Thực trạng phổ biến nhưng rủi ro cao
Trong thực tiễn giao dịch bất động sản hiện nay, việc đặt cọc mua đất khi bên nhận cọc chưa đứng tên sổ đỏ hoặc chưa có giấy ủy quyền hợp pháp diễn ra rất phổ biến. Người mua thường tin vào lời hứa: “Sổ đang làm”, “đã mua rồi nhưng chưa sang tên”, “chủ đất là người nhà”. Người bán thì tin rằng chỉ cần “đặt cọc giữ chỗ”, sau đó sẽ hợp thức hóa giấy tờ.
Tuy nhiên, thực tiễn xét xử của Tòa án cho thấy:
Phần lớn các giao dịch đặt cọc dạng này đều bị tuyên vô hiệu, kéo theo hệ quả pháp lý nghiêm trọng, đặc biệt là không được phạt cọc, thậm chí phát sinh tranh chấp kéo dài.
Hai bản án phúc thẩm dưới đây là ví dụ điển hình, phản ánh quan điểm xét xử thống nhất và ngày càng chặt chẽ của Tòa án.
Bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc trong mua bán đất
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm để giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Tuy nhiên, để hợp đồng đặt cọc có hiệu lực, giao dịch phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện tại Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, trong đó đặc biệt quan trọng là:
Đối với quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai quy định rất rõ:
Theo Điều 168 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được thực hiện quyền chuyển nhượng khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đủ điều kiện theo luật định.
Như vậy, người không đứng tên sổ đỏ, không có giấy ủy quyền hợp pháp, về nguyên tắc không có quyền nhận cọc để chuyển nhượng đất.
Ví dụ thực tế 1: Bản án phúc thẩm tại Tòa án nhân dân tỉnh Bình Dương
Trong Bản án số 264/2022/DS-PT, Tòa án xem xét tranh chấp hợp đồng đặt cọc giữa bà H và ông D.
Tình huống điển hình
-
Ông D không phải là người đứng tên sổ đỏ
-
Tại thời điểm nhận cọc, ông D chưa được chủ đất ủy quyền
-
Hai bên vẫn ký hợp đồng đặt cọc chuyển nhượng quyền sử dụng đất
-
Bà H giao số tiền cọc 330 triệu đồng
Nhận định của Tòa án
Hội đồng xét xử phúc thẩm khẳng định:
-
Ông D không có quyền định đoạt đất tại thời điểm nhận cọc
-
Giao dịch đặt cọc vi phạm Điều 168 Luật Đất đai
-
Thuộc trường hợp giao dịch dân sự vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015
Đặc biệt, Tòa án xác định:
Hệ quả pháp lý
-
Hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu
-
Ông D phải hoàn trả toàn bộ tiền cọc
-
Không áp dụng phạt cọc, không bồi thường thiệt hại
Đây là lập luận mang tính chuẩn mực, được áp dụng rất phổ biến trong xét xử hiện nay.
Ví dụ thực tế 2: Bản án phúc thẩm tại Tòa án nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu
Trong Bản án số 06/2022/DS-PT, tranh chấp phát sinh từ hợp đồng đặt cọc mua nhiều thửa đất với số tiền cọc lên đến 2 tỷ đồng.
Tình huống pháp lý
-
Bà T nhận cọc dù không phải chủ sử dụng đất
-
Không có giấy ủy quyền của chủ đất
-
Ông D (bên đặt cọc) biết rõ tình trạng pháp lý nhưng vẫn giao tiền vì tin tưởng
Quan điểm của Tòa án
Tòa án phúc thẩm khẳng định:
-
Các bên đã thỏa thuận giao dịch đối với tài sản của người khác
-
Hành vi này vi phạm điều cấm của pháp luật
-
Hợp đồng đặt cọc vô hiệu ngay từ thời điểm xác lập
Tòa án cũng nhấn mạnh:
Khi cả hai bên đều biết tài sản không đủ điều kiện giao dịch mà vẫn đặt cọc thì không bên nào được hưởng lợi từ tiền cọc.
Phán quyết
-
Tuyên hợp đồng đặt cọc vô hiệu
-
Buộc hoàn trả toàn bộ 2 tỷ đồng tiền cọc
-
Không phạt cọc, không bồi thường thiệt hại
Điểm chung trong xét xử và áp dụng pháp luật
Từ hai bản án trên, có thể rút ra 4 nguyên tắc xét xử thống nhất:
1. Không có quyền bán thì không được nhận cọc
Dù gọi tên là “giữ chỗ”, “làm tin”, “đặt trước”, nếu mục đích là chuyển nhượng đất thì người nhận tiền phải có quyền định đoạt hợp pháp.
2. Giao dịch vi phạm Luật Đất đai là giao dịch vô hiệu
Khi vi phạm Điều 168 Luật Đất đai, Tòa án áp dụng Điều 123 Bộ luật Dân sự để tuyên vô hiệu.
3. Cả hai bên cùng có lỗi thì không phạt cọc
Áp dụng Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:
4. Tòa án không “hợp thức hóa” giao dịch rủi ro
Dù các bên tự nguyện, giao tiền thật, thỏa thuận rõ ràng, Tòa án vẫn ưu tiên bảo vệ trật tự pháp lý về đất đai, không công nhận giao dịch trái luật.
Bài học pháp lý quan trọng cho người mua và người bán
-
Người mua đất:
Đừng giao tiền cọc khi người bán chưa đứng tên sổ đỏ hoặc chưa có ủy quyền công chứng.
-
Người nhận cọc:
Nhận cọc khi chưa đủ điều kiện pháp lý có thể phải trả lại toàn bộ tiền, thậm chí phát sinh trách nhiệm khác.
-
Nhà đầu tư:
Không nên xem đặt cọc là “lách luật an toàn”. Tòa án hiện nay xử rất chặt.
Kết luận
Hai bản án phúc thẩm nêu trên cho thấy một thông điệp rất rõ ràng:
Đặt cọc mua đất khi người nhận cọc không có quyền định đoạt hợp pháp gần như chắc chắn bị tuyên vô hiệu. Không phạt cọc, chỉ hoàn trả tiền.
Đây là xu hướng xét xử ổn định, nhất quán và người dân cần hiểu đúng để tránh mất thời gian, chi phí và cơ hội đầu tư.
Thông tin liên hệ
CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
🏢 Trụ sở: Số 16 Mạc Đĩnh Chi, Phường Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 Website: https://luatsukhanhhoa.com/
☎️ Hotline (Zalo): 0914 086 292
🌎 Cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938