Hỏi: Tôi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản là nhà ở cho ông H. Sau đó, nguyên đơn ông T đã khởi kiện tôi vụ án Tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với tài sản này. Vậy, Toà án có được ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong toả tài sản của tôi không? Mong Luật sư giải đáp cho tôi.
Công ty Luật TNHH MTV Vũ & Đồng nghiệp xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:
1. Giao dịch nhà ở, quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào và thời điểm chuyển giao quyền sử dụng.
Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.
Khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.
Khoản 1 Điều 12 Luật nhà ở quy định: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.
Theo đó, thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực là thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, còn việc chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà.
Tiểu mục 8 Mục IV Công văn 89/TANDTC-PC năm 2020 quy định:
Nếu bị đơn đã ký hợp mua bán nhà ở với bên mua, hợp đồng đã được Công chứng mà bên mua đã trả đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì kể từ thời điểm này nhà ở đã không còn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ;
Nếu hợp đồng mua bán nhà ở giữa bị đơn với người mua đã được công chứng, nhưng người mua chưa thanh toán đủ tiền mua hoặc chưa nhận nhà từ bên bán bàn giao thì tài sản đó vẫn còn thuộc quyền sở hữu của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ trong trường hợp này.
Bên cạnh đó, trong trường hợp tài sản mà nguyên đơn yêu cầu là quyền sử dụng đất:
Nếu bị đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm này thửa đất không thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ;
Nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.
2. Tòa án áp dụng sai biện pháp khẩn cấp tạm thời thì xử lý như thế nào?
Theo Điều 140 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, người đương sự có quyền khiếu nại và Viện kiểm sát có quyền kiến nghị với Chánh án của Tòa án đang giải quyết vụ án về quyết định áp dụng, thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc việc Thẩm phán không quyết định áp dụng, thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Thời hạn để khiếu nại hoặc kiến nghị là 03 ngày làm việc, tính từ ngày nhận được quyết định áp dụng, thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc trả lời của Thẩm phán về việc không ra quyết định áp dụng, thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời.
Vì vậy, khi người đương sự cho rằng Tòa án đã áp dụng sai biện pháp khẩn cấp tạm thời trong quá trình giải quyết vụ án, họ có quyền nộp khiếu nại hoặc kiến nghị cho Chánh án. Thời hạn để thực hiện quyền này là rất ngắn, chỉ 03 ngày làm việc, để đảm bảo tính nhanh chóng và hiệu quả của quy trình pháp lý.