấp sổ đỏ trước khi mua bán.
-
Không thực hiện mua bán bằng giấy viết tay, không công chứng.
-
Nếu muốn “đặt cọc giữ chỗ”, cần lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng, có điều khoản ràng buộc việc hoàn thành pháp lý.
-
Không chuyển giao tiền quá 30% trước khi đủ điều kiện sang tên.
Trong trường hợp không thể cấp sổ vì quy hoạch, tranh chấp, lấn chiếm… thì tuyệt đối không nên giao dịch.
Tóm lại, dù hai bên tự nguyện giao dịch, nếu đất không có sổ đỏ và không đủ điều kiện chuyển nhượng theo luật định, thì Tòa án vẫn có thể tuyên hợp đồng vô hiệu. Rủi ro trong những trường hợp này không chỉ là mất tài sản mà còn kéo theo nhiều hệ lụy pháp lý, thời gian kiện tụng kéo dài.
Để tránh những tranh chấp không đáng có, người dân tuyệt đối không nên mua bán đất khi chưa có sổ đỏ, hoặc nếu bắt buộc phải giao dịch, cần có luật sư tư vấn, hỗ trợ soạn thảo hợp đồng, đảm bảo đúng quy định pháp luật mới nhất.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc trong giao dịch đất không có sổ đỏ, hãy liên hệ với luật sư để được tư vấn và bảo vệ quyền lợi một cách kịp thời và hiệu quả.