Vụ án dân sự “Tranh chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ)”
giữa
I. Nguyên đơn: Ông Dương Văn Thọ
Bà Trần Thị Thanh Diễn
Bà Dương Thị Lan Phương (Ủy quyền cho bà Trần Thị Thanh Diễn tham gia tố tụng)
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn: Luật sư Vũ Như Hảo (Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Vũ Như Hảo và Cộng sự).
II. Bị đơn : Ông Trần Quốc Tuấn
Bà Võ Thị Kiều Dương
III. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Thái Thị Sửu
2. Bà Trần Hồng Nga
3. Bà Trần Ngọc Diễm Chi
4. Bà Nguyễn Thị Thanh Vân
5. Ông Đặng Văn Nhớ
Tóm tắt vụ án:
Vào năm 1985, ông Dương Văn Thọ và bà Trần Thị Thanh Diễn có nhận chuyển nhượng từ bà Nguyễn Thị Xồm (sinh năm 1916) một lô đất diện tích 1132 m2 tại địa chỉ 53 đường số 10, phường Phước Hải (nay là 53 Lương Thế Vinh, phường Phước Long), thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hoà với giá 03 chỉ vàng y. (Giấy bán nhà ngày 25/7/1985 - BL 98, 117, 120, 124). Trong quá trình sử dụng đất, ông Dương Văn Thọ và bà Trần Thị Thanh Diễn đã chuyển nhượng một phần thửa đất trên cho nhiều người khác nhưng chỉ viết giấy tay. Đến ngày 30/3/2012, ông Thọ bà Diễn được Uỷ ban nhân dân thành phố Nha Trang cấp GCNQSDĐ số BỊ 927515 đối với phần diện tích đất 272,4m, trên đất có xây dựng nhà ở là 60m2 (nay là thửa đất 384, tờ bản đồ số 37 tại 53 Lương Thế Vinh, Nha Trang).
Năm 1990, cha mẹ của ông Thọ bả Diễn là ông Trần Võ và bà Thái Thị Sửu có đến xin cho vợ chồng ông Trần Quốc Tuấn và bà Võ Thị Kiều Dương được ở nhờ tại địa chỉ 53 Lương Thế Vinh, Nha Trang. Ông Thọ bà Sửu đã đồng ý và cho ông Tuấn bà Dương xây dựng 01 căn nhà tạm khoảng 30m để ở trên diện tích đất dài 22m, rộng 4,3m. Đến ngày 14/5/1998, ông Trần Võ và bà Thái Thị Sửu ngỏ ý mua lại từ ông Thọ bà Diễn phần đất của ông Tuấn bà Dương đang xây nhà ở để cho lại ông Tuấn bà Dương, hai bên tiến hành lập “Giấy dao kèo”.
Ngày 15/4/2002, ông Dương Văn Thọ và bà Trần Thị Thanh Diễn đã cho con ruột của mình là bà Dương Thị Lan Phương một phần diện tích đất là 230m2 (Giấy cho con đất ở ngày 15/4/2002), nay là thửa đất 301 (1 phần), tờ bản đồ số 37 tại 53/1 Lương Thế Vinh, Nha Trang. Bà Phương được Uỷ ban nhân dân thàn phố Nha Trang cấp GCNQSDĐ số BE 786329 vào ngày 12/10/2011 với diện tích được ghi nhận là 222,3m, diện tích được công nhận là 197,2m và diện tích không được công nhận là 25,1m do thuộc quy hoạch giao thông. Trên đó có xảy dựng nhà ở là 41,3m.
Đến năm 2012, để giúp ông Tuấn và Dương làm thủ tục xin cấp GCNQSDĐ, ông Dương Văn Thọ và bà Trần Thị Thanh Diễn đã viết Giấy cho em đất ở ngày 15/2/1990 – BL 125 với diện tích đất là 99m2 (dài 23m, rộng 4,3m), nay là thửa đất 300, tờ bản đồ số 37 tại 53A Lương Thế Vinh, Nha Trang. Vợ chồng ông Tuấn, bà Dương được Uỷ ban nhân dân thành phố Nha Trang cấp GCNQSDĐ số BS 716864 vào ngày 11/4/2014 với diện tích được cấp là 102,6m3. Trên đất có xây dựng nhà ở nhưng chưa cập nhật vào số, ông Tuấn bà Dương nhiều lần sửa chữa nhà ở với diện tích tăng lên.
Năm 2014, khi ông Tuấn bả Dương thực hiện các thủ tục để xin cấp sổ thì ông Thọ bà Diễn mới phát hiện ra là nhà ở do ông Tuấn bà Dương xây dựng đã lẫn chiếm qua đất của ông bà là 5,2m, lẫn qua đất của bà Dương Thị Lan Phương là 1,9m, Ông Thọ, bà Diễn, bà Phương yêu cầu ông Tuấn bà Dương phải trả lại phần lấn chiếm nhưng ông Tuấn bà Dương xin rằng sau này sửa chữa nhà sẽ tiến hành trả lại. Đến năm 2017, ông Tuấn bà Dương sửa chữa nhà nhưng không chịu trả lại đất lấn chiếm nên ông Thọ bà Diễn, bà Phương đã kiến nghị lên Uỷ ban nhân dân phương Phước Long, thành phố Nha Trang để giải quyết. Tuy nhiên, do các bên không thể hoà giải nên ngày 11/7/2018, ông Dương Văn Thọ, bà Trần Thị Thanh Diễn và bà Dương Thị Lan Phương đã khởi kiện vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất” đối với ông Trần Quốc Tuấn và bà Võ Thị Kiều Dương lên Toà án nhân dân thành phố Nha Trang và được thụ lý vụ án số 371/2018/TLST-DS ngày 13/9/2018.
Trong quá trình giải quyết tại Toà án, bị đơn không đồng ý với nguyên đơn vì cho rằng trước đây ông Thọ bà Diễn thoả thuận miệng bán cho ông Trần Võ và bà Thái Thị Sửu 200m2 nhưng sau đó lấy lại một nửa, hơn nữa việc xây nhà của bị đơn là do nguyên đơn chỉ ranh giới cho xây dựng.
Ngày 27/11/2019, Toà án nhân dân thành phố Nha Trang đã đưa vụ án ra xét xử. Tại phiên toà, bị đơn khẳng định rằng mốc giới nhà mình và nhà ông Thọ bà Diễn là đúng, sự xê dịch diện tích có thể là trước đây hộ bà Nguyễn Thị Thanh Vân có làm tường rào và chừa ra một phần diện tích nên nhà bị đơn đã tận dụng luôn phần diện tích này. Hội đồng xét xử đã thống nhất ngừng phiên toà để xác minh làm rõ tình tiết mới này.
Bà Nguyễn Thị Thanh Vân và ông Đặng Văn Nhớ được Toà án triệu tập để xác minh về lời khai của ông Tuấn bà Dương. Bà Vân ông Nhớ đã khẳng định rằng mình nhận chuyển nhượng đất từ bà Dương Thị Thanh Trúc để sử dụng từ năm 1996 đến nay với diện tích 139,9m2 và không có sự thay đổi nào.
Ngày 07/12/2021, Toà án nhân dân thành phố Nha Trang đã ra quyết định số 66/2021/QĐXXST-DS để đưa vụ án ra xét xử sau đó tạm ngừng phiên tòa và tạm đình chỉ cho đến hôm nay ngày 16/8/2022.
Quyết định của bản án sơ thẩm số 53/2022/DS-ST của Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang
1. Đình chỉ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn bà Dương Thị Lan Phương
2. Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Dương Văn THọ, bà Trần Thị Thanh Diễn
- Giao cho ông Trần Quốc Tuấn, bà Võ Thị Kiều Dương được quyền sử dụng phần đất có diện tích 5.4 m2 (ký hiệu E trên sơ đồ kèm theo bản án) có vị trí tiếp giáp giữa hai thửa số 300 và 384, tờ bản đồ số 37, phường Phước Long, thành phố Nha Trang.
- Buộc ông Trần Quốc Tuấn, bà Võ Thị Kiều Dương phải có nghĩa vụ thanh toán cho ông Dương Văn Thọ, bà Trần Thị Thanh Diễn 75.600.000đ (bảy mươi lăm triệu sáu trăm nghìn đồng).
3. Về án phí: Ông Trần Quốc Tuấn, bà Võ Thị Kiều Dương phải nộp 3.780.000₫ (Ba triệu bảy trăm tám mươi nghìn đồng) án phí dân sự sơ thẩm. Hoàn lại cho bả Dương Thị Lan Phương 300.000₫ (Ba trăm nghìn đồng) tạm ứng án phí đã nộp
Luận cứ của Luật sư
Thứ nhất, trên thực tế, gia đình ông Trần Quốc Tuấn và bà Võ Thị Kiều Dương đã xây dựng nhà ở lấn chiếm qua Thửa đất số 384 của gia đình ông Dương Văn Thọ, bà Trần Thị Thanh Diễn và Thửa đất số 301 (1 phần) của bà Dương Thị Lan Phương. Điều đó thể hiện qua bản trích đo địa chính thửa đất mà Tòa án tiến hành đo vẽ, thẩm định và diện tích sử dụng đất có biến động.
Thứ hai, về quá trình chuyển nhượng, sử dụng đất và cấp GCN QSDĐ:
- Ông Thọ bà Diễn cho bị đơn diện tích đất 99 m2 là hoàn toàn đúng sự thật và phù hợp với các hồ sơ liên quan từ trước đến nay.
- Nhà ở của bị đơn ban đầu không có diện tích hơn 102 m2 như hiện nay mà qua quá trình sử dụng, tu sửa nhiều lần từ diện tích nhà nhỏ tới tăng dần diện tích.
- Vào thời điểm cấp GCNQSDĐ cho gia đình ông Thọ, bà Diễn, bà Phương thì không có dấu hiệu chồng lấn ranh giới nên không thể có việc lấn chiếm xảy ra vào thời điểm này.
- Tại phiên tòa xét xử sơ thẩm lần 1 thì ông Tuấn có trình bày rằng : “...có sự chênh lệch về diện tích đất có thể là do thời điểm đó đo bằng tay hoặc có thể bị hộ gia đình bà Nguyễn Thị Thanh Vân xây lại tường rào và có chừa lại một phần đất và chúng tôi đã sử dụng luôn phần đất này”. Tòa án tiến hành ngưng phiên xét xử và bổ sung tư cách tố tụng của bà Nguyễn Thị Thanh Vân và ông Đặng Văn Nhớ. Tuy nhiên, sau đó kết quá thẩm định của Tòa án và chính ông Nhớ bà Vân đã khẳng định rằng thửa đất được chuyển nhượng từ bà Dương Thị Thanh Trúc và sử dụng ổn định đến nay không có thay đổi.
Các bên đều thừa nhận hai tình tiết:
- Năm 1990, ông Thọ bà Diễn cho ông Tuấn bà Dương xây nhà ở trên đất.
- Năm 1998, ông Thọ bà Diễn viết Giấy dao kèo cho ông Trần Võ và bà Trần Thị Sửu.
Bị đơn luôn cho rằng ông Thọ và bà Diễn có hứa bán cho mình diện tích đất 200 m2 để bao biện cho hành vi xây dựng lân chiếm đất nhưng lại không đưa ra được chứng cứ. Nguyên đơn không đồng tình với việc bị đơn không trả lại diện tích lấn chiếm khi sửa chữa nhà ở vào năm 2017 và tiến hành kiến nghị lên các cơ quan có thẩm quyền tại địa phương, khởi kiện lên Toà án nhân dân cho thấy nguyên đơn không từ bỏ quyền sở hữu, sử dụng tài sản của mình và không đồng tình với hành động của bị đơn.
Việc bị đơn cố tình lấn chiếm đất của nguyên đơn đã xâm phạm quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn và vi phạm Khoản 1 Điều 12 Luật đất đai 2013 về các hành vi bị nghiêm cấm trong đó có hành vi “lấn, chiếm, huỷ hoại đất đai"
Vai trò của Luật sư:
Điểm mấu chốt của Vụ án này chính là khẳng định về việc ông Tuấn và bà Dương xây dựng nhà ở lấn chiếm đất. Luật sư Vũ Như Hảo đã nỗ lực hết sức để đòi lại công bằng cho ông Thọ và bà Diễn. Trách nhiệm của Luật sư là phải chứng minh được nguồn gốc đất trong đó có diện tích sử dụng đất, các giấy tờ mà hai bên đã tiến hành lập có đúng theo quy định của pháp luật và có giá trị hay không.
Bằng những kinh nghiệm của mình, Luật sư Vũ Như Hảo đã giúp khách hàng trong việc đưa ra những chứng cứ thuyết phục trong quá trình giải quyết vụ án. Đồng thời, Luật sư cũng đưa ra những lập luận thuyết phục tại Tòa án.
Về tình về lý thì Bản án số 53 rất công bằng văn minh: thay vì ông Tuấn bà Dương phải dở bỏ phần nhà ở xây dựng lấn chiếm thì bên bị đơn sẽ phải có nghĩa vụ thanh toán cho ông Thọ và bà Diễn số tiền 75.600.000 VNĐ- số tiền phần đất đã lấn chiếm.
Toàn văn bản án sơ thẩm: BẢN ÁN SƠ THẨM