Vừa qua, Tòa án nhân dân tối cao công bố 10 án lệ mới theo Quyết định số 339/QĐ-CA ngày 25/12/2025. Các án lệ này chính thức có hiệu lực – được nghiên cứu, áp dụng trong xét xử kể từ ngày 01/02/2026. Đây là bước phát triển quan trọng trong hệ thống pháp lý Việt Nam, khi án lệ trở thành một nguồn tham khảo bắt buộc để đảm bảo sự thống nhất trong áp dụng pháp luật.

Án lệ là gì và vai trò trong xét xử

Theo quy định pháp luật, án lệ là những lập luận, phán quyết trong bản án, quyết định đã có hiệu lực được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao lựa chọn, công bố để áp dụng thống nhất trong xét xử các vụ việc tương tự. Án lệ được thực hiện theo trình tự lựa chọn, biểu quyết, công bố và áp dụng do Hội đồng Thẩm phán TANDTC quản lý.

Vai trò của án lệ trong xét xử là:

• Đảm bảo tính nhất quán trong áp dụng pháp luật, tránh sự khác biệt về phán quyết giữa các Tòa án.

• Giảm thiểu việc lặp lại tranh luận pháp lý đã có lời giải thích thấu đáo, đặc biệt trong các tình huống pháp lý phức tạp.

• Tiết kiệm thời gian xét xử, giúp Thẩm phán có điểm tựa pháp lý vững chắc khi giải quyết những vụ việc tương tự.

Tổng quan 10 án lệ mới (tóm lược nội dung)

Theo Quyết định 339a/QĐ-CA do Chánh án TANDTC ban hành, 10 án lệ mới gồm các nội dung chính sau:

1. Án lệ số 73/2025/AL – Việc áp dụng tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự “cố tình thực hiện tội phạm đến cùng” khi bị cáo có hành vi kết thúc hành vi trái pháp luật mà không cho nạn nhân cứu giúp.

2. Án lệ số 74/2025/AL – Vấn đề định tội danh “trộm cắp tài sản” đối với hành vi chiếm đoạt tài sản của chính mình đang bị cơ quan có thẩm quyền tạm giữ.

3. Án lệ số 75/2025/AL – Thủ đoạn gian dối để trộm cắp tài sản và cách phân biệt với các hành vi khác theo quy định.

4. Án lệ số 77/2025/AL – Vi phạm nghĩa vụ cung cấp thông tin về tình trạng bệnh hiểm nghèo của bên mua bảo hiểm.

5. Án lệ số 78/2025/AL – Xác định mục đích góp vốn vào công ty trong hợp đồng góp vốn.

6. Án lệ số 79/2025/AL – Chủ thể giao kết hợp đồng đặt cọc và hiệu lực của hợp đồng đặt cọc.

7. Án lệ số 80/2025/AL – Về việc xử lý tình huống tặng cho vé số giữa vợ và chồng.

8. Án lệ số 81/2025/AL – Xác định tranh chấp dân sự về đòi lại tài sản.

9. Án lệ số 82/2025/AL – Xác định tài sản chung của vợ chồng trước khi đăng ký kết hôn.

10. Một án lệ khác (chưa rõ số) tập trung vào các tình huống pháp lý còn nhiều tranh luận cụ thể.

Như vậy, trong 10 án lệ mới, có cả án lệ thuộc lĩnh vực hình sự và dân sự – kinh tế, phản ánh nhiều vấn đề pháp lý thường gặp trong thực tiễn xét xử hiện nay.

Một số án lệ tiêu biểu – Phân tích và ví dụ thực tế

Án lệ số 73/2025/AL – Tình tiết tăng nặng “cố tình thực hiện tội phạm đến cùng”

Án lệ này làm rõ điều kiện áp dụng tình tiết tăng nặng trách nhiệm hình sự khi bị cáo tuyên quyết thực hiện hành vi xâm phạm đến cùng, mặc dù đã biết hậu quả nghiêm trọng.

Ví dụ thực tế: Một bị cáo dùng hung khí tấn công mục tiêu trọng yếu, khiến nạn nhân tử vong, rồi ngăn cản người khác cứu giúp. Trong trường hợp này, áp dụng án lệ số 73/2025/AL sẽ là điểm tựa để chứng minh bị cáo có mức độ nguy hiểm đặc biệt nghiêm trọng, làm căn cứ tăng nặng trách nhiệm hình sự.

Án lệ số 79/2025/AL – Hợp đồng đặt cọc

Án lệ này làm rõ chủ thể hợp đồng đặt cọc, và hiệu lực ràng buộc khi các bên xác lập thỏa thuận. Điều này quan trọng trong xử lý tranh chấp dân sự, nhất là các tranh chấp trong giao dịch dân sự, kinh doanh mà các bên thường dùng đặt cọc để đảm bảo thực hiện hợp đồng chính.

Ví dụ thực tế: Khi hai bên ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất, nếu có tranh chấp về hiệu lực hợp đồng đặt cọc đó (ví dụ: bên nhận đặt cọc không giao tài sản đúng thời hạn), Thẩm phán sẽ tham chiếu án lệ này để xác định tính ràng buộc của hợp đồng, nghĩa vụ của các bên theo đúng tinh thần pháp luật.

Án lệ số 82/2025/AL – Tài sản chung trước khi đăng ký kết hôn

Nội dung án lệ này hướng dẫn thẩm quyền xác định tài sản chung của vợ chồng trước khi đăng ký kết hôn, giúp tránh những bất đồng khi xử lý tài sản sau này. Đặc biệt trong bối cảnh nhiều giao dịch dân sự phức tạp liên quan đến quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản trước khi hôn nhân được pháp luật công nhận chính thức.

Những điểm cần ghi nhớ khi vận dụng án lệ mới

1. Tính bắt buộc nghiên cứu áp dụng án lệ:
   Tòa án từ cấp sơ thẩm đến phúc thẩm phải nghiên cứu các án lệ này khi xét xử các vụ việc tương tự. Sai sót trong việc áp dụng án lệ có thể dẫn đến phán quyết trái pháp luật hoặc không nhất quán với thực tiễn xét xử.

2. Khái quát vấn đề pháp lý trong án lệ:
   Án lệ không chỉ là phán quyết; mà còn chứa nguyên lý pháp lý rút ra từ thực tiễn, là điểm tựa cho Thẩm phán khi giải quyết vụ việc tương tự.

3. Áp dụng theo hướng dẫn pháp luật hiện hành:
   Việc vận dụng án lệ cần tuân thủ Điều 8 Nghị quyết số 04/2019/NQ-HĐTP và các sửa đổi bổ sung, đảm bảo tính thống nhất và pháp quyền trong xét xử.

4. Phân biệt với quy định pháp luật trước đó:
   Không phải tình huống nào cũng phải áp án lệ; nếu luật đã có giải thích rõ ràng, án lệ chỉ là hướng dẫn bổ sung để đảm bảo xét xử thống nhất.

Kết luận

Việc ban hành thêm 10 án lệ mới là bước tiến quan trọng trong cải cách tư pháp Việt Nam, góp phần chuẩn hóa cách tiếp cận pháp luật trên toàn hệ thống Tòa án. Các án lệ này không chỉ cung cấp những giải thích pháp lý sâu sắc mà còn hướng dẫn thực tiễn giải quyết tranh chấp một cách nhất quán, công bằng và minh bạch. Điều này có ý nghĩa thiết thực cho hoạt động xét xử, giải quyết tranh chấp, cũng như bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của công dân và doanh nghiệp.

📍 CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
🏢 16 Mạc Đĩnh Chi, P. Nha Trang, Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 https://luatsukhanhhoa.com
☎️ Hotline/Zalo: 0914 086 292
🌎 Cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938

1. Bối cảnh ban hành và ý nghĩa chính sách

Ngày 15/01/2026, Chính phủ ban hành Nghị định 20/2026/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Nghị quyết 198/2025/QH15 của Quốc hội về một số cơ chế, chính sách đặc biệt phát triển kinh tế tư nhân.
Một trong những điểm mới quan trọng, có tác động trực tiếp đến cộng đồng doanh nghiệp, đặc biệt là các doanh nghiệp mới thành lập, là chính sách miễn thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN) trong 03 năm đầu đối với doanh nghiệp nhỏ và vừa (DNNVV) đăng ký kinh doanh lần đầu.

Đây được xem là bước đi mạnh mẽ của Nhà nước nhằm:

• Khuyến khích khởi nghiệp thực chất;

• Giảm áp lực chi phí giai đoạn đầu;

• Tạo dư địa tài chính để doanh nghiệp tái đầu tư, mở rộng sản xuất – kinh doanh.

Tuy nhiên, trên thực tế, không phải mọi doanh nghiệp mới thành lập đều đương nhiên được miễn thuế. Việc hiểu sai hoặc áp dụng sai có thể khiến doanh nghiệp bị loại khỏi diện ưu đãi, thậm chí bị truy thu thuế.

2. Quy định pháp lý về miễn thuế TNDN 3 năm đầu

2.1. Đối tượng được hưởng ưu đãi

Theo khoản 3 Điều 7 Nghị định 20/2026/NĐ-CP, doanh nghiệp nhỏ và vừa đăng ký kinh doanh lần đầu được:

• Miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 03 năm,

• Thời gian miễn thuế tính liên tục từ năm đầu tiên được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp lần đầu.

Đáng chú ý, Nghị định cũng xử lý trường hợp chuyển tiếp:
Nếu doanh nghiệp đã được cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp trước thời điểm Nghị quyết 198/2025/QH15 có hiệu lực, nhưng vẫn còn thời gian ưu đãi, thì được tiếp tục hưởng ưu đãi cho thời gian còn lại.

Quy định này thể hiện nguyên tắc bảo đảm quyền lợi cho doanh nghiệp, tránh “đứt gãy” chính sách.

2.2. Những trường hợp bị loại trừ – điểm dễ “vấp” nhất

Chính sách ưu đãi không áp dụng đại trà. Điều 7 Nghị định 20/2026/NĐ-CP liệt kê rõ các trường hợp không được hưởng miễn thuế, gồm:

Thứ nhất, doanh nghiệp “đổi vỏ pháp lý”

Ưu đãi không áp dụng với doanh nghiệp thành lập mới do:

• Sáp nhập;

• Hợp nhất;

• Chia, tách;

• Chuyển đổi loại hình doanh nghiệp;

• Chuyển đổi chủ sở hữu.

Mục đích của quy định này là ngăn chặn tình trạng tái cấu trúc hình thức để hưởng ưu đãi thuế.

Thứ hai, kiểm soát người đại diện và người góp vốn chi phối

Doanh nghiệp sẽ không được miễn thuế nếu:

• Người đại diện theo pháp luật (trừ trường hợp không góp vốn);

• Thành viên hợp danh;

• Hoặc người có số vốn góp cao nhất,

đã từng tham gia hoạt động kinh doanh với vai trò tương tự tại:

• Doanh nghiệp đang hoạt động, hoặc

• Doanh nghiệp đã giải thể chưa đủ 12 tháng tính đến thời điểm thành lập doanh nghiệp mới.

Đây là điểm rất dễ bị bỏ sót trong thực tế, đặc biệt với các startup có nhà sáng lập từng điều hành doanh nghiệp trước đó.

Thứ ba, loại trừ một số khoản thu nhập

Theo điểm b3 khoản 3 Điều 7, các khoản thu nhập thuộc khoản 3 Điều 18 Luật Thuế TNDN 2025 (như thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản, chuyển nhượng dự án…) không được hưởng ưu đãi, dù doanh nghiệp đủ điều kiện về chủ thể.

3. Quyền lựa chọn ưu đãi có lợi nhất – nhưng phải “chọn một”

Nghị định cho phép, trong cùng một thời gian, nếu doanh nghiệp có nhiều khoản thu nhập đủ điều kiện hưởng các ưu đãi thuế khác nhau, thì:

• Được quyền lựa chọn ưu đãi có lợi nhất;

• Nhưng phải áp dụng ổn định trong suốt thời gian miễn, giảm thuế, không được thay đổi giữa chừng.

Quy định này đòi hỏi doanh nghiệp phải tính toán chiến lược thuế ngay từ đầu, tránh việc lựa chọn cảm tính dẫn đến bất lợi lâu dài.

4. Trường hợp năm đầu hoạt động chưa đủ 12 tháng

Một điểm linh hoạt, rất đáng lưu ý tại khoản 5 Điều 7 Nghị định 20/2026/NĐ-CP:

Nếu trong kỳ tính thuế đầu tiên, doanh nghiệp có thời gian hoạt động sản xuất – kinh doanh dưới 12 tháng, thì doanh nghiệp được quyền lựa chọn:

• Áp dụng miễn thuế ngay trong kỳ tính thuế đầu tiên, hoặc

• Đăng ký với cơ quan thuế để bắt đầu miễn thuế từ kỳ tính thuế tiếp theo.

Trong thực tiễn, nhiều doanh nghiệp năm đầu chưa có lãi hoặc lãi thấp. Nếu “dùng” ưu đãi quá sớm, thì 03 năm miễn thuế trôi qua mà không mang lại lợi ích thực chất. Đây là lý do vì sao việc tư vấn pháp lý – thuế ngay từ giai đoạn thành lập là rất quan trọng.

5. Ví dụ thực tế minh họa

Ví dụ:
Công ty A (tại Nha Trang) được thành lập tháng 10/2025, thuộc loại hình doanh nghiệp nhỏ. Năm 2025, doanh nghiệp chỉ hoạt động 3 tháng và lỗ nhẹ.
Nếu Công ty A chọn miễn thuế ngay năm 2025, thì 03 năm miễn thuế sẽ là 2025–2027. Trong khi đó, năm 2026–2027 doanh nghiệp mới bắt đầu có lãi.

Trong trường hợp này, phương án đăng ký bắt đầu miễn thuế từ năm 2026 sẽ giúp Công ty A tận dụng tối đa ưu đãi, thay vì “lãng phí” năm 2025.

6. Nhận định và khuyến nghị pháp lý

Chính sách miễn thuế TNDN 3 năm đầu cho DNNVV là cơ hội lớn, nhưng cũng là “bài kiểm tra” về hiểu biết pháp luật và chiến lược quản trị.

Doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý:

• Rà soát kỹ lịch sử pháp lý của người đại diện và cơ cấu góp vốn;

• Phân loại rõ nguồn thu nhập được ưu đãi và không được ưu đãi;

• Chủ động lựa chọn thời điểm bắt đầu miễn thuế phù hợp với tình hình kinh doanh;

• Lưu trữ đầy đủ hồ sơ, tránh rủi ro khi cơ quan thuế thanh tra, kiểm tra.

Thông tin liên hệ tư vấn

CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
🏢 Trụ sở: Số 16 Mạc Đĩnh Chi, Phường Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 Website: https://luatsukhanhhoa.com
☎️ Hotline/Zalo: 0914 086 292
🌎 Cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938

Thực trạng phổ biến nhưng rủi ro cao

Trong thực tiễn giao dịch bất động sản hiện nay, việc đặt cọc mua đất khi bên nhận cọc chưa đứng tên sổ đỏ hoặc chưa có giấy ủy quyền hợp pháp diễn ra rất phổ biến. Người mua thường tin vào lời hứa: “Sổ đang làm”, “đã mua rồi nhưng chưa sang tên”, “chủ đất là người nhà”. Người bán thì tin rằng chỉ cần “đặt cọc giữ chỗ”, sau đó sẽ hợp thức hóa giấy tờ.

Tuy nhiên, thực tiễn xét xử của Tòa án cho thấy:
Phần lớn các giao dịch đặt cọc dạng này đều bị tuyên vô hiệu, kéo theo hệ quả pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt là không được phạt cọc, thậm chí phát sinh tranh chấp kéo dài.

Hai bản án phúc thẩm dưới đây là ví dụ điển hình, phản ánh quan điểm xét xử thống nhất và ngày càng chặt chẽ của Tòa án.

Bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc trong mua bán đất

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, giao dịch phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, trong đó đặc biệt quan trọng là:

• Chủ thể có quyền định đoạt đối với tài sản

• Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật

Đối với quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai quy định rất rõ:

Theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đủ điều kiện theo luật định.

Như vậy, người không đứng tên sổ đỏ, không có giấy ủy quyền hợp pháp, về nguyên tắc không có quyền nhận cọc để chuyển nhượng đất.

Ví dụ thực tế 1: Bản án phúc thẩm tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương

Trong Bản án số 264/2022/DS-PT, Tòa án xem xét tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa bà H và ông D.

Tình huống điển hình

• Ông D không phải là người đứng tên sổ đỏ

• Tại thời điểm nhận cọc, ông D chưa được chủ đất ủy quyền

• Hai bên vẫn ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất

• Bà H giao số tiền cọc 330 triệu đồng

Nhận định của Tòa án

Hội đồng xét xử phúc thẩm khẳng định:

• Ông D không có quyền định đoạt đất tại thời điểm nhận cọc

• Giao dịch đặt cọc vi phạm Điều 168 Luật Đất đai

• Thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015

Đặc biệt, Tòa án xác định:

• Cả hai bên đều có lỗi:

  • Bên nhận cọc biết mình chưa đủ điều kiện pháp lý

  • Bên đặt cọc không kiểm tra tình trạng pháp lý đất

Hệ quả pháp lý

• Hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu

• Ông D phải hoàn trả toàn bộ tiền cọc

• Không áp dụng phạt cọc, không bồi thường thiệt hại

Đây là lập luận mang tính chuẩn mực, được áp dụng rất phổ biến trong xét xử hiện nay.

Ví dụ thực tế 2: Bản án phúc thẩm tại Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu

Trong Bản án số 06/2022/DS-PT, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc mua nhiều thửa đất với số tiền cọc lên đến 2 tỷ đồng.

Tình huống pháp lý

• Bà T nhận cọc dù không phải chủ sử dụng đất

• Không có giấy ủy quyền của chủ đất

• Ông D (bên đặt cọc) biết rõ tình trạng pháp lý nhưng vẫn giao tiền vì tin tưởng

Quan điểm của Tòa án

Tòa án phúc thẩm khẳng định:

• Các bên đã thỏa thuận giao dịch đối với tài sản của người khác

• Hành vi này vi phạm điều cấm của pháp luật

• Hợp đồng đặt cọc vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập

Tòa án cũng nhấn mạnh:

Khi cả hai bên đều biết tài sản không đủ điều kiện giao dịch mà vẫn đặt cọc thì không bên nào được hưởng lợi từ tiền cọc.

Phán quyết

• Tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu

• Buộc hoàn trả toàn bộ 2 tỷ đồng tiền cọc

• Không phạt cọc, không bồi thường thiệt hại

Điểm chung trong xét xử và áp dụng pháp luật

Từ hai bản án trên, có thể rút ra 4 nguyên tắc xét xử thống nhất:

1. Không có quyền bán thì không được nhận cọc

Dù gọi tên là “giữ chỗ”, “làm tin”, “đặt trước”, nếu mục đích là chuyển nhượng đất thì người nhận tiền phải có quyền định đoạt hợp pháp.

2. Giao dịch vi phạm Luật Đất đai là giao dịch vô hiệu

Khi vi phạm Điều 168 Luật Đất đai, Tòa án áp dụng Điều 123 Bộ luật Dân sự để tuyên vô hiệu.

3. Cả hai bên cùng có lỗi thì không phạt cọc

Áp dụng Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

• Hoàn trả tiền

• Không phạt cọc

• Không bồi thường nếu không chứng minh được thiệt hại riêng biệt

4. Tòa án không “hợp thức hóa” giao dịch rủi ro

Dù các bên tự nguyện, giao tiền thật, thỏa thuận rõ ràng, Tòa án vẫn ưu tiên bảo vệ trật tự pháp lý về đất đai, không công nhận giao dịch trái luật.

Bài học pháp lý quan trọng cho người mua và người bán

• Người mua đất:
  Đừng giao tiền cọc khi người bán chưa đứng tên sổ đỏ hoặc chưa có ủy quyền công chứng.

• Người nhận cọc:
  Nhận cọc khi chưa đủ điều kiện pháp lý có thể phải trả lại toàn bộ tiền, thậm chí phát sinh trách nhiệm khác.

• Nhà đầu tư:
  Không nên xem đặt cọc là “lách luật an toàn”. Tòa án hiện nay xử rất chặt.

Kết luận

Hai bản án phúc thẩm nêu trên cho thấy một thông điệp rất rõ ràng:

Đặt cọc mua đất khi người nhận cọc không có quyền định đoạt hợp pháp gần như chắc chắn bị tuyên vô hiệu. Không phạt cọc, chỉ hoàn trả tiền.

Đây là xu hướng xét xử ổn định, nhất quán và người dân cần hiểu đúng để tránh mất thời gian, chi phí và cơ hội đầu tư.

Thông tin liên hệ

CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP

🏢 Trụ sở: Số 16 Mạc Đĩnh Chi, Phường Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 Website: https://luatsukhanhhoa.com/
☎️ Hotline (Zalo): 0914 086 292
🌎 Cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938