“Tôi đã ủy quyền bán nhà, giờ đổi ý thì có lấy lại quyền được không?”
Đây là tình huống rất thường gặp trong thực tế. Một người đi nước ngoài nên lập văn bản ủy quyền cho anh em, con cái quản lý nhà đất. Người khác vì tin tưởng bạn bè nên ủy quyền toàn quyền định đoạt tài sản. Có trường hợp ký văn bản tại tổ chức hành nghề công chứng, nội dung cho phép người được ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền, làm thủ tục sang tên.
Một thời gian sau, quan hệ giữa hai bên phát sinh mâu thuẫn. Người ủy quyền muốn “hủy ủy quyền” nhưng người được ủy quyền không đồng ý. Lúc này xuất hiện hàng loạt câu hỏi:
Giấy ủy quyền khác gì hợp đồng ủy quyền? Có cần bên được ủy quyền ký không? Hợp đồng ủy quyền đã công chứng có thể đơn phương chấm dứt không? Và nguy hiểm nhất: nếu đã tuyên bố chấm dứt nhưng không thông báo cho người thứ ba thì giao dịch do người được ủy quyền thực hiện sau đó có còn hiệu lực?
Đây là những vấn đề tưởng đơn giản nhưng nếu xử lý sai có thể dẫn đến tranh chấp tài sản trị giá hàng tỷ đồng.
1. Ủy quyền về bản chất pháp lý là gì?
Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền; việc trả thù lao được thực hiện nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.
Có thể hiểu đơn giản: A có một quyền hoặc công việc cần thực hiện → A cho phép B nhân danh A thực hiện công việc đó trong một phạm vi nhất định.
Ví dụ: Ông A có một căn nhà tại Nha Trang nhưng đang sinh sống ở nước ngoài. Ông A có thể ủy quyền cho bà B tại Việt Nam quản lý, cho thuê hoặc thực hiện một số thủ tục liên quan đến căn nhà.
Điểm quan trọng là người được ủy quyền chỉ được hành động trong phạm vi ủy quyền. Ủy quyền không đồng nghĩa với việc chuyển quyền sở hữu tài sản cho người được ủy quyền.
2. Giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền có giống nhau không?
Trong giao tiếp hằng ngày, hai khái niệm này thường được sử dụng lẫn lộn. Tuy nhiên, về bản chất pháp lý có sự khác biệt cần lưu ý.
Giấy ủy quyền thường mang tính đơn phương. “Giấy ủy quyền” thường được hiểu là văn bản trong đó một người thể hiện ý chí giao cho người khác thực hiện một công việc nhất định.
Ví dụ:
- Nhận hồ sơ;
- Nộp giấy tờ;
- Nhận bằng cấp;
- Nhận tiền hoặc tài liệu trong những trường hợp pháp luật cho phép;
- Thực hiện một công việc hành chính cụ thể.
Trong một số trường hợp đơn giản, pháp luật chuyên ngành cho phép chứng thực chữ ký trong giấy ủy quyền mà không đòi hỏi phải lập thành hợp đồng song phương.
Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của hai bên. Hợp đồng ủy quyền được Bộ luật Dân sự quy định rõ tại Điều 562.
Thông thường sẽ có: Bên ủy quyền + bên được ủy quyền + sự thỏa thuận về phạm vi công việc, quyền, nghĩa vụ, thời hạn và có thể có thù lao.
Do đó, đối với những công việc phức tạp, kéo dài hoặc liên quan đến tài sản lớn như quản lý nhà đất, thực hiện giao dịch, tố tụng…, hình thức hợp đồng ủy quyền thường phù hợp và an toàn pháp lý hơn.
3. Không nên chỉ nhìn vào tên gọi của văn bản
Đây là điểm đặc biệt quan trọng. Một văn bản có tiêu đề “GIẤY ỦY QUYỀN” chưa chắc về bản chất chỉ là hành vi pháp lý đơn phương. Ngược lại, một văn bản mang tên “Hợp đồng ủy quyền” cũng phải được xem xét nội dung cụ thể.
Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án thường xem xét:
- Ý chí thực sự của các bên;
- Nội dung quyền và nghĩa vụ;
- Có sự chấp nhận của người được ủy quyền hay không;
- Công việc được giao là gì;
- Có thù lao hay không;
- Hình thức giao dịch có đáp ứng quy định pháp luật hay không.
Vì vậy, tên gọi không quyết định hoàn toàn bản chất pháp lý của giao dịch.
4. Hợp đồng ủy quyền có thời hạn bao lâu?
Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn ủy quyền:
- Do các bên thỏa thuận;
- Hoặc do pháp luật quy định;
- Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.
Ví dụ: Ông A ủy quyền cho ông B quản lý căn nhà nhưng hợp đồng không ghi thời hạn và pháp luật không có quy định riêng. Về nguyên tắc, thời hạn ủy quyền được xác định là 01 năm kể từ ngày xác lập. Do đó, khi lập văn bản ủy quyền nên ghi rõ: “Ủy quyền có hiệu lực từ ngày… đến ngày…” hoặc xác định một sự kiện cụ thể làm thời điểm kết thúc.
5. Đã ký hợp đồng ủy quyền thì có được đơn phương “hủy” không?
Câu trả lời là: Có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015.
Về thuật ngữ pháp lý, cần phân biệt “hủy bỏ hợp đồng” với “đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng”. Trong trường hợp một bên muốn dừng quan hệ ủy quyền theo cơ chế Điều 569, cách gọi chính xác hơn là đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền, chứ không phải lúc nào cũng là “hủy hợp đồng”.
Quyền và nghĩa vụ khi chấm dứt phụ thuộc vào việc ủy quyền có thù lao hay không có thù lao.
6. Bên ủy quyền muốn chấm dứt thì xử lý thế nào?
Trường hợp ủy quyền có thù lao. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt bất cứ lúc nào.
Tuy nhiên, phải:
- Thanh toán thù lao tương ứng với phần công việc bên được ủy quyền đã thực hiện;
- Bồi thường thiệt hại theo điều kiện luật định.
Trường hợp ủy quyền không có thù lao. Bên ủy quyền cũng có thể chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.
Như vậy, không thể hiểu rằng:
“Đã ký hợp đồng ủy quyền thì muốn chấm dứt bắt buộc phải được người được ủy quyền đồng ý.”
Pháp luật cho phép đơn phương chấm dứt, nhưng phải tuân thủ đúng điều kiện và hậu quả pháp lý tương ứng.
7. Người được ủy quyền có quyền tự chấm dứt không?
Có.
Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định quyền của bên được ủy quyền.
Nếu ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền một thời gian hợp lý.
Nếu ủy quyền có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ phát sinh trách nhiệm.
8. Sai lầm nguy hiểm: Chấm dứt ủy quyền nhưng không thông báo cho người thứ ba
Đây là vấn đề có thể quyết định thắng – thua trong một vụ tranh chấp.
Ví dụ: Ông A ủy quyền cho ông B giao dịch với ông C. Sau đó ông A chấm dứt việc ủy quyền với ông B nhưng không thông báo cho ông C. Ông C vẫn tin rằng ông B còn quyền đại diện và tiếp tục giao dịch.
Điều 569 quy định bên ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho người thứ ba biết việc chấm dứt. Nếu không thông báo, giao dịch với người thứ ba vẫn có thể phát sinh hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết việc ủy quyền đã chấm dứt.
Đây chính là lý do việc chấm dứt ủy quyền không nên chỉ dừng ở câu:
“Tôi nói với anh ấy là tôi không ủy quyền nữa rồi!”
Nói miệng với người được ủy quyền chưa chắc đã đủ để bảo vệ quyền lợi trước người thứ ba.
9. Ví dụ: Ủy quyền bán đất rồi đổi ý
Ông A có thửa đất trị giá 10 tỷ đồng. Ông A lập hợp đồng ủy quyền cho ông B thay mặt mình thực hiện các thủ tục bán đất. Sau đó hai người mâu thuẫn. Ông A tuyên bố không cho ông B bán nữa nhưng không thực hiện đầy đủ thủ tục chấm dứt và không thông báo cho các bên liên quan. Ông B tiếp tục giao dịch với người mua. Lúc này tranh chấp có thể trở nên rất phức tạp.
Tòa án phải xem xét:
- Hợp đồng ủy quyền còn hiệu lực tại thời điểm giao dịch hay không?
- Việc chấm dứt đã được thực hiện hợp pháp chưa?
- Người mua có biết hoặc phải biết việc ủy quyền đã chấm dứt không?
- Bên được ủy quyền có vượt quá phạm vi đại diện không?
- Tài sản đã đăng ký sang tên hay chưa?
Chỉ một sai sót trong quá trình chấm dứt ủy quyền có thể dẫn đến một vụ kiện kéo dài nhiều năm.
10. Hợp đồng ủy quyền đã công chứng thì có đơn phương chấm dứt được không?
Việc hợp đồng đã được công chứng không có nghĩa là quyền đơn phương chấm dứt theo Điều 569 Bộ luật Dân sự tự động bị loại bỏ.
Tuy nhiên, cần phân biệt: Quyền đơn phương chấm dứt quan hệ ủy quyền là vấn đề của pháp luật dân sự. Còn thủ tục xử lý văn bản đã công chứng phải tuân thủ pháp luật về công chứng và tính chất cụ thể của hồ sơ.
Do đó, đặc biệt đối với hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà đất, ngân hàng hoặc tài sản có giá trị lớn, không nên chỉ viết một tờ “Thông báo hủy ủy quyền” rồi cho rằng mọi việc đã hoàn tất.
Cần đồng thời xử lý việc thông báo cho:
- Người được ủy quyền;
- Người thứ ba đang giao dịch;
- Cơ quan, tổ chức đang tiếp nhận hồ sơ;
- Tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan liên quan nếu cần thiết.
11. “Ủy quyền toàn quyền” có nghĩa là được làm bất cứ điều gì?
Không. Một cụm từ rất nguy hiểm thường xuất hiện trong hợp đồng là:
“Được toàn quyền quyết định.”
Nhiều người ký mà không đọc kỹ phạm vi phía sau. Một hợp đồng có thể cho người được ủy quyền quyền:
- Quản lý tài sản;
- Cho thuê;
- Ký hợp đồng;
- Chuyển nhượng;
- Nhận tiền;
- Giao giấy tờ;
- Làm thủ tục sang tên;
- Ủy quyền lại nếu đủ điều kiện.
Mỗi quyền có hậu quả pháp lý hoàn toàn khác nhau. Đặc biệt, Điều 564 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc ủy quyền lại chỉ được thực hiện trong những trường hợp luật định, như có sự đồng ý của bên ủy quyền hoặc trường hợp bất khả kháng đáp ứng điều kiện pháp luật.
Vì vậy, trước khi ký một hợp đồng có nội dung “toàn quyền”, cần đọc từng quyền cụ thể chứ không chỉ nhìn tên hợp đồng.
12. Làm thế nào để ủy quyền an toàn?
Đối với tài sản có giá trị lớn, đặc biệt là nhà đất, nên xác định thật cụ thể:
- Người được ủy quyền được làm việc gì;
- Có quyền bán hay chỉ quản lý;
- Có quyền nhận tiền hay không;
- Giá bán tối thiểu là bao nhiêu;
- Có được giao bản chính giấy tờ không;
- Có được ủy quyền lại không;
- Thời hạn bao lâu;
- Trường hợp nào chấm dứt;
- Nghĩa vụ hoàn trả hồ sơ, tiền và tài sản khi chấm dứt.
Nguyên tắc quan trọng là: Chỉ ủy quyền đúng những gì thực sự cần thiết.
Không nên vì tiện lợi mà trao “toàn quyền” đối với một tài sản trị giá hàng tỷ đồng nếu mục đích thực tế chỉ là nhờ người khác nộp vài bộ hồ sơ.
Kết luận
Giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền không nên được hiểu là hoàn toàn giống nhau. Giấy ủy quyền thường được sử dụng cho những công việc mang tính đơn giản, có thể thể hiện ý chí ủy quyền từ một phía trong những trường hợp pháp luật cho phép; trong khi hợp đồng ủy quyền về bản chất là sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015.
Đối với câu hỏi “Có được đơn phương hủy hợp đồng ủy quyền không?”, cần sử dụng thuật ngữ chính xác hơn là đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt trong những điều kiện nhất định.
Điểm đặc biệt cần lưu ý là: chấm dứt quan hệ giữa hai bên chưa chắc đã đủ. Nếu việc ủy quyền liên quan đến người thứ ba, cơ quan nhà nước hoặc giao dịch tài sản, việc thông báo và hoàn thiện thủ tục pháp lý là cực kỳ quan trọng.
Một chữ ký có thể trao cho người khác quyền định đoạt tài sản hàng tỷ đồng. Vì vậy, đừng ký ủy quyền theo mẫu có sẵn mà chưa hiểu chính xác mình đang trao quyền gì – và làm thế nào để lấy lại quyền đó khi cần thiết.
CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP – LUẬT SƯ NHA TRANG KHÁNH HÒA
📍 Trụ sở: 16 Mạc Đĩnh Chi, Nha Trang, Khánh Hòa
📞 Hotline/Zalo: 0914 086 292 – 039 336 8041
📧 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 Website: Luật sư Khánh Hòa
VŨ & ĐỒNG NGHIỆP – Uy tín – Chuyên nghiệp – Hiệu quả