Trong thực tế, có không ít trường hợp hợp đồng mua bán đất bị Tòa án tuyên vô hiệu vì nhiều lý do khác nhau như giả tạo, vi phạm điều kiện chuyển nhượng, lừa dối… Tuy nhiên, điều đáng chú ý là: sau khi nhận chuyển nhượng, bên mua đã đem quyền sử dụng đất đi thế chấp ngân hàng. Vậy, khi hợp đồng mua bán bị tuyên vô hiệu, giao dịch thế chấp này có còn hiệu lực hay cũng bị vô hiệu theo?
Cơ sở pháp luật về giao dịch vô hiệu:
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh quyền và nghĩa vụ của các bên; các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Ngoài ra, Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 còn quy định: trong trường hợp giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã được chuyển cho bên thứ ba ngay tình, thì giao dịch với bên thứ ba vẫn có hiệu lực, trừ khi tài sản phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng mà chưa đăng ký.
Như vậy, vấn đề cần xét chính là: bên mua đã thực hiện sang tên Giấy chứng nhận hay chưa và ngân hàng nhận thế chấp có phải là bên thứ ba ngay tình không.
Khi nào giao dịch thế chấp bị vô hiệu?
Nếu hợp đồng mua bán bị vô hiệu, bên mua chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì họ chưa có quyền hợp pháp đối với tài sản. Trong trường hợp này, việc đem đất đi thế chấp là không có căn cứ pháp luật. Giao dịch thế chấp cũng sẽ bị tuyên vô hiệu theo quy định tại Điều 117 và Điều 123 BLDS 2015 (thiếu điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự).
Khi nào giao dịch thế chấp vẫn được bảo vệ?
Trường hợp bên mua đã được sang tên và đăng ký thế chấp tại Văn phòng đăng ký đất đai, ngân hàng được coi là bên thứ ba ngay tình. Khi đó, theo Điều 133 BLDS 2015, quyền lợi của ngân hàng sẽ được pháp luật bảo vệ.
Trong thực tiễn xét xử, nhiều bản án đã khẳng định: nếu ngân hàng đã tiến hành thẩm định, đăng ký thế chấp hợp pháp và không biết, không thể biết về tranh chấp giữa các bên, thì việc tuyên vô hiệu hợp đồng mua bán không kéo theo việc vô hiệu hóa hợp đồng thế chấp. Ngược lại, nếu ngân hàng biết rõ hoặc buộc phải biết giao dịch mua bán có tranh chấp, nhưng vẫn nhận thế chấp, thì hợp đồng thế chấp cũng vô hiệu.
Bài học thực tiễn
-
Đối với bên mua: Chưa sang tên thì tuyệt đối không nên thế chấp, bởi nếu mua bán bị vô hiệu, thế chấp cũng sẽ không có giá trị.
-
Đối với ngân hàng: Cần thẩm định kỹ hồ sơ pháp lý, đặc biệt là tình trạng Giấy chứng nhận và các khiếu kiện liên quan, để đảm bảo mình là bên thứ ba ngay tình.
-
Đối với chủ đất (bên bán): Phải quản lý chặt chẽ Giấy chứng nhận, tránh giao cho người khác trước khi thủ tục sang tên hoàn tất.
Điều này cho thấy sự cần thiết của việc tuân thủ đúng quy trình pháp lý khi giao dịch đất đai, cũng như trách nhiệm thẩm định kỹ lưỡng của các tổ chức tín dụng trước khi nhận thế chấp.
LUẬT SƯ NHA TRANG KHÁNH HÒA