CÓ LẬP DI CHÚC ĐỐI VỚI TÀI SẢN CHƯA CÓ GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỞ HỮU ĐƯỢC KHÔNG?

Hỏi: Tôi năm nay đã hơn 60 tuổi, tôi có một lô đất và căn nhà cấp 4 trên đất tại Ngọc Hiệp, Nha Trang nhưng chưa được cấp sổ đỏ. Tôi muốn lập di chúc cho con trai út của tôi nhưng Văn phòng Công chứng tại Nha Trang từ chối công chứng di chúc với lý do tài sản không có sổ đỏ. Luật sư cho tôi hỏi, trong trường hợp của tôi, tôi có làm được di chúc không? nếu được thì làm như thế nào để di chúc hợp pháp?

Đáp: Công ty Luật Vũ & Đồng Nghiệp xin tư vấn cho Quý Khách như sau:

1. Tình trạng pháp lý của tài sản nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất

Theo pháp luật Việt Nam hiện hành, quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là những đối tượng của giao dịch dân sự và cũng là đối tượng có thể được truyền thừa theo quy định của Luật Thừa kế và Bộ luật Dân sự. Việc chưa được cấp giấy chứng nhận không làm mất đi quyền sở hữu của người có thực sự quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở, mà chỉ làm tăng tính chứng cứ, xác định quyền sở hữu. Do đó, nếu người để lại di sản có đầy đủ các bằng chứng khác (hợp đồng, biên bản giao nhận, hồ sơ về việc cấp đất theo quy định của pháp luật thời điểm ban hành quyết định giao đất, v.v.) chứng minh quyền sở hữu tài sản, thì tài sản đó vẫn được xem là đối tượng thừa kế hợp pháp.

2. Lập di chúc và các hình thức di chúc theo pháp luật hiện hành

Theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015 (sửa đổi, bổ sung năm 2018) và Luật Thừa kế, người để lại di sản có quyền lập di chúc để tự ý định cách thức phân chia tài sản của mình sau khi qua đời, miễn là đáp ứng các điều kiện sau:

• Năng lực hành vi dân sự đầy đủ: Người lập di chúc phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và không bị hạn chế quyền hành vi dân sự.

• Di chúc được thể hiện bằng hình thức hợp pháp: Pháp luật Việt Nam công nhận nhiều hình thức di chúc, bao gồm:

  • Di chúc công chứng: Là hình thức được lập trước cơ quan công chứng có thẩm quyền.

  • Di chúc tự viết tay (holographic): Người lập di chúc tự viết tay toàn bộ nội dung di chúc và ký tên.

  • Di chúc bằng hai hình thức khác: Lập di chúc dưới hình thức ghi âm, hình ảnh (nếu đáp ứng đủ điều kiện pháp lý) hoặc công bố trước ít nhất hai người làm chứng có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

Lưu ý rằng, hình thức di chúc công chứng thường được ưu tiên vì tính chứng thực cao và giúp giảm thiểu tranh chấp sau này. Tuy nhiên, đối với tài sản có liên quan đến bất động sản như nhà đất, nếu chưa được cấp giấy chứng nhận, cơ quan công chứng có thể từ chối công chứng di chúc nếu không có đủ chứng cứ xác định quyền sở hữu theo quy định pháp luật. Điều này không có nghĩa là người để lại di sản không thể lập di chúc, mà chỉ là cần lựa chọn hình thức khác phù hợp.

3. Khả năng lập di chúc trong trường hợp nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận

(a) Người để lại di sản có thể lập di chúc đối với tài sản nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận nếu:

• Người để lại di sản có đầy đủ chứng cứ khác (hồ sơ giao đất, biên bản giao dịch, hợp đồng chuyển nhượng hoặc các giấy tờ liên quan do cơ quan có thẩm quyền xác nhận) chứng minh quyền sở hữu và quyền sử dụng tài sản.

• Trong trường hợp lập di chúc công chứng, nếu cơ quan công chứng yêu cầu giấy tờ chứng minh quyền sở hữu của bất động sản mà hiện có chưa đủ (do chưa được cấp giấy chứng nhận), thì người lập di chúc có thể bổ sung các giấy tờ thay thế hoặc phải lựa chọn hình thức di chúc khác (như di chúc tự viết tay).

(b) Lựa chọn hình thức lập di chúc hợp pháp

Để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu lực pháp lý của di chúc trong trường hợp này, Quý khách có thể cân nhắc các hình thức sau:

1. Lập di chúc tự viết tay (di chúc tự ký, tự ghi):

   • Ưu điểm: Không bị ràng buộc bởi yêu cầu chứng nhận quyền sở hữu của cơ quan công chứng.

   • Yêu cầu:

     • Toàn bộ nội dung di chúc phải được người lập di chúc tự tay viết ra.

     • Di chúc phải ghi rõ ngày tháng, chữ ký của người lập di chúc.

     • Nên có lời cam kết của người lập di chúc rằng nội dung được thể hiện theo ý chí tự do, không bị ép buộc.

   • Lưu ý: Di chúc tự viết tay có thể dễ gây tranh chấp về tính xác thực, do đó, người lập di chúc cần lưu trữ và bảo quản kỹ càng bản gốc và các chứng cứ liên quan để khi cần làm minh chứng.

2. Lập di chúc dưới hình thức có làm chứng:

   • Cách thức: Người lập di chúc có thể công khai ý chí của mình về việc phân chia tài sản trước ít nhất hai người làm chứng có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật.

   • Lưu ý: Hình thức này cũng yêu cầu phải đảm bảo tính xác thực của lời khai, đồng thời các người làm chứng cần phải có đầy đủ năng lực hành vi dân sự và không có quan hệ gần gũi với người thừa kế theo quy định của pháp luật.

3. Tùy chọn khác:

   • Trong trường hợp có thể, Quý khách nên cân nhắc hoàn thiện hồ sơ quyền sử dụng đất (ví dụ: hoàn thiện các thủ tục đăng ký, cấp giấy chứng nhận) trước khi lập di chúc công chứng. Việc có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sẽ giúp tăng cường tính chứng thực của tài sản và tránh tranh chấp sau này.

4. Một số khuyến cáo và lưu ý khi lập di chúc:

• Tư vấn chuyên sâu: Do đặc thù của từng trường hợp, Quý khách nên tham khảo ý kiến của luật sư chuyên về lĩnh vực thừa kế và bất động sản để có sự hỗ trợ pháp lý cụ thể và phù hợp.

• Bảo quản di chúc: Sau khi lập di chúc, Quý khách cần lưu giữ bản gốc di chúc cẩn thận và thông báo cho người có uy tín (người làm chứng hoặc thành viên gia đình) về nơi lưu trữ để sau này dễ dàng truy cập khi cần.

• Cập nhật tình trạng tài sản: Nếu có thể, việc hoàn thiện các giấy tờ, hồ sơ liên quan đến tài sản (như đăng ký, cấp giấy chứng nhận) sẽ giúp giảm thiểu rủi ro tranh chấp về sau.

5. Kết luận:

Trường hợp nhà đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc người để lại di sản không thể lập di chúc. Người để lại di sản vẫn có thể thể hiện ý chí của mình qua các hình thức di chúc hợp pháp được pháp luật công nhận, chẳng hạn như di chúc tự viết tay hoặc di chúc có làm chứng. Tuy nhiên, việc này đòi hỏi người lập di chúc cần chuẩn bị đầy đủ các chứng cứ xác minh quyền sở hữu tài sản, và nếu có thể, cân nhắc hoàn thiện giấy tờ liên quan trước khi tiến hành lập di chúc công chứng để tăng tính chắc chắn về mặt pháp lý.

Tư vấn này mang tính chất tham khảo chung và không thay thế cho tư vấn pháp lý trực tiếp trong từng trường hợp cụ thể. Quý khách vui lòng liên hệ trực tiếp với Công ty chúng tôi để được hỗ trợ chi tiết hơn nếu cần.

Trân trọng,

Công Ty Luật TNHH Vũ & Đồng Nghiệp
Địa chỉ: 16 Mạc Đĩnh Chi, Phường Tân Tiến, Thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa
Điện thoại/Zalo/Viber: 0914086292
Email: LawyerVuNhuHao@Gmail.com