Hỏi: Tôi xin trình bày ngắn gọn như sau: Trước đây, tôi và 5 người bạn có mua một mảnh đất nông nghiệp. Chúng tôi đã được cấp sổ chung có tên 6 người với hình thức sử dụng là sử dụng chung. Hiện nay, tôi có nhu cầu bán phần của mình trong mảnh đất sử dụng chung đó. Vậy cho tôi hỏi đất nông nghiệp sổ chung có chuyển nhượng được hay không?

Đáp: Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo và Cộng sự xin giải đáp như sau:

1. Khái niệm về đất nông nghiệp được cấp sổ chung?

Theo quy định tại khoản 2 Điều 98 Luật Đất đai 2013  về nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất như sau:

“Điều 98. Nguyên tắc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất

...

2. Thửa đất có nhiều người chung quyền sử dụng đất, nhiều người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất thì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất phải ghi đầy đủ tên của những người có chung quyền sử dụng đất, người sở hữu chung nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận; trường hợp các chủ sử dụng, chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.”

Theo đó, đất nông nghiệp được cấp sổ chung hay gọi khác là đất nông nghiệp có nhiều người cùng chung quyền sử dụng đất và cùng đứng tên trên Giấy chứng nhận. Cụ thể:

- Thửa đất nông nghiệp có nhiều người chung quyền sử dụng đất.

- Được cấp sổ chung (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất) ghi đầy đủ tên của những người đó trong Giấy chứng nhận và cấp cho mỗi người 01 Giấy chứng nhận.

- Trường hợp các chủ sở hữu có yêu cầu thì cấp chung một Giấy chứng nhận và trao cho người đại diện.

2. Có được chuyển nhượng đất nông nghiệp sử dụng chung?

Căn cứ tại khoản 2 Điều 64 Nghị định 43/2014/NĐ-CP có quy định về hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:

“Điều 64. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất

...

2. Hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất của nhóm người sử dụng đất, nhóm chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên hoặc có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự, trừ trường hợp các chủ sở hữu căn hộ cùng sử dụng chung thửa đất trong nhà chung cư.”

Và tại điểm b khoản 2 Điều 167 Luật Đất đai 2013 có quy định về quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất như sau:

“Điều 167. Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất

...

2. Nhóm người sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng đất thì có các quyền và nghĩa vụ như sau:

...

b) Trường hợp nhóm người sử dụng đất mà quyền sử dụng đất phân chia được theo phần cho từng thành viên trong nhóm, nếu từng thành viên của nhóm muốn thực hiện quyền đối với phần quyền sử dụng đất của mình thì phải thực hiện thủ tục tách thửa theo quy định, làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và được thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của Luật này.

Trường hợp quyền sử dụng đất của nhóm người sử dụng đất không phân chia được theo phần thì ủy quyền cho người đại diện để thực hiện quyền và nghĩa vụ của nhóm người sử dụng đất.”

Như vậy, trường hợp của bạn khi chuyển nhượng đất nông nghiệp sử dụng chung phải được sự đồng ý của tất cả các đồng sở hữu còn lại:

- Hợp đồng chuyển nhượng phải được tất cả các thành viên trong nhóm ký tên.

- Trường hợp không có đầy đủ các thành viên ký thì phải có văn bản ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự.

Hỏi: Thưa luật sư cho tôi hỏi thắc mắc về thừa kế không dựa di chúc như sau: Tôi sinh sống không có kết hôn với chồng tôi và chúng tôi có hai đứa con (hiện đang dưới 18 tuổi). Trong giấy khai sinh của các cháu đều có tên bố cháu.  Tháng 4/2018, chồng tôi mất và ông có để lại di chúc cho toàn bộ tài sản trị giá khoảng 2,5 tỉ đồng cho người vợ trước và ba người con của ông với vợ trước.

Hoàn cảnh của tôi cũng khó khăn và một mình nuôi hai con nhỏ nên tôi đã yêu cầu vợ trước của chồng tôi chia thừa kế cho con tôi nhưng bà không đồng ý. Vậy xin hỏi pháp luật có bảo vệ quyền được hưởng thừa kế của hai con tôi không? Tôi phải làm thế nào ạ? Mong giải đáp từ luật sư rất nhiều, xin cảm ơn.

Đáp: Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo và Cộng sự xin giải đáp như sau: 

1. Quy định về di chúc

Theo quy định tại Điều 624 Bộ luật Dân sự 2015 thì: 

"Di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân nhằm chuyển tài sản của mình cho người khác sau khi chết".

Đồng thời, theo quy định về người lập di chúc quy định tại Điều 625 Bộ luật Dân sự thì:

“Điều 625. Người lập di chúc

1. Người thành niên có đủ điều kiện theo quy định tại điểm a khoản 1 Điều 630 của Bộ luật này có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình.

2. Người từ đủ mười lăm tuổi đến chưa đủ mười tám tuổi được lập di chúc, nếu được cha, mẹ hoặc người giám hộ đồng ý về việc lập di chúc.”

Như vậy, di chúc là sự thể hiện ý chí của cá nhân người để lại tài sản cho người khác trước khi chết. Nếu đủ điều kiện để lập di chúc theo quy định nêu trên thì người lập di chúc có thể chỉ định người thừa kế và phân định tài sản của mình mà không cần sự đồng ý của bất kỳ ai.

Vì vậy, chồng của bạn có quyền lập di chúc để lại toàn bộ tài sản cho người vợ trước và các con của người vợ trước.

2. Về quyền lợi của người hưởng thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc

Theo quy định tại Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 về người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc như sau:

“644. Những người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc

1. Những người sau đây vẫn được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật, trong trường hợp họ không được người lập di chúc cho hưởng di sản hoặc chỉ cho hưởng phần di sản ít hơn hai phần ba suất đó:

a) Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng;

b) Con thành niên mà không có khả năng lao động.

2. Quy định tại khoản 1 Điều này không áp dụng đối với người từ chối nhận di sản theo quy định tại Điều 620 hoặc họ là những người không có quyền hưởng di sản theo quy định tại khoản 1 Điều 621 của Bộ luật này.”

Theo như quy định trên thì con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng hoặc con đã thành niên mà không có khả năng lao động sẽ được hưởng phần di sản không phụ thuộc vào nội dung di chúc.

Trường hợp của con bạn, pháp luật Việt Nam không có sự tách biệt về quyền thừa kế của con ngoài giá thú với con trong giá thú. Giấy khai sinh của các con bạn có ghi tên người cha chính là căn cứ để chứng minh quan hệ cha con ở đây. Vì 2 người con của bạn vẫn chưa thành niên (chưa đủ 18 tuổi), do đó, mặc dù không được người cha để lại thừa kế theo di chúc nhưng 2 cháu vẫn sẽ được chia một phần di sản bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật nếu di sản được chia theo pháp luật.

Trường hợp của bạn, về quyền thừa kế, pháp luật hôn nhân hiện hành chỉ công nhận quan hệ hôn nhân giữa nam nữ chung sống với nhau như vợ trước ngày 3/01/1987. Do đó, nếu như bạn chung sống với chồng trước thời điểm trên thì bạn cũng là người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung di chúc. Nếu chung sống sau thời điểm trên mà không có đăng ký kết hôn thì quan hệ hôn nhân chưa được pháp luật công nhận nên bạn không có quyền thừa kế theo quy định trên.

Trường hợp bạn không thể tự đòi được quyền lợi cho 2 người con của bạn, bạn có thể khởi kiện ra tòa án nhân dân quận/huyện để yêu cầu chia thừa kế.

Căn cứ pháp lý: khoản 5 Điều 26 và điểm a khoản 1 Điều 35 Luật tố tụng dân sự 2015

Hỏi: Chào luật sư, tôi có việc cần được tư vấn như sau: Tôi đã cho bạn tôi mượn sổ đỏ để chấp vay ngân hàng. Hiện tại tôi đang có nhu cầu cần bán đất nhưng sổ đỏ lại đang được thế chấp tại ngân hàng. Cho tôi hỏi làm cách nào để lấy được sổ ra ngay bây giờ?

Đáp: Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo và Cộng sự xin giải đáp như sau:       

1. Sổ đỏ là gì?

Sổ đỏ là từ mà người dân thường dùng để gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất dựa theo màu sắc của Giấy chứng nhận; pháp luật đất đai từ trước tới nay không quy định về Sổ đỏ.

Tùy theo từng giai đoạn, ở Việt Nam có các loại giấy chứng nhận như:

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở;

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở,

- Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng.

Tuy nhiên, ngày 19/10/2009 Chính phủ ban hành Nghị định 88/2009/NĐ-CP. Theo đó, từ ngày 10/12/2009 Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành mẫu Giấy chứng nhận mới áp dụng chung trên phạm vi cả nước với tên gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.

Hiện nay, theo khoản 16 Điều 3 Luật Đất đai 2013 thì:

“…

16. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”

2. Khái niệm, lợi ích, đặc điểm của vay thế chấp ngân hàng

2.1. Khái niệm của vay thế chấp ngân hàng

Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 có nêu: 

“Điều 317. Thế chấp tài sản:

1. Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).

2.Tài sản thế chấp do bên thế chấp giữ. Các bên có thể thỏa thuận giao cho người thứ ba giữ tài sản thế chấp.” 

Như vậy, vay thế chấp là hình thức cho vay có tài sản đảm bảo. Tùy từng ngân hàng và gói vay sẽ có các loại tài sản đảm bảo khác nhau, như: Sổ đỏ, sổ hồng, ô tô, hàng hoá luân chuyển, máy móc, thiết bị… Khi đi vay thế chấp, người đi vay vẫn có quyền sở hữu tài sản đó, nhưng ngân hàng sẽ giữ các giấy tờ liên quan, chỉ khi người vay không thể trả được nợ thì lúc đó phải chuyển sở hữu tài sản cho ngân hàng để thanh lý trừ nợ.

2.2. Lợi ích khi vay thế chấp tại ngân hàng

- Số tiền được vay lớn (tối đa đến 100% giá trị tài sản đảm bảo), phù hợp với nhiều mục đích vay trả góp dài hạn như mua nhà, xây sửa nhà, mua ô tô, kinh doanh, du học…

- Thời gian vay dài khoảng 20 năm, 25 năm làm giảm gánh nặng trả nợ.

- Lãi suất cạnh tranh, với chương trình ưu đãi: Lãi suất có thể chỉ 6% – 8%/năm, hết ưu đãi lãi suất khoảng 10% -12%/năm.

- Khách hàng vẫn được sử dụng tài sản của mình.

2.3. Đặc điểm hình thức vay thế chấp

- Phải có tài sản đảm bảo, tài sản này này sẽ được ngân hàng thẩm định giá trị.

- Lãi suất thấp hơn nhiều so hình thức vay tín chấp.

- Thời gian cho vay kéo dài.

- Số tiền mà khách hàng có thể vay rất lớn và khoảng 70% – 80% giá trị tài sản đảm bảo.

- Hình thức trả nợ linh hoạt.

3. Có được cho mượn sổ đỏ để thế chấp vay ngân hàng?

Tại Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015 có quy định về điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự:

“ Điều 117. Điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự

1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện sau đây:

a) Chủ thể có năng lực hành vi dân sự, năng lực pháp luật dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;

b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;

c) Nội dung và mục đích  của giao dịch dân sự không không trái đạo đức xã hội, vi phạm điều cấm của luật.

2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định”.

Ngoài ra, tại điểm a khoản 1 Điều 119 Luật Nhà ở năm 2014 quy định:

" Điều 119. Điều kiện của các bên tham gia giao dịch về nhà ở

1. Bên bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại, tặng cho, đổi, để thừa kế, thế chấp, góp vốn, cho mượn, cho ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở phải có điều kiện sau đây:

a) Là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật này và pháp luật về dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải là người đã mua nhà ở của chủ đầu tư hoặc người đã nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở."

Như vậy, điều kiện của bên thế chấp phải là chủ sở hữu nhà ở hoặc người được chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực hiện giao dịch về nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở và pháp luật về dân sự. Căn cứ theo các quy định của pháp Luật trên thì ta chỉ có thể thể chấp sổ đỏ đi mượn trong các trường hợp sau:

Trường hợp 1: Chủ sở hữu nhà, đất trực tiếp thực hiện hợp đồng vay vốn với ngân hàng, sau đó thực hiện hoạt động cho vay lại với người có nhu cầu vay vốn ngân hàng.

Trường hợp 2: Được mượn sổ đỏ để thế chấp ngân hàng khi có ủy quyền của chủ sở hữu, người mượn sổ đỏ được quyền kí hợp đồng thế chấp dựa vào hợp đồng ủy quyền.

4. Trách nhiệm của người cho người khác mượn sổ đỏ để thế chấp vay ngân hàng.

Theo quy định tại Điều 335 Bộ luật dân sự 2015 về bảo lãnh như sau:

“ Điều 335. Bảo lãnh

1. Bảo lãnh là việc người thứ ba (sau đây gọi là bên bảo lãnh) cam kết với bên có quyền (sau đây gọi là bên nhận bảo lãnh) sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho bên có nghĩa vụ (sau đây gọi là bên được bảo lãnh), nếu khi đến thời hạn thực hiện nghĩa vụ mà bên được bảo lãnh không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.

2. Các bên có thể thỏa thuận về việc bên bảo lãnh chỉ phải thực hiện nghĩa vụ thay cho bên được bảo lãnh trong trường hợp bên được bảo lãnh không có khả năng thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.”

Theo quy định trên, việc cho người khác mượn sổ đỏ, tức là mang tài sản của mình ra bảo lãnh cho nghĩa vụ trả nợ của người đó là thoả thuận riêng của người cho mượn và người mượn. Nếu người mượn sổ của bạn không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì bạn vẫn phải trả nợ cho ngân hàng theo đúng hợp đồng bảo đảm đã ký. Trả nợ xong, bạn mới được nhận lại được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) của mình.

Như vậy, để có thể rút được sổ đỏ nhanh gọn và thuận tiện nhất, bạn có thể yêu cầu người mượn sổ dùng một tài sản khác để đề nghị ngân hàng nhận thế chấp thay thế cho tài sản của bạn. Hoặc bạn phải đứng ra trực tiếp trả nợ cho ngân hàng, sau đó yêu cầu người mượn sổ của bạn trả lại tiền cho bạn. Nếu người đó cố tình không trả, bạn có thể khởi kiện ra Toà án nhân dân cấp huyện nơi người mượn sổ của bạn sinh sống, làm việc.