Vụ án dân sự: “Yêu cầu hủy Hợp đồng tặng cho tài sản và hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất và đòi lại tài sản”

I Nguyên đơn: Ông Nguyễn Văn Lộc và bà Ứng Thị Bích Thu

Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp cho nguyên đơn tại phiên tòa: Luật sư Vũ Như Hảo (Giám đốc Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo và Cộng sự). 

II. Bị đơn: Ông Nguyễn Thành Hùng và bà Phạm Ngọc Phương Loan

Tài sản tranh chấp: Nhà đất tại địa chỉ đường Nhị Hà, Nha Trang, Khánh Hòa và Nhà đất tại Phương Sài, Nha Trang, Khánh Hòa. 

Tóm tắt vụ án

Ông Nguyễn Văn Lộc và bà Ứng Thị Bích Thu có ba người con.

Ông Nguyễn Thành Hùng – con trai thứ 3 của ông Lộc, bà Thu đã kết hôn với bà Phạm Ngọc Phương Loan vào năm 2005. 

Trong quá trình hôn nhân của ông Hùng và bà Loan, ông Lộc và bà Thu đã tặng cho hai vợ chồng Hùng – Loan một khối tài sản là nhà đất tại đường Nhị Hà, Nha Trang và cho hai vợ chồng Hùng – Loan đứng tên thay trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với nhà đất tại phường Phương Sài, Nha Trang. 

Ông bà Lộc – Thu tặng cho và giao hai khối tài sản trên cho vợ chồng Hùng – Loan với mục đích hai vợ chồng cùng nhau chung sống hạnh phúc, xây dựng gia đình. Tuy nhiên, vào năm 2016, bà Loan khởi kiện yêu cầu ly hôn với ông Hùng. Như vậy, mục đích tặng cho ban đầu của ông bà Lộc – Thu đã không còn nên ông Lộc, bà Thu khởi kiện yêu cầu ông Hùng, bà Loan phải trả lại hai khối tài sản nêu trên cho ông bà. 

Nội dung Bản án sơ thẩm số 27/2017/DS-ST ngày 04/12/2017 của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa: 

“1. Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Nguyễn Văn Lộc và bà Ứng Thị Bích Thu về việc “yêu cầu hủy hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hủy giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và đòi lại tài sản” là nhà, đất đường Nhị Hà, Nha Trang và phường Phương Sài, Nha Trang đối với bị đơn ông Nguyễn Thành Hùng và bà Phạm Ngọc Phương Loan 

2. Tuyên bố Hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bên tặng cho là ông Nguyễn Văn Lộc, bà Ứng Thị Bích Thu với bên nhận tặng cho là ông Nguyễn Thành Hùng, bà Phạm Ngọc Phương Loan đối với nhà, đất đường Nhị Hà, thành phố Nha Trang lập ngày 22/06/2010 bị vô hiệu đối với phần tài sản tặng cho ông Nguyễn Thành Hùng tương đương với ½ nhà đất đường Nhị Hà, thành phố Nha Trang. 

2.1. Tuyên bố Hợp đồng tặng cho ½ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa bên tặng cho ông Nguyễn Thành Hùng và bên nhận tặng cho là cháu Nguyễn Thanh Nhật Mai lập ngày 13/08/2014 bị vô hiệu. 

2.2. Xác định toàn bộ căn nhà được xây dựng trên đất tại đường Nhị Hà, thành phố Nha Trang có giá trị 1.165.000.000đ là tài sản thuộc quyền sở hữu của ông Nguyễn Văn Lộc và bà Ứng Thị Bích Thu. 

2.3. Ông Nguyễn Văn Lộc và bà Ứng Thị Bích Thu được quyền sở hữu và sử dụng toàn bộ nhà, đất đường Nhị Hà, phường Phước Hòa, thành phố Nha Trang có diện tích đất là 138,83m2 và nhà cùng tất cả các công trình xây dựng có trên đất. 

2.4. Ông Nguyễn Văn Lộc và bà Ứng Thị Bích Thu có nghĩa vụ thanh toán ½ giá trị quyền sử dụng đất tại đường Nhị Hà, thành phố Nha Trang là phần tài sản ông Lộc, bà Thu đã tặng cho bà Loan, cụ thể số tiền phải thanh toán là 2.082.450.000đ (hai tỷ, không trăm tám mươi hai triệu, bốn trăm năm mươi nghìn đồng chẵn) 

2.5. Hủy toàn bộ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số BU815832 đứng tên Nguyễn Thanh Nhật  Mai do UBND thành phố Nha Trang cấp cho Nguyễn Thanh Nhật Mai ngày 25/09/2014. 

2.6. Sau khi ông Nguyễn Văn Lộc và bà Ứng Thị Bích Thu đã thanh toán đủ cho bà Phạm Ngọc Phương Loan số tiền 2.082.450.000đ (hai tỷ, không trăm tám mươi hai triệu, bốn trăm năm mươi nghìn đồng chẵn). Ông Nguyễn Văn Lộc và bà Ứng Thị Bích Thu có quyền liên hệ cơ quan nhà nước có thẩm quyền xin đăng ký điều chỉnh cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo điểm 2.2 của Quyết định này. 

3. Xác định giá trị nhà, đất phường Phương Sài, thành phố Nha Trang là tài sản thuộc sở hữu của ông Nguyễn Văn Lộc và bà Ứng Thị Bích Thu. 

3.1. Tuyên bố Hợp đồng tặng cho ½ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất là nhà, đất tại phường Phương Sài giữa bên tặng cho ông Nguyễn Thành Hùng và bên nhận tặng cho bà Phạm Ngọc Phương Loan lập ngày 31/12/2014 là vô hiệu. 

3.2. Hủy nội dung thay đổi ngày 14/01/2015 ghi “tặng cho bà Phạm Ngọc Phương Loan, sn: 1979 cmnd số: 225028867, thường trú số 7 Mê Loan, Phước Tiến, TP Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa theo hồ sơ số 237” trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số B0783355 do Ủy ban nhân dân thành phố Nha Trang cấp cho ông Nguyễn Thành Hùng và bà Phạm Ngọc Phương Loan. 

3.3. Giao cho bà Phạm Ngọc Phương Loan và ông Nguyễn Thành Hùng được sở hữu và sử dụng toàn bộ nhà, đất số 143 đường Phương Sài, thành phố Nha Trang. 

3.4. Bà Phạm Ngọc Phương Loan và ông Nguyễn Thành Hùng có nghĩa vụ thanh toán cho ông Nguyễn Văn Lộc và bà Ứng Thị Bích Thu giá trị nhà, đất tại phường Phương Sài, thành phố Nha Trang là 1.100.000.000đ (Một tỷ, một trăm triệu đồng” 

3.5. Việc tranh chấp tài sản chung đối với nhà, đất tại phường Phương Sài, thành phố Nha Trang giữa ông Nguyễn Thành Hùng và bà Phạm Ngọc Phương Loan sẽ được giải quyết bằng vụ án dân sự khác khi các bên đương sự có yêu cầu” 

Nội dung Bản án phúc thẩm số 161/2018/DS-PT ngày 07/11/2018 của Tòa án nhân dân cấp cao tại Đà Nẵng: 

“Giữ nguyên nội dung của bản án sơ thẩm”

Vai trò của Luật sư Vũ Như Hảo trong việc bảo vệ quyền lợi cho Nguyên đơn là CHỨNG MINH ĐƯỢC HỢP ĐỒNG TẶNG CHO TÀI SẢN LÀ CÓ ĐIỀU KIỆN và NHỜ ĐỨNG TÊN TÀI SẢN

Điểm then chốt của Vụ án này là mặc dù ông Lộc, bà Thu đã tạo lập hai khối tài sản là nhà đất tại đường Nhị Hà và phường Phương Sài, Nha Trang nhưng tại thời điểm khởi kiện ra Tòa án, toàn bộ hai khối tài sản này lại đều đang đứng tên bà Phạm Ngọc Phương Loan trong các giấy tờ pháp lý. Vì vậy, nếu chỉ căn cứ vào các giấy tờ pháp lý được đưa ra trong vụ án thì ông Lộc, bà Thu không có cơ sở đòi lại quyền sở hữu đối với hai khối tài sản mà mình đã tặng cho. Như vậy, ông Lộc, bà Thu đã bị tước đi quyền lợi chính đáng của mình đối với hai khối tài sản được tạo lập từ mồ hôi, công sức cả đời lao động. Đây cũng làm một thực trạng khá phổ biến trong xã hội ngày nay: Đó là cha mẹ bị "đuổi" ra khỏi chính căn nhà của mình sau khi đã cho con! 

Đồng cảm với những bất bình mà ông Lộc – bà Thu đang phải gánh chịu, Luật sư Vũ Như Hảo đã nỗ lực hết sức để đòi lại công bằng cho ông Lộc và bà Thu trong quá trình giải quyết vụ án.Trách nhiệm của Luật sư trong vụ án là phải chứng minh được nguồn gốc tạo lập hai khối tài sản và quan trọng là phải chứng mình được việc tặng cho này là tặng cho có điều kiện. Tuy nhiên, chứng cứ quan trọng nhất thể hiện điều này là Hợp đồng tặng cho lại không có điều khoản nào đề cập đến điều kiện tặng cho!  

Bằng những kinh nghiệm của mình, Luật sư Vũ Như Hảo đã giúp khách hàng trong việc đưa ra những chứng cứ thuyết phục trong quá trình giải quyết vụ án. Đồng thời, Luật sư cũng đưa ra những lập luận thuyết phục tại Tòa án để chứng minh rằng hợp đồng tặng cho tài sản là có điều kiện và điều kiện tặng cho tài sản ban đầu đã không đạt được. Từ đó, Luật sư thuyết phục được HĐXX buộc ông Hùng – bà Loan phải trả lại tài sản cho ông Lộc – bà Thu. Dưới đây là những lập luận của Luật sư tại phiên tòa: 

1. Đối với tài sản là nhà đất tại đường Nhị Hà, phường Phước Hòa, thành phố Nha Trang. Theo như những tài liệu có trong hồ sơ vụ việc cũng như tại phiên tòa sơ thẩm, ông Lộc, bà Thu và bị đơn Hùng đều xác nhận đây là tài sản có nguồn gốc do ông Lộc, bà Thu tạo lập. Mặc dù ngày 22/06/2010, ông Lộc, bà Thu đã ký Hợp đồng tặng cho Hùng và Loan quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất tại đường Nhị Hà, Phước Hòa, Nha Trang nhưng đây là việc tặng cho có điều kiện. Cụ thể, ông Lộc, bà Thu đã lập văn bản “Lời căn dặn của cha mẹ trước khi cho các con thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng nhà ở và tài sản gắn liền với đất” ngày 23/03/2010. Theo đó, sau khi nhận tặng cho căn nhà tại đường Nhị Hà, Nha Trang thì ông Hùng và bà Loan có nghĩa vụ chăm sóc ông Lộc, bà Thu cho đến phút cuối trước khi qua đời và ông Lộc, bà Thu vẫn có quyền ở tại căn nhà này cho đến khi qua đời. Văn bản này đã được ký xác nhận bới ông Lộc, bà Thu cùng 3 người con trai và một người con dâu. Tất cả những người ký tên trong văn bản này đều có lời khai tại Tòa án thừa nhận về việc đã ký vào văn bản. 

Tuy nhiên, hành vi tặng cho nhà đất của ông Hùng cho con gái Nguyễn Thanh Nhật Mai (với bà Phạm Ngọc Phương Loan là người giám hộ duy nhất) đã trao cho bà Loan toàn quyền định đoạt đối với khối tài sản này. Như vậy, việc tặng cho của ông Hùng đã dẫn đến hậu quả trái với mong muốn, điều kiện của cha mẹ khi tặng cho nhà đất, xâm phạm tới quyền được sinh sống và sử dụng nhà đất của ông Lộc và bà Thu. Mặt khác, với thực tế bà Loan đang khởi kiện ly hôn ông Hùng và hiện tại vợ chồng ông Hùng, bà Loan đang ly thân thì điều kiện cho nhà để vợ chồng Hùng-Loan sống hạnh phúc cũng không đạt được. Như vậy, những điều kiện của ông Lộc, bà Thu đưa ra khi tặng cho tài sản là nhà đất tại đường Nhị Hà đã không được bên nhận tặng cho là ông Hùng, bà Loan thực hiện. Căn cứ theo quy định tại khoản 3 Điều 470 Bộ luật dân sự 2005 thì: “trong trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ sau khi tặng cho mà bên được tặng cho không thực hiện thì bên tặng cho có quyền đòi lại tài sản và yêu cầu bồi thường thiệt hại.”. Như vậy, bà Loan và ông Hùng phải trả lại tài sản này cho ông Lộc – bà Thu.

2. Đối với nhà đất tại phường Phương Sài, thành phố Nha Trang. Căn nhà này là do ông Lộc và bà Thu mua lại của ông Lê Tuấn Phong với giá 1.100.000.000 đồng với mục đích sẽ cho thuê để có thêm thu nhập. Tuy nhiên, do tuổi đã cao, không tiện trong việc đi lại, giao dịch, quản lý nhà cửa cũng như khả năng ngoại ngữ còn hạn chế (do căn nhà đang cho người nước ngoài thuê) nên ông Lộc, bà Thu đã quyết định cho ông Hùng và bà Loan đứng tên trên căn nhà này. Do đó, vào ngày 07/08/2013, ông Lê Tuấn Phong và vợ đã ký kết Hợp đồng chuyển nhượng tài sản là nhà đất tại phường Phương Sài, Nha Trang cho vợ chồng ông Hùng, bà Loan. 

Để xác nhận việc đứng tên hộ, ngày 23/07/2013, ông Nguyễn Thành Hùng đã lập “Bản cam kết đứng tên hộ tài sản” trong đó xác nhận (1) Toàn bộ số tiền mua nhà đất là của ông bà Lộc + Thu”; (2) “Nguyễn Thành Hùng và Phạm Ngọc Phương Loan không được quyền tự ý cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng, tặng cho đối với nhà đất tại phường Phương Sài”. 

Đối với ông Nguyễn Thành Hùng, việc ông tặng cho ½ tài sản trên cho bà Loan là đã vi phạm chính bản cam kết mà ông đã ký. Việc bà Loan cho rằng nhà đất này là của vợ chồng ông Hùng, bà Loan tạo lập, ông Lộc, bà Thu chỉ là người cho vay 500 triệu và bà Loan đã trả 40 triệu, còn lại 460 triệu là hoàn toàn không có căn cứ bởi lẽ: - Bà Loan không xuất trình được bất cứ bằng chứng nào về khoản vay này;

- Lời khai của chính bà Loan tại cơ quan công an thành phố Nha Trang ngày 11/05/2016 có khai “căn nhà ở địa chỉ 143 Phương Sài đúng là của mẹ chồng (bà Thu) mua” và thừa nhận do ông Hùng cần 200 triệu nên bà Loan ra điều kiện phải sang tên nhà đất cho bà Loan - Theo lời khai của người bán nhà - ông Lê Tuấn Phong thì bà Thu là người trực tiếp thanh toán toàn bộ số tiền mua nhà cho ông Phong, bà Loan không có liên quan đến việc này. 

Từ những lý do trên, cần căn cứ theo khoản 1 Điều 170 Bộ luật dân sự 2005 để xác lập lại quyền sở hữu của ông Lộc, bà Thu đối với căn nhà này, yêu cầu ông Hùng, bà Loan trả lại tài sản này cho ông Lộc, bà Thu.

Điểm khác biệt trong vụ án này đó là mặc dù bị đơn đã tiến hành các thủ tục pháp lý để sang tên toàn bộ giấy tờ sở hữu tài sản nhưng Luật sư đã chứng mình được người sở hữu thực sự của hai khối tài sản tranh chấp là bên nguyên đơn, dẫn đến việc Tòa án ra phán quyết xác nhận hai khối tài sản là thuộc quyền sở hữu của nguyên đơn, buộc bị đơn phải trả lại khối tài sản cho nguyên đơn.

Xem bản án sơ thẩm TẠI ĐÂY