-
Tình trạng pháp lý của nhà đang thế chấp theo quy định pháp luật
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015 thế chấp là một biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ. Khi một tài sản bị thế chấp, bên thế chấp không được bán, chuyển nhượng tài sản đó nếu không được bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng) đồng ý.
Khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự cũng quy định rõ bên thế chấp chỉ được bán tài sản đang thế chấp nếu có sự đồng ý bằng văn bản của bên nhận thế chấp. Nếu cố tình bán mà không có sự chấp thuận thì giao dịch có thể bị vô hiệu toàn bộ theo Điều 123 Bộ luật Dân sự vì vi phạm điều cấm của luật.
-
Khi nào được bán nhà đang thế chấp một cách hợp pháp?
Người đang thế chấp nhà tại ngân hàng vẫn có thể thực hiện hợp đồng chuyển nhượng trong các trường hợp sau:
Có văn bản đồng ý của ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng đang giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Trong văn bản đồng ý cần ghi rõ bên mua, mục đích chuyển nhượng và phương án xử lý khoản nợ.
Việc ký hợp đồng mua bán được thực hiện tại văn phòng công chứng và có kèm theo văn bản đồng ý của ngân hàng là một phần của hồ sơ công chứng.
Ngân hàng bàn giao sổ đỏ cho người bán thực hiện thủ tục sang tên hoặc ký văn bản giải chấp trước khi công chứng.
Việc thanh toán tiền giữa bên mua và ngân hàng cần được ghi nhận rõ trong thỏa thuận 3 bên hoặc hợp đồng mua bán có điều khoản cam kết thanh toán nợ.
-
Những rủi ro khi mua nhà đang thế chấp không đúng thủ tục
Nếu hợp đồng chuyển nhượng nhà đang thế chấp không có văn bản đồng ý của ngân hàng thì có thể bị tuyên vô hiệu vì vi phạm điều kiện về chủ thể định đoạt tài sản.
Bên mua sau khi thanh toán tiền cho bên bán nhưng không được ngân hàng giải chấp tài sản sẽ không thể làm thủ tục sang tên quyền sở hữu.
Trường hợp ngân hàng xử lý tài sản đảm bảo do người bán vi phạm nghĩa vụ thì bên mua có thể mất nhà và phải khởi kiện đòi lại số tiền đã giao.
Các vụ án dân sự kéo dài do hợp đồng bị vô hiệu hoặc bên nhận thế chấp khởi kiện sẽ gây thiệt hại lớn cho cả bên bán và bên mua.
Mặt khác, Văn phòng công chứng phải từ chối công chứng nếu phát hiện tài sản đang bị thế chấp mà không có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp.
-
Hướng dẫn thủ tục an toàn khi giao dịch nhà đất đang thế chấp
Bên bán cần thông báo tình trạng tài sản đang thế chấp với bên mua.
Bên bán liên hệ với ngân hàng để xin văn bản đồng ý cho phép bán tài sản đang thế chấp.
Văn bản đồng ý cần có thông tin rõ ràng về bên mua, phương án thanh toán nợ, thời điểm giải chấp và trách nhiệm của từng bên.
Ký hợp đồng ba bên giữa ngân hàng, người bán và người mua trong đó có điều khoản ngân hàng sẽ giải chấp ngay sau khi nhận đủ tiền.
Người mua thanh toán tiền cho ngân hàng trước rồi sau đó nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để sang tên.
Lưu giữ các tài liệu về giao dịch gồm biên lai thanh toán, thỏa thuận giải chấp, hợp đồng mua bán, văn bản đồng ý của ngân hàng để làm chứng cứ pháp lý.
Theo đó, bán nhà đang thế chấp không phải là giao dịch bị cấm nhưng chỉ hợp pháp khi có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và tuân thủ đúng trình tự thủ tục pháp luật. Người mua nhà cần kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý, yêu cầu văn bản chấp thuận của ngân hàng và đảm bảo các bên thực hiện nghĩa vụ đúng theo thỏa thuận ba bên. Trong mọi trường hợp nên tham khảo tư vấn luật sư để đánh giá rủi ro và phòng ngừa tranh chấp phát sinh sau này. Bài học quan trọng là không nên đặt niềm tin vào lời hứa hoặc các giao kết miệng khi tài sản đang bị ràng buộc bởi nghĩa vụ bảo đảm.