Từ khi Luật Đất đai 2024 chính thức có hiệu lực, nhiều người cho rằng mọi thứ chỉ thay đổi trên giấy. Nhưng bước sang năm 2026 – khi hệ thống văn bản hướng dẫn đã đi vào vận hành thực tế – thị trường bắt đầu “va đập”.

Va đập ở đây không chỉ là tranh chấp. Đó là sự thay đổi căn bản về giá đất, điều kiện tách thửa, đấu giá, bồi thường, tái định cư và quyền của người sử dụng đất. Ai không cập nhật kịp, rất dễ trả giá.

Bài viết này phân tích những điểm cốt lõi, có dẫn chiếu điều luật, kèm ví dụ thực tiễn để cá nhân và doanh nghiệp chủ động hơn.

1. Bảng giá đất mới: Không còn “khoảng cách lớn” giữa giá Nhà nước và giá thị trường

Một trong những thay đổi quan trọng của Luật Đất đai 2024 là cơ chế xây dựng bảng giá đất sát với giá thị trường.

Theo quy định của Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc tiệm cận giá thị trường và được điều chỉnh định kỳ, thay vì cố định kéo dài như trước đây.

Tác động thực tế:

• Tiền sử dụng đất tăng.

• Thuế chuyển nhượng tăng.

• Chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng thay đổi.

• Giá khởi điểm đấu giá đất tăng.

Ví dụ: Một cá nhân mua đất năm 2020 với giá hợp đồng thấp, đến năm 2026 chuyển nhượng. Giá tính thuế theo bảng giá mới cao hơn đáng kể, dẫn tới nghĩa vụ thuế tăng.

Doanh nghiệp phát triển dự án cũng chịu áp lực lớn hơn về chi phí đầu vào.

2. Siết điều kiện phân lô, tách thửa: Đầu cơ đất nền sẽ khó hơn

Luật Đất đai 2024 giao địa phương quy định điều kiện tách thửa, nhưng nguyên tắc chung là:

• Phù hợp quy hoạch.

• Đảm bảo hạ tầng.

• Không làm phá vỡ cấu trúc đô thị.

Trong thực tế năm 2026, nhiều địa phương đã siết mạnh:

• Diện tích tối thiểu cao hơn.

• Yêu cầu đường giao thông, cấp thoát nước.

• Không cho tách thửa đất nông nghiệp tự phát.

Hệ quả:

• Nhà đầu tư “ôm đất” chờ tách thửa bán nền gặp khó.

• Người mua đất vườn, đất nông nghiệp phải kiểm tra quy hoạch kỹ lưỡng.

Không ít trường hợp đã đặt cọc, sau đó không thể tách thửa → phát sinh tranh chấp hợp đồng.

3. Cơ chế thu hồi đất và bồi thường: Người dân cần hiểu rõ quyền của mình

Luật Đất đai 2024 quy định rõ các trường hợp thu hồi đất vì mục đích phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.

Quan trọng hơn, luật nhấn mạnh nguyên tắc:

• Bồi thường theo giá đất cụ thể.

• Đảm bảo nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.

• Công khai, minh bạch phương án bồi thường.

Trong thực tế năm 2026, nhiều dự án hạ tầng lớn triển khai, người dân bắt đầu so sánh giá bồi thường theo bảng giá mới.

Ai không nắm rõ quy định sẽ:

• Ký nhận tiền sớm nhưng không hiểu hết quyền lợi.

• Không khiếu nại đúng thời hạn.

• Mất cơ hội yêu cầu định giá lại.

4. Đấu giá đất và lựa chọn nhà đầu tư: Doanh nghiệp phải chuẩn bị hồ sơ sạch

Luật Đất đai 2024 thay đổi mạnh cơ chế giao đất, cho thuê đất thông qua:

• Đấu giá quyền sử dụng đất.

• Đấu thầu dự án có sử dụng đất.

Điều kiện tham gia ngày càng chặt:

• Năng lực tài chính.

• Không vi phạm pháp luật đất đai trước đó.

• Không nợ tiền sử dụng đất.

Năm 2026, nhiều doanh nghiệp bị loại ngay từ vòng sơ tuyển vì hồ sơ pháp lý không chuẩn.

5. Định danh bất động sản và số hóa dữ liệu đất đai

Luật Đất đai 2024 đặt nền móng cho cơ sở dữ liệu đất đai thống nhất.

Điều này dẫn tới:

• Giao dịch bị truy vết.

• Thông tin quy hoạch minh bạch hơn.

• Khó “lách luật” bằng giấy tay.

Trường hợp thực tế:

Một người mua đất bằng hợp đồng viết tay nhiều năm trước. Khi làm thủ tục sang tên năm 2026, hệ thống dữ liệu phát hiện đất thuộc diện quy hoạch treo → không thể đăng ký biến động.

6. Rủi ro pháp lý thường gặp năm 2026

(1) Mua đất không kiểm tra quy hoạch

Nhiều người chỉ xem sổ đỏ mà không tra cứu quy hoạch.

(2) Ký đặt cọc khi chưa đủ điều kiện chuyển nhượng

Theo Luật Đất đai 2024, đất phải đủ điều kiện (không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng…).

(3) Giao dịch qua vi bằng

Vi bằng không thay thế công chứng. Rủi ro mất tiền rất lớn.

(4) Không cập nhật giá đất mới khi tính toán lợi nhuận đầu tư

7. Doanh nghiệp cần làm gì để tránh “va đập”?

1. Rà soát quỹ đất và pháp lý từng dự án.

2. Kiểm tra nghĩa vụ tài chính còn tồn đọng.

3. Thẩm định kỹ hồ sơ quy hoạch trước khi mua đất.

4. Chuẩn hóa hợp đồng đặt cọc, chuyển nhượng.

5. Tư vấn luật sư ngay từ giai đoạn đàm phán.

Kết luận

Luật Đất đai 2024 không chỉ là một văn bản pháp luật mới. Năm 2026 là năm các quy định bắt đầu tác động sâu đến:

• Giá đất.

• Chi phí đầu tư.

• Quyền bồi thường.

• Điều kiện chuyển nhượng.

• Cơ hội và rủi ro kinh doanh.

Ai hiểu luật sẽ tận dụng được cơ hội.
Ai chủ quan sẽ đối diện tranh chấp.

Thông tin liên hệ

📍 CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
🏢 16 Mạc Đĩnh Chi, P. Tân Tiến, TP. Nha Trang, Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 https://luatsukhanhhoa.com
☎️ Hotline/Zalo: 0914 086 292
🌎 Cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938

LUẬT SƯ NHA TRANG KHÁNH HÒA