Trong nhiều năm qua, đất đai luôn là lĩnh vực tạo ra nhiều tranh chấp, khiếu nại và biến động kinh tế nhất tại Việt Nam. Chỉ cần một thay đổi nhỏ về quy hoạch, giá đất hoặc thủ tục cấp sổ đỏ cũng có thể ảnh hưởng trực tiếp tới hàng triệu người dân và doanh nghiệp.
Sau khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, dư luận tiếp tục đặt câu hỏi: liệu Nhà nước có tiếp tục sửa đổi mạnh tay hơn nữa trong thời gian tới hay không? Và nếu điều đó xảy ra, ai sẽ là người chịu tác động lớn nhất?
Câu trả lời là: gần như toàn xã hội đều bị ảnh hưởng. Nhưng mức độ ảnh hưởng sẽ không giống nhau. Có nhóm có thể hưởng lợi rất lớn. Ngược lại, cũng có nhóm đối diện nguy cơ mất tài sản, mất cơ hội đầu tư hoặc bị siết chặt quyền sử dụng đất.
Vì sao Luật Đất đai có thể tiếp tục sửa đổi?
Trên thực tế, dù Luật Đất đai 2024 đã được ban hành với nhiều thay đổi lớn, nhưng thị trường vẫn tồn tại hàng loạt vấn đề:
- Giá đất tăng quá nhanh tại nhiều địa phương.
- Tình trạng đầu cơ, “thổi giá”, phân lô tràn lan chưa được xử lý triệt để.
- Khiếu kiện liên quan bồi thường, giải phóng mặt bằng vẫn chiếm tỷ lệ rất lớn.
- Nhiều dự án bị đình trệ do vướng pháp lý đất đai.
- Chênh lệch quá lớn giữa giá Nhà nước và giá thị trường từng gây thất thoát ngân sách nhiều năm.
Đó là lý do nhiều chuyên gia dự báo các lần sửa đổi tiếp theo có thể đi theo hướng mạnh tay hơn trong quản lý quyền sử dụng đất, siết đầu cơ và tăng tính minh bạch.
Theo Điều 4 Luật Đất đai 2024, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Điều này đồng nghĩa việc Nhà nước hoàn toàn có quyền điều chỉnh cơ chế quản lý đất đai để phù hợp với tình hình kinh tế – xã hội từng giai đoạn.
Nhóm đầu tiên chịu tác động lớn: Nhà đầu tư đất nền
Nếu Luật Đất đai tiếp tục sửa đổi theo hướng siết phân lô bán nền, kiểm soát đầu cơ và đánh thuế tài sản mạnh hơn, nhà đầu tư lướt sóng sẽ là nhóm chịu tác động đầu tiên.
Những năm qua, không ít người mua đất chỉ với mục đích “găm hàng”, đẩy giá rồi bán lại. Có nơi giá đất tăng gấp 2–3 lần chỉ sau vài tháng dù hạ tầng gần như không thay đổi.
Khi thông tin quy hoạch xuất hiện, giá đất bị đẩy lên chóng mặt. Nhưng sau đó thị trường đóng băng, rất nhiều nhà đầu tư mắc kẹt.
Nếu pháp luật sửa đổi theo hướng: hạn chế tách thửa; siết điều kiện chuyển nhượng; đánh thuế người sở hữu nhiều bất động sản; bắt buộc giao dịch minh bạch qua hệ thống dữ liệu số; thì mô hình đầu cơ ngắn hạn sẽ khó tồn tại như trước.
Người dân bị thu hồi đất sẽ được lợi hay bị thiệt?
Đây là nhóm chịu tác động trực tiếp và nhạy cảm nhất.
Một trong những điểm thay đổi lớn của Luật Đất đai 2024 là cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường. Điều 158 quy định việc định giá đất phải bảo đảm phù hợp giá phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường.
Nếu thực hiện đúng tinh thần này, người dân bị thu hồi đất có thể được bồi thường sát giá thực tế hơn trước đây.
Ví dụ Trước đây một mảnh đất ngoài thị trường giao dịch khoảng 80 triệu đồng/m² nhưng bảng giá Nhà nước chỉ 20 triệu đồng/m². Điều này dẫn đến khoảng cách rất lớn trong bồi thường.
Nếu cơ chế định giá mới vận hành hiệu quả mức bồi thường có thể tăng lên; giảm khiếu kiện; giảm tình trạng người dân phản đối dự án.
Tuy nhiên, mặt trái là: giá bồi thường tăng sẽ kéo theo chi phí đầu tư dự án tăng; giá nhà ở thương mại có thể tiếp tục tăng; nhiều dự án khó triển khai hơn.
Nói cách khác, người dân có đất bị thu hồi có thể được lợi hơn, nhưng người mua nhà cuối cùng lại có thể phải gánh chi phí cao hơn.
Doanh nghiệp bất động sản sẽ bị “thanh lọc” mạnh?
Câu trả lời có khả năng là có.
Trong nhiều năm, thị trường tồn tại tình trạng gom đất nhưng bỏ hoang; giữ dự án nhiều năm không triển khai; huy động vốn khi pháp lý chưa hoàn chỉnh; chuyển nhượng lòng vòng để đẩy giá.
Nếu pháp luật sửa đổi mạnh tay hơn về điều kiện giao đất; tiến độ sử dụng đất; năng lực tài chính chủ đầu tư; xử lý dự án chậm triển khai... thì các doanh nghiệp yếu năng lực sẽ rất khó tồn tại.
Theo Điều 81 Luật Đất đai 2024, Nhà nước có thể thu hồi đất nếu dự án chậm đưa đất vào sử dụng hoặc không sử dụng đất đúng tiến độ theo quy định.
Điều này sẽ tạo áp lực cực lớn lên các doanh nghiệp “ôm đất chờ thời”. Ngược lại, các doanh nghiệp làm thật, có năng lực tài chính và pháp lý minh bạch lại có cơ hội phát triển mạnh hơn vì thị trường được thanh lọc.
Người sở hữu đất bằng giấy tay có thể gặp rủi ro lớn?
Đây là nhóm rất dễ bị ảnh hưởng nếu dữ liệu đất đai được số hóa toàn diện. Hiện nay vẫn còn rất nhiều trường hợp: mua bán giấy tay; chuyển nhượng không công chứng; lấn chiếm kéo dài; sử dụng đất không đúng mục đích; đất chưa có sổ đỏ nhưng giao dịch nhiều lần.
Khi Nhà nước tăng cường quản lý dữ liệu đất đai bằng hệ thống số hóa, các trường hợp này sẽ bị rà soát mạnh hơn.
Ví dụ: Một người mua đất bằng giấy tay từ năm 2005 nhưng chưa sang tên. Nếu phát sinh tranh chấp hoặc quy hoạch, khả năng chứng minh quyền sử dụng đất sẽ khó khăn hơn rất nhiều.
Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định người sử dụng đất phải đăng ký đất đai bắt buộc. Đây là xu hướng quản lý ngày càng chặt để hạn chế giao dịch “ngầm”.
Nhóm hưởng lợi lớn nhất có thể là ai?
Có thể chính là:
- người dân sử dụng đất hợp pháp, minh bạch;
- nhà đầu tư dài hạn;
- doanh nghiệp có năng lực thật;
- địa phương có quy hoạch rõ ràng.
Khi thị trường minh bạch hơn:
- giá đất phản ánh thực tế hơn;
- giảm sốt đất ảo;
- giảm tranh chấp;
- giảm tình trạng dự án treo;
- tăng khả năng tiếp cận nhà ở thực.
Ngoài ra, hệ thống dữ liệu đất đai đồng bộ cũng giúp:
- giảm giả mạo giấy tờ;
- hạn chế lừa đảo bất động sản;
- hỗ trợ ngân hàng và cơ quan thuế quản lý hiệu quả hơn.
Một thay đổi pháp luật có thể làm thay đổi cả “cuộc chơi”
Điều đáng chú ý là pháp luật đất đai không chỉ tác động đến bất động sản. Nó còn ảnh hưởng trực tiếp tới: tín dụng ngân hàng; đầu tư; sản xuất kinh doanh; thu hút vốn nước ngoài; thị trường xây dựng; tâm lý xã hội.
Chỉ cần thay đổi về: giá đất; cơ chế đấu giá; quyền chuyển mục đích sử dụng đất; điều kiện tách thửa thì toàn bộ thị trường có thể biến động mạnh.
Đó là lý do các đợt sửa đổi Luật Đất đai luôn được xem là một trong những thay đổi pháp lý có ảnh hưởng lớn nhất tại Việt Nam.
Người dân nên làm gì trước nguy cơ thay đổi chính sách?
Trong bối cảnh pháp luật đất đai liên tục thay đổi, người dân cần đặc biệt lưu ý:
- Không mua bán đất chỉ bằng giấy tay.
- Kiểm tra quy hoạch trước khi giao dịch.
- Kiểm tra tình trạng pháp lý thực tế của đất.
- Không chạy theo “sốt đất” theo tin đồn.
- Hạn chế đầu tư bằng đòn bẩy tài chính quá lớn.
- Hoàn thiện hồ sơ pháp lý đất đai càng sớm càng tốt.
Đặc biệt, với các giao dịch giá trị lớn, nên tham khảo ý kiến luật sư để tránh rủi ro pháp lý kéo dài nhiều năm. Bởi thực tế cho thấy, rất nhiều người tưởng mình đang “đầu tư”, nhưng đến khi tranh chấp xảy ra mới phát hiện đất không đủ điều kiện chuyển nhượng; hợp đồng vô hiệu; quy hoạch treo; hoặc tài sản không thể sang tên.
Khi đó, thiệt hại không chỉ là tiền bạc mà còn là thời gian, công sức và nhiều năm kiện tụng.
CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
🏢 Trụ sở: Số 16 Mạc Đĩnh Chi, Phường Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 https://luatsukhanhhoa.com/
☎️ Hotline (Zalo): 0914086292
🌎 Tham gia Cộng đồng để được tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938
LUẬT SƯ NHA TRANG KHÁNH HÒA