Hỏi: Tôi không hiểu các quy định hợp đồng ủy quyền như thế nào. Nên tôi muốn hỏi hợp đồng ủy quyền có phải công chứng không?

Đáp: Công ty Luật TNHH Vũ & Đồng nghiệp xin giải đáp như sau:

1. Hợp đồng uỷ quyền là gì?

Hợp đồng uỷ quyền là sự thoả thuận của các bên, trong đó, bên nhận uỷ quyền sẽ thực hiện một số công việc thay cho bên uỷ quyền, nhân danh bên uỷ quyền.

Đồng thời, nếu có thoả thuận thì bên uỷ quyền phải trả thù lao cho bên được uỷ quyền hoặc thực hiện theo quy định của pháp luật.

2. Hợp đồng uỷ quyền có bắt buộc phải công chứng?

Luật Công chứng năm 2014 chỉ quy định về thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền nhưng không có quy định về việc bắt buộc phải công chứng hợp đồng này.

Bởi vậy, các bên có thể lựa chọn công chứng hoặc không công chứng hợp đồng ủy quyền ngoại trừ một số trường hợp bắt buộc dưới đây:

Thứ nhất, ủy quyền đăng ký hộ tịch căn cứ theo Điều 2 Thông tư 04/2020/TT-BTP.

Theo đó, người yêu cầu đăng ký hộ tịch được phép uỷ quyền cho người khác trừ một trong ba trường hợp đăng ký kết hôn, đăng ký lại việc kết hôn và đăng ký nhận cha, mẹ con là không được uỷ quyền mà một trong các bên có thể trực tiếp nộp hồ sơ tại cơ quan đăng ký hộ tịch có thẩm quyền mà không cần hợp đồng uỷ quyền của bên còn lại.

Thứ hai, ủy quyền khi mang thai hộ, việc ủy quyền cho người thứ ba không có giá trị pháp lý theo quy định  khoản 2 Điều 96 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014.

Thứ ba, ủy quyền kháng cáo trong tố tụng hành chính phải lập thành văn bản có công chứng trừ trường hợp việc ủy quyền được lập tại Tòa án có sự chứng kiến của Thẩm phán hoặc người được Chánh án Tòa án phân công theo quy định tại khoản 6 Điều 205 Luật Tố tụng hành chính 2015.

3. Thời hạn của Hợp đồng uỷ quyền

Điều 563 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định, thời hạn ủy quyền do các bên thỏa thuận hoặc do pháp luật quy định. Nếu không thuộc hai trường hợp trên thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm, kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

4. Có bắt buộc cùng có mặt để lập Hợp đồng uỷ quyền?

Điều 55 Luật Công chứng 2014 quy định công chứng hợp đồng ủy quyền như sau:

Trong trường hợp bên ủy quyền và bên được ủy quyền không thể cùng đến một tổ chức hành nghề công chứng thì bên ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng hợp đồng ủy quyền; bên được ủy quyền yêu cầu tổ chức hành nghề công chứng nơi họ cư trú công chứng tiếp vào bản gốc hợp đồng ủy quyền này, hoàn tất thủ tục công chứng hợp đồng ủy quyền.

Như vậy hợp đồng ủy quyền không yêu cầu cả hai bên đều phải có mặt tại cùng một tổ chức hành nghề công chứng để thực hiện việc lập và công chứng.

Luật sư Khánh Hoà

Kê biên tài sản là một biện pháp cưỡng chế để bảo đảm cho việc thi hành án trong đó cơ quan có thẩm quyền ngăn chặn các hành vi tẩu tán liên quan đến tài sản bị kê biên. cơ quan có thẩm quyền có quyền kê biên quyền sử dụng đất của người phải thi hành án để bảo đảm thi hành án theo quy định pháp luật

Quyền sử dụng đất là di sản thừa kế chưa được chia thừa kế theo quy định pháp luật thì vẫn thuộc tài sản sở hữu chung của những người thừa kế bao gồm cả người phải thi hành án.

Theo khoản 1 Điều 74 Luật Thi hành án dân sự năm 2008 và khoản 31 Điều 1 Luật Thi hành án dân sự sửa đổi 2014

Trước khi kê biên quyền sử dụng đất, Chấp hành viên phải thông báo cho người phải thi hành án và những người có quyền sở hữu chung đối với quyền sử dụng đất biết để họ tự thỏa thuận phân chia quyền sử dụng đất hoặc yêu cầu Tòa án giải quyết theo thủ tục tố tụng dân sự.

Trong thời hạn 30 ngày, những người có quyền sở hữu chung không có bất kì thỏa thuận nào hoặc thỏa thuận vi phạm quy định của pháp luật tại Điều 6 Luật Thi hành án dân sự 2008 hoặc không có yêu cầu nào với Tòa án để giải quyết việc phân chia tài sản thì bên yêu cầu thi hành án có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần quyền sở hữu tài sản của người phải thi hành án trong khối tài sản chung theo quy định của pháp luật tố tụng dân sự.

Hết thời hạn 15 ngày, nếu người yêu cầu thi hành án không yêu cầu Tòa án thực hiện phân chia tài sản thừa kế thì Chấp hành viên có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần tài sản của người phải thi hành án trong di sản thửa kế theo thủ tục tố tụng dân sự. Từ đó, Chấp hành viên mới được xử lý tài sản theo quyết định của Tòa án.

Điều 87 Luật Thi hành án dân sự 2008 quy định về các loại tài sản Chấp hành viên không được kê biên để đảm bảo thi hành án gồm:

"Điều 87. Tài sản không được kê biên

1. Tài sản bị cấm lưu thông theo quy định của pháp luật; tài sản phục vụ quốc phòng, an ninh, lợi ích công cộng; tài sản do ngân sách nhà nước cấp cho cơ quan, tổ chức.

2. Tài sản sau đây của người phải thi hành án là cá nhân:

a) Số lương thực đáp ứng nhu cầu thiết yếu của người phải thi hành án và gia đình trong thời gian chưa có thu nhập, thu hoạch mới;

b) Số thuốc cần dùng để phòng, chữa bệnh của người phải thi hành án và gia đình;

c) Vật dụng cần thiết của người tàn tật, vật dụng dùng để chăm sóc người ốm;

d) Đồ dùng thờ cúng thông thường theo tập quán ở địa phương;

đ) Công cụ lao động cần thiết, có giá trị không lớn được dùng làm phương tiện sinh sống chủ yếu hoặc duy nhất của người phải thi hành án và gia đình;

e) Đồ dùng sinh hoạt cần thiết cho người phải thi hành án và gia đình.

3. Tài sản sau đây của người phải thi hành án là doanh nghiệp, hợp tác xã, cơ sở sản xuất, kinh doanh, dịch vụ:

a) Số thuốc phục vụ việc phòng, chữa bệnh cho người lao động; lương thực, thực phẩm, dụng cụ và tài sản khác phục vụ bữa ăn cho người lao động;

b) Nhà trẻ, trường học, cơ sở y tế và thiết bị, phương tiện, tài sản khác thuộc các cơ sở này, nếu không phải là tài sản để kinh doanh;

c) Trang thiết bị, phương tiện, công cụ bảo đảm an toàn lao động, phòng, chống cháy nổ, phòng, chống ô nhiễm môi trường."

Luật sư Khánh Hoà.

Hỏi: Tôi đã ký kết hợp đồng chuyển nhượng tài sản là nhà ở cho ông H. Sau đó, nguyên đơn ông T đã khởi kiện tôi vụ án Tranh chấp hợp đồng đặt cọc đối với tài sản này. Vậy, Toà án có được ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong toả tài sản của tôi không? Mong Luật sư giải đáp cho tôi.

Công ty Luật TNHH MTV Vũ & Đồng nghiệp xin giải đáp thắc mắc của bạn như sau:

1. Giao dịch nhà ở, quyền sử dụng đất có hiệu lực khi nào và thời điểm chuyển giao quyền sử dụng.

Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2014 quy định: “Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại thì phải thực hiện công chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này. Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng”.

Khoản 3 Điều 188 của Luật Đất đai năm 2013 quy định: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính”.

Khoản 1 Điều 12 Luật nhà ở quy định: “Trường hợp mua bán nhà ở mà không thuộc diện quy định tại khoản 3 Điều này và trường hợp thuê mua nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở là kể từ thời điểm bên mua, bên thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác”.

Theo đó, thời điểm hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực là thời điểm hợp đồng đó được công chứng, chứng thực, còn việc chuyển giao quyền sở hữu từ người bán sang người mua là thời điểm bên mua đã thanh toán đủ tiền và nhận bàn giao nhà. 

Tiểu mục 8 Mục IV Công văn 89/TANDTC-PC năm 2020 quy định:

Nếu bị đơn đã ký hợp mua bán nhà ở với bên mua, hợp đồng đã được Công chứng mà bên mua đã trả đủ tiền và nhận bàn giao nhà ở từ bên bán thì kể từ thời điểm này nhà ở đã không còn thuộc quyền sở hữu hợp pháp của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ;

Nếu hợp đồng mua bán nhà ở giữa bị đơn với người mua đã được công chứng, nhưng người mua chưa thanh toán đủ tiền mua hoặc chưa nhận nhà từ bên bán bàn giao thì tài sản đó vẫn còn thuộc quyền sở hữu của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ trong trường hợp này.

Bên cạnh đó, trong trường hợp tài sản mà nguyên đơn yêu cầu là quyền sử dụng đất:

Nếu bị đơn đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng và đã hoàn thành thủ tục đăng ký vào sổ địa chính thì kể từ thời điểm này thửa đất không thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án không được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ;

Nếu đã ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên nhận chuyển nhượng, hợp đồng đã được công chứng, nhưng chưa đăng ký vào sổ địa chính thì thửa đất đó vẫn thuộc quyền sử dụng của bị đơn, nên Tòa án được áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời phong tỏa tài sản của người có nghĩa vụ theo quy định của Bộ luật Tố tụng dân sự.

2. Tòa án áp dụng sai biện pháp khẩn cấp tạm thời thì xử lý như thế nào?

Theo Điều 140 của Bộ luật Tố tụng dân sự năm 2015, người đương sự có quyền khiếu nại và Viện kiểm sát có quyền kiến nghị với Chánh án của Tòa án đang giải quyết vụ án về quyết định áp dụng, thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc việc Thẩm phán không quyết định áp dụng, thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Thời hạn để khiếu nại hoặc kiến nghị là 03 ngày làm việc, tính từ ngày nhận được quyết định áp dụng, thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời hoặc trả lời của Thẩm phán về việc không ra quyết định áp dụng, thay đổi, hủy bỏ biện pháp khẩn cấp tạm thời.

Vì vậy, khi người đương sự cho rằng Tòa án đã áp dụng sai biện pháp khẩn cấp tạm thời trong quá trình giải quyết vụ án, họ có quyền nộp khiếu nại hoặc kiến nghị cho Chánh án. Thời hạn để thực hiện quyền này là rất ngắn, chỉ 03 ngày làm việc, để đảm bảo tính nhanh chóng và hiệu quả của quy trình pháp lý.