Nội dung câu hỏi:
Bà tôi năm nay 79 tuổi, có thực hiện việc bán đất cho cháu ruột là con trai của anh trai mình. Ban đầu, bà tôi chỉ có ý định chuyển nhượng 1/3 diện tích đất, tuy nhiên do tin tưởng người cháu nên bà đã giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và ký vào một số giấy tờ mà người cháu đưa. Về sau, gia đình mới phát hiện người cháu này đã làm thủ tục để đứng tên sở hữu 2/3 diện tích đất trong sổ đỏ.
Đáng lưu ý, sổ đỏ trước đây được cấp đứng tên hộ gia đình, gồm bà tôi và con trai bà. Khi chuyển nhượng đất, chỉ có bà tôi ký giấy tờ, còn con trai và các con gái của bà không biết và không ký kết bất kỳ giấy tờ nào liên quan.
Xin hỏi: Trong trường hợp này, bà tôi hoặc gia đình tôi có thể khởi kiện để yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người cháu và đòi lại phần diện tích đất bị chuyển nhượng trái pháp luật hay không?
Công ty Luật Vũ & Đồng Nghiệp trả lời:
Cảm ơn bạn đã tin tưởng gửi câu hỏi đến Công ty Luật Vũ & Đồng Nghiệp. Với thông tin bạn cung cấp, chúng tôi nhận định vụ việc có dấu hiệu vi phạm quy định pháp luật về quyền định đoạt tài sản chung hộ gia đình và khả năng bị lừa dối trong giao dịch dân sự. Sau đây là phần phân tích và tư vấn chi tiết:
1. Về quyền sở hữu đất – Giấy chứng nhận đứng tên hộ gia đình
Theo quy định của pháp luật đất đai và dân sự, nếu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên “hộ gia đình” thì quyền sử dụng đất đó là tài sản thuộc sở hữu chung hợp nhất của các thành viên trong hộ tại thời điểm được cấp giấy chứng nhận.
Cụ thể, khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Việc chiếm hữu, sử dụng, định đoạt tài sản chung của các thành viên hộ gia đình được thực hiện theo phương thức thỏa thuận. Trường hợp định đoạt tài sản là bất động sản… phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên hộ gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ.”
Như vậy, việc bà của bạn tự ý ký giấy tờ chuyển nhượng mà không có sự đồng ý bằng văn bản của con trai và các thành viên đủ tuổi trong hộ gia đình là hành vi xâm phạm quyền sở hữu chung, làm cho giao dịch chuyển nhượng quyền sử dụng đất không đảm bảo tính pháp lý.
2. Xem xét tính hợp pháp của giao dịch và khả năng khởi kiện
Chúng tôi phân tích hai khả năng như sau:
Trường hợp 1: Người con trai (cùng đứng tên hộ gia đình) đã thành niên và có đầy đủ năng lực hành vi dân sự
-
Trong trường hợp này, việc bà bạn đơn phương ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người cháu mà không có sự đồng thuận bằng văn bản của người con trai và các thành viên đủ điều kiện khác trong hộ gia đình là hành vi trái quy định pháp luật.
-
Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015:
“Giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội.”
=> Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là vô hiệu toàn phần.
Hệ quả pháp lý: Gia đình có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để yêu cầu:
-
Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu;
-
Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp cho người cháu;
-
Yêu cầu trả lại phần diện tích đất đã chuyển nhượng trái pháp luật.
Tuy nhiên, cần lưu ý đến thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu theo Điều 132 Bộ luật Dân sự năm 2015 là 02 năm kể từ ngày người có quyền, lợi ích liên quan biết hoặc phải biết quyền lợi của mình bị xâm phạm.
Trường hợp 2: Người con trai khi đó chưa thành niên
-
Nếu tại thời điểm ký kết hợp đồng chuyển nhượng, người con trai chưa thành niên, tức chưa có đủ năng lực hành vi dân sự để tham gia thỏa thuận định đoạt tài sản chung thì quyền định đoạt tài sản chung chưa hình thành đầy đủ, do đó bà bạn có thể có căn cứ thực hiện giao dịch, nhưng vẫn phải đảm bảo không vi phạm lợi ích hợp pháp của thành viên trong hộ gia đình.
-
Tuy nhiên, trường hợp này sẽ phức tạp hơn về mặt chứng minh, nên nếu việc chuyển nhượng thể hiện rõ ý chí của bà bạn, thì khả năng khởi kiện sẽ yếu hơn.
3. Khả năng chứng minh hành vi lừa dối trong giao dịch
Ngoài các vấn đề về định đoạt tài sản chung, gia đình cũng có thể khởi kiện yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu do bị lừa dối nếu chứng minh được rằng:
-
Người cháu đã cố ý đưa ra giấy tờ sai lệch nội dung hoặc không đúng với thỏa thuận ban đầu là chỉ chuyển nhượng 1/3 diện tích đất;
-
Lợi dụng sự tin tưởng và tuổi cao, hiểu biết pháp luật hạn chế của bà bạn để khiến bà ký giấy tờ với nội dung không đúng ý chí.
Căn cứ pháp lý: Điều 127 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:
“Khi một bên tham gia giao dịch dân sự do bị lừa dối… thì có quyền yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự đó vô hiệu.”
KẾT LUẬN & ĐỀ XUẤT HÀNH ĐỘNG
Trong vụ việc này, bà và gia đình có cơ sở pháp lý để khởi kiện, với các yêu cầu:
-
Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu;
-
Yêu cầu hủy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã cấp không đúng trình tự pháp luật;
-
Đòi lại phần đất đã bị chiếm đoạt trái pháp luật.
Để thực hiện, gia đình nên:
-
Chuẩn bị hồ sơ gồm: giấy tờ gốc, bản sao Giấy chứng nhận QSDĐ, các tài liệu giao dịch chuyển nhượng, giấy tờ chứng minh thành viên hộ gia đình;
-
Gửi đơn khởi kiện đến TAND Khu vực nơi có đất;
-
Có thể liên hệ với luật sư để hỗ trợ trong quá trình thu thập chứng cứ và bảo vệ quyền lợi tại Tòa.
Trên đây là ý kiến tư vấn pháp lý của Công ty Luật Vũ & Đồng Nghiệp đối với câu hỏi của bạn. Chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của quý khách hàng trong các tranh chấp đất đai và dân sự.
Trân trọng,
Luật sư Vũ Như Hảo
Công ty Luật Vũ & Đồng Nghiệp