Hợp đồng cho mượn đứng tên bị Tòa tuyên vô hiệu – Bài học khi làm giấy tờ giùm

Hợp đồng cho mượn đứng tên là gì?

Hợp đồng cho mượn đứng tên (còn gọi là hợp đồng mượn tên hoặc nhờ đứng tên hộ) là sự thỏa thuận giữa hai bên, theo đó một bên đồng ý để bên còn lại sử dụng tên của mình để đứng tên trên các giấy tờ sở hữu tài sản, trong khi quyền sở hữu, sử dụng thực tế lại thuộc về người khác.

Ví dụ phổ biến nhất là trường hợp một người không đủ điều kiện đứng tên sổ đỏ (do đang ở nước ngoài, hoặc bị hạn chế chuyển nhượng) nên nhờ người thân, bạn bè đứng tên giùm để giao dịch. Cũng có trường hợp dùng hình thức mượn tên để tránh thuế, vượt hạn mức sở hữu nhà đất, hoặc qua mặt ngân hàng, cơ quan công quyền.

Trong hầu hết các trường hợp này, các bên thường ký kết giấy tay, biên bản cam kết hoặc hợp đồng mượn tên để “ràng buộc nội bộ”. Tuy nhiên, liệu những văn bản này có giá trị trước pháp luật?

Hợp đồng mượn tên có được pháp luật công nhận không?

Theo quy định tại Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu khi:

1. Nội dung và mục đích của giao dịch vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.

2. Hình thức giao dịch không đúng theo quy định pháp luật nếu luật yêu cầu phải lập thành văn bản hoặc công chứng, chứng thực.

Xét theo quy định này, các hợp đồng cho mượn đứng tên thường bị xem là vô hiệu vì:

• Có mục đích che giấu chủ thể thật sự của giao dịch, ảnh hưởng đến tính minh bạch trong quản lý tài sản.

• Trốn tránh nghĩa vụ tài chính như thuế, phí chuyển nhượng hoặc trách nhiệm với bên thứ ba.

• Trái với quy định pháp luật về đăng ký sở hữu, quy định về điều kiện chuyển nhượng tài sản.

Trên thực tế, Tòa án thường tuyên hợp đồng mượn tên vô hiệu khi xác định đây là hình thức hợp thức hóa sai phạm, không nhằm bảo vệ quyền lợi chính đáng của các bên mà nhằm che giấu hành vi vi phạm pháp luật.

Bài học thực tế từ các vụ án Tòa tuyên hợp đồng mượn tên vô hiệu

Tại nhiều bản án, các tình huống làm giấy tờ giùm đã khiến người thật sự bỏ tiền lại không thể đòi được tài sản.

Điển hình là vụ việc A nhờ B đứng tên mua căn hộ chung cư vì bản thân A đang có nợ xấu ngân hàng. Hai bên ký giấy tay với nội dung B đứng tên hộ, sau này khi A thanh toán đầy đủ sẽ sang tên lại. Tuy nhiên, khi A yêu cầu sang tên thì B chối bỏ cam kết và khẳng định tài sản thuộc về mình.

Tòa án nhận định: Hợp đồng giữa A và B là hợp đồng mượn tên để che giấu chủ thể thật sự của giao dịch, nhằm mục đích tránh kiểm tra về tài chính. Đây là giao dịch có mục đích vi phạm điều cấm của pháp luật và bị tuyên vô hiệu.

Hậu quả là A không được công nhận quyền sở hữu căn hộ, còn việc đòi lại tiền lại gặp nhiều rào cản chứng minh. Bài học là: Làm giấy tờ giùm không hề “giúp” nếu không được pháp luật bảo vệ.

Rủi ro khi làm giấy tờ giùm

Người cho mượn tên:

• Có thể bị xem là đồng phạm trong hành vi trốn thuế, gian lận tài sản nếu phát sinh tranh chấp.

• Bị mất quyền kiểm soát tài sản nếu người mượn tên có hành vi lạm dụng.

Người nhờ đứng tên:

• Dù là chủ sở hữu thực tế, cũng không được công nhận quyền nếu không có giấy tờ hợp pháp.

• Có nguy cơ mất trắng tài sản nếu người đứng tên phủ nhận cam kết.

Nhiều người cho rằng có thể dùng cam kết, giấy tay, hoặc thậm chí ghi âm, ghi hình để chứng minh tài sản thuộc về mình. Tuy nhiên, theo thực tiễn xét xử, nếu hợp đồng mượn tên bị tuyên vô hiệu, Tòa sẽ không công nhận quyền sở hữu phát sinh từ hợp đồng đó. Việc đòi lại tiền chỉ có thể dựa vào nghĩa vụ hoàn trả khi hợp đồng bị vô hiệu, và khả năng thành công rất mong manh nếu không có đầy đủ chứng cứ.

Quy định pháp luật mới nhất liên quan đến đăng ký sở hữu

Theo Luật Đất đai 2024 và Luật Nhà ở sửa đổi 2023, mọi quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở phải được đăng ký công khai, đúng tên chủ thể thực tế. Không được nhờ người khác đứng tên hoặc thay đổi chủ thể sau khi đã đăng ký, nếu không thông qua thủ tục pháp lý đầy đủ.

Nghị định 99/2015/NĐ-CP và Nghị định 10/2023/NĐ-CP về hướng dẫn Luật Nhà ở đều nhấn mạnh: người được ghi nhận trong giấy chứng nhận là người có quyền sở hữu hợp pháp. Nếu muốn thay đổi, phải có căn cứ rõ ràng, được công chứng, chứng thực và phù hợp với quy định pháp luật.

Điều này càng cho thấy rõ ràng rằng mọi hành vi làm giấy tờ giùm, mượn đứng tên đều tiềm ẩn nguy cơ mất trắng tài sản nếu phát sinh tranh chấp, đặc biệt trong trường hợp người đứng tên phủ nhận thỏa thuận miệng hoặc giấy tay.

Làm gì khi đã lỡ cho người khác đứng tên giùm?

Nếu bạn là người bỏ tiền mua nhưng tài sản đang đứng tên người khác, bạn cần:

• Thu thập đầy đủ chứng cứ: chuyển khoản, biên lai, xác nhận thanh toán, tin nhắn, email có liên quan.

• Có biên bản làm việc hoặc xác nhận thừa nhận nghĩa vụ của bên đứng tên.

• Gặp luật sư để tư vấn phương án xử lý: khởi kiện yêu cầu tuyên hợp đồng vô hiệu, yêu cầu bồi hoàn, hoặc đàm phán chuyển nhượng đúng quy định pháp luật.

Tuy nhiên, hiệu quả pháp lý còn phụ thuộc vào từng tình huống cụ thể và chứng cứ có đủ rõ ràng hay không. Không có cơ sở pháp lý nào chắc chắn rằng bạn sẽ lấy lại được tài sản chỉ vì có giấy tay mượn tên.

Tư những điều trên, có  thể nhận thấy hợp đồng cho mượn đứng tên là một kiểu giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý, đặc biệt trong lĩnh vực nhà đất, tài sản lớn. Việc làm giấy tờ giùm, dù xuất phát từ sự tin tưởng, có thể dẫn đến hậu quả nghiêm trọng nếu phát sinh tranh chấp. Pháp luật hiện hành không công nhận các hợp đồng mượn tên với mục đích né tránh nghĩa vụ pháp lý hoặc không đúng quy trình.

Vì vậy, nếu bạn đang cân nhắc cho người khác đứng tên hộ, hoặc đang gặp rắc rối vì đã làm giấy tờ giùm, hãy tham khảo tư vấn pháp lý từ luật sư để được bảo vệ quyền lợi một cách đúng luật và kịp thời.