Tranh chấp thừa kế đất đai là một trong những dạng tranh chấp phổ biến và phức tạp nhất trong tố tụng dân sự. Nhiều gia đình sử dụng đất chung từ thời cha ông, nhưng lại không phân chia bằng văn bản. Việc cha mẹ “cho đất miệng” thường dẫn đến tranh chấp khi họ qua đời. Một trong những câu hỏi được tìm kiếm nhiều nhất hiện nay là: “Cho đất miệng có được công nhận không?”, “Án lệ 03/2016/AL áp dụng khi nào?”, hay “Hủy Giấy chứng nhận đã cấp sai thì làm thế nào?”.
Vụ án phúc thẩm số 73/2025/DS-PT của TAND Cấp cao tại Hà Nội (ngày 21/02/2025) là một tình huống điển hình. Tòa án đã công nhận việc tặng cho quyền sử dụng đất bằng lời nói và đồng thời hủy Giấy chứng nhận cấp sai đối tượng. Đây là bài học quan trọng cho mọi gia đình đang sử dụng đất chung hoặc có nguy cơ phát sinh tranh chấp thừa kế.
1. Tóm tắt vụ án: Cha mẹ cho đất bằng lời nói – tranh chấp nổ ra khi cấp sổ đỏ
Cụ H5 và cụ N1 có 06 người con. Thửa đất số 191, tờ bản đồ số 02, diện tích 430,7m² là tài sản chung gia đình. Trong quá trình sinh sống, hai cụ đã cho vợ chồng ông H 1/2 diện tích đất, và ông H xây nhà, sử dụng ổn định suốt hơn 30 năm mà không ai phản đối.
Đến năm 2022, cơ quan nhà nước lại cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H và bà C đối với toàn bộ 430,7m², mà không có văn bản tặng cho, không xin ý kiến các đồng thừa kế. Khi cha mẹ mất, các anh em khác khởi kiện yêu cầu hủy sổ đỏ và chia thừa kế.
Tòa sơ thẩm tuyên:
-
Công nhận ông H sở hữu 1/2 diện tích vì đã được cha mẹ cho miệng;
-
1/2 còn lại là di sản thừa kế để chia cho các con;
-
Hủy Giấy chứng nhận đất cấp sai.
Ông Á (anh trai) kháng cáo, nhưng Tòa phúc thẩm bác toàn bộ yêu cầu, giữ nguyên bản án sơ thẩm.
2. Áp dụng Án lệ 03/2016/AL: Khi “cho đất miệng” vẫn được công nhận
Một trong những điểm quan trọng nhất của vụ án là việc Tòa án đã áp dụng Án lệ số 03/2016/AL, về “xác lập quan hệ tặng cho quyền sử dụng đất khi người nhận đã xây dựng nhà và sử dụng ổn định”.
Tòa công nhận việc cha mẹ tặng cho đất bằng lời nói vì có đủ ba điều kiện:
(1) Có giao đất trên thực tế
Ông H đã quản lý, xây nhà, sửa chữa, cải tạo phần đất được cho từ những năm 1980.
(2) Sử dụng ổn định, công khai, lâu dài
Hơn 30 năm sử dụng không gián đoạn, được chính quyền xác nhận, có kê khai sử dụng đất theo quy định.
(3) Các đồng thừa kế thừa nhận việc cha mẹ cho đất
Lời khai của các con đều xác nhận cha mẹ có chia đất cho ông H.
Do đó, dù không có giấy tờ, quan hệ tặng cho vẫn được công nhận. Đây là lý do Tòa giữ nguyên phán quyết của cấp sơ thẩm.
3. Hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp sai: Vì sao Tòa quyết định như vậy?
Theo hồ sơ:
-
Đất là tài sản chung của hộ gia đình nhiều nhân khẩu;
-
Khi cấp GCN, cơ quan nhà nước không lấy ý kiến của các thành viên trong hộ;
-
Không có căn cứ để cấp toàn bộ thửa đất cho vợ chồng ông H;
-
Việc kê khai cấp sổ chỉ dựa trên thông tin một chiều của ông H.
Do đó, GCN đã cấp năm 2022 bị xác định không đúng đối tượng – không đúng quy trình – không đúng nguồn gốc đất. Tòa tuyên hủy GCN, buộc cơ quan đăng ký đất đai phải làm lại thủ tục đúng pháp luật.
4. Cách chia thừa kế và xác định công sức đóng góp
Với 1/2 diện tích còn lại (215,35m²), Tòa xác định:
-
Đây là di sản thừa kế của hai cụ;
-
Chia đều cho 06 người con theo pháp luật;
-
Phần của bà L1 được chia theo thế vị.
Tòa cũng xem xét yếu tố rất quan trọng: công sức quản lý – tôn tạo tài sản – trông coi cha mẹ của ông H. Đây là điểm nhiều gia đình thường bỏ sót khi giải quyết tranh chấp.
5. Bài học pháp lý từ vụ án – và lời khuyên dành cho các gia đình
(1) Cho đất bằng lời nói vẫn có thể hợp pháp, nhưng phải có chứng cứ thực tế
Án lệ 03/2016/AL không công nhận lời nói đơn thuần, mà công nhận quá trình sử dụng đất ổn định, liên tục, có sự thừa nhận của gia đình.
(2) Khi cha mẹ muốn cho đất – nên lập văn bản rõ ràng
Để tránh tranh chấp:
-
Lập hợp đồng tặng cho;
-
Hoặc lập di chúc phân chia ngay;
-
Hoặc tách thửa – sang tên sớm.
(3) Không phải cứ cấp sổ đỏ là đúng – GCN cấp sai vẫn bị hủy
Các gia đình đang có tranh chấp thừa kế hoặc đất hộ gia đình nên:
-
Kiểm tra lại quá trình cấp GCN;
-
Xem cơ quan nhà nước có lấy ý kiến đúng nhân khẩu hay không;
-
Kịp thời khiếu nại – khởi kiện nếu có sai sót.
(4) Công sức chăm sóc cha mẹ, duy trì nhà đất luôn được Tòa xem xét
Đây là yếu tố quan trọng để Tòa phân chia hợp lý, bảo đảm công bằng giữa các thừa kế.
Vụ án 73/2025/DS-PT là minh chứng rõ nét cho cách Tòa án áp dụng án lệ, bảo vệ thực tế sử dụng đất ổn định trong gia đình. Đồng thời, vụ án cũng cảnh báo các gia đình rằng việc sử dụng đất chung, cho đất bằng lời nói hoặc cấp sổ đỏ thiếu căn cứ rất dễ dẫn tới tranh chấp kéo dài.
Chỉ một văn bản tặng cho, một di chúc rõ ràng, hoặc tách thửa đúng thời điểm có thể giúp gia đình tránh được hàng năm kiện tụng. Khi tranh chấp đã phát sinh, việc nhờ luật sư hỗ trợ ngay từ đầu là lựa chọn khôn ngoan nhất.
THÔNG TIN LIÊN HỆ – CÔNG TY LUẬT VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
📍 CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
🏢 16 Mạc Đĩnh Chi, P. Tân Tiến, TP. Nha Trang, Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 https://luatsukhanhhoa.com
☎️ Hotline/Zalo: 0914 086 292
🌎 Cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938