Cho thuê nhà để có nguồn thu nhập ổn định, nhưng nhiều năm không nhận được tiền, lại không thể lấy lại tài sản của chính mình. Đó là tình cảnh mà một gia đình tại Nha Trang phải đối mặt trước khi tìm đến pháp luật để bảo vệ quyền lợi.
Được sự đồng ý của ông Hồ Thọ Lộc và bà Đỗ Thị Lệ Sâm, đồng thời vụ án đã được các đương sự đồng ý công khai trên Cổng thông tin điện tử của Tòa án, Công ty Luật TNHH MTV Vũ & Đồng Nghiệp chia sẻ câu chuyện pháp lý này với mong muốn giúp bạn đọc rút ra những bài học thực tiễn trong việc giao kết, thực hiện hợp đồng và bảo vệ quyền lợi khi xảy ra tranh chấp.
Để bảo đảm tính khách quan và tôn trọng các bên liên quan, chúng tôi sử dụng tên gọi Công ty X thay cho tên thật của doanh nghiệp thuê tài sản.
1. Khi người chủ mất quyền khai thác chính tài sản của mình
Năm 2018, ông Hồ Thọ Lộc và bà Đỗ Thị Lệ Sâm ký hợp đồng cho Công ty X thuê nhà, đất tại số 59 Lê Thành Phương, Nha Trang, với diện tích đất 581,5 m² và công trình xây dựng trên đất.
Thời hạn thuê là 10 năm, kể từ ngày 01/10/2018. Giá thuê ban đầu 207 triệu đồng/tháng, sau đó tăng lên 230 triệu đồng/tháng.
Tuy nhiên, từ năm 2021, Công ty X ngừng thanh toán tiền thuê, viện dẫn khó khăn trong kinh doanh do ảnh hưởng của dịch COVID-19.
Điều đáng nói là trong khi không trả tiền thuê, doanh nghiệp vẫn tiếp tục quản lý, sử dụng và cho đơn vị khác thuê lại một phần tài sản.
Hệ quả là chủ sở hữu không nhận được tiền thuê, cũng không thể lấy lại nhà đất để khai thác hoặc sử dụng vào mục đích khác.
Sau nhiều nỗ lực giải quyết bất thành, ông Lộc và bà Sâm buộc phải khởi kiện, yêu cầu chấm dứt hợp đồng, hoàn trả tài sản và thanh toán toàn bộ khoản nợ phát sinh.
2. Điểm mấu chốt: Hợp đồng có hiệu lực hay không?
Trong quá trình tố tụng, một vấn đề pháp lý quan trọng được đặt ra là hiệu lực của hợp đồng thuê, do có sự khác biệt giữa nội dung mô tả công trình trong hợp đồng và hiện trạng tài sản thực tế.
Đây không đơn thuần là một chi tiết kỹ thuật. Nếu hợp đồng bị xác định vô hiệu, cơ sở giải quyết các yêu cầu của nguyên đơn có thể thay đổi đáng kể.
Tham gia bảo vệ quyền lợi cho ông Lộc và bà Sâm tại phiên tòa sơ thẩm, Luật sư Vũ Như Hảo tập trung làm rõ bản chất giao dịch và ý chí thực sự của các bên.
Vấn đề cốt lõi không phải là một sự khác biệt trong cách mô tả tài sản, mà là: Các bên có tự nguyện giao kết, xác định được tài sản cho thuê và thực tế đã thực hiện hợp đồng hay không?
Từ chứng cứ và quá trình thực hiện giao dịch, luật sư lập luận rằng hợp đồng được xác lập hợp pháp, các bên đã bàn giao, tiếp nhận và khai thác tài sản trong nhiều năm. Vì vậy, sự khác biệt về mô tả công trình không phải là căn cứ để phủ nhận hiệu lực của toàn bộ hợp đồng.
Hội đồng xét xử sơ thẩm đã chấp nhận quan điểm này.
Bảo vệ được hiệu lực hợp đồng chính là bảo vệ nền tảng pháp lý để giải quyết toàn diện tranh chấp.
3. Hai cấp xét xử và phán quyết về khoản nợ gần 13 tỷ đồng
Ngày 09/3/2026, Tòa án nhân dân Khu vực 1 – Khánh Hòa ban hành Bản án dân sự sơ thẩm số 22/2026/DS-ST, chấp nhận các yêu cầu cơ bản của nguyên đơn.
Tòa án tuyên chấm dứt hợp đồng thuê, buộc bên thuê và đơn vị đang sử dụng tài sản phải hoàn trả nhà đất cho chủ sở hữu hợp pháp.
Đồng thời, xác định nghĩa vụ thanh toán của Công ty X gồm:
- Tiền thuê còn nợ: 9.934.300.000 đồng.
- Tiền lãi chậm thanh toán: 2.940.671.534 đồng.
- Tổng cộng: 12.874.971.534 đồng.
Không đồng ý với bản án, Công ty X kháng cáo.
Ngày 09/7/2026, Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa ban hành Bản án phúc thẩm số 118/2026/DS-PT, chấp nhận một phần kháng cáo về cách xử lý tiền đặt cọc.
Theo đó, khoản tiền đặt cọc 3,76 tỷ đồng được đối trừ trực tiếp vào nghĩa vụ thanh toán, nên số tiền Công ty X còn phải trả là 9.114.971.534 đồng.
Đặc biệt, cấp phúc thẩm vẫn giữ nguyên những phán quyết quan trọng nhất: Chấm dứt hợp đồng thuê và buộc hoàn trả tài sản cho bên cho thuê.
Bên thuê còn phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính phát sinh theo nội dung bản án đối với thời gian tiếp tục sử dụng tài sản và chậm thanh toán.
Bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật kể từ ngày tuyên án.
4. Khi khó khăn kinh doanh không thể trở thành lý do để vi phạm hợp đồng
Một doanh nghiệp có thể gặp khó khăn vì dịch bệnh, biến động thị trường hoặc những nguyên nhân khách quan khác. Pháp luật luôn có những cơ chế phù hợp để xem xét quyền lợi của các bên trong từng hoàn cảnh cụ thể.
Tuy nhiên, khó khăn kinh doanh không đương nhiên cho phép một bên ngừng thanh toán vô thời hạn trong khi vẫn tiếp tục chiếm giữ, khai thác tài sản của người khác.
Hợp đồng không chỉ ghi nhận quyền được sử dụng tài sản mà còn xác lập nghĩa vụ phải trả tiền thuê đúng thỏa thuận.
Khi nghĩa vụ ấy bị vi phạm nghiêm trọng và kéo dài, bên cho thuê có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền bảo vệ lợi ích hợp pháp của mình.
Vụ án cũng cho thấy một thực tế đáng suy ngẫm: Thiệt hại của người cho thuê không chỉ là khoản tiền chưa được thanh toán, mà còn là cơ hội khai thác tài sản bị mất đi trong suốt thời gian tranh chấp.
5. Giá trị của một bản án và trách nhiệm của người luật sư
Gần hai năm theo đuổi vụ kiện, điều ông Lộc và bà Sâm mong muốn không chỉ là xác định số tiền Công ty X phải trả, mà còn là được nhận lại quyền quản lý, sử dụng tài sản hợp pháp của mình.
Để bảo vệ những quyền lợi đó, việc tranh tụng đòi hỏi phải làm rõ hiệu lực hợp đồng, chứng minh hành vi vi phạm, xác định chính xác công nợ và xây dựng lập luận pháp lý có sức thuyết phục.
Đối với Luật sư Vũ Như Hảo và các cộng sự, đây là một vụ án để lại nhiều kinh nghiệm nghề nghiệp quý giá. Kết quả xét xử không chỉ ghi nhận những yêu cầu có căn cứ của khách hàng mà còn khẳng định giá trị của việc kiên trì bảo vệ quyền lợi bằng chứng cứ và pháp luật.
Ngay sau khi bản án phúc thẩm có hiệu lực pháp luật, Công ty Luật TNHH MTV Vũ & Đồng Nghiệp đã tiếp tục đồng hành, hỗ trợ khách hàng nhanh chóng nhận lại tài sản, đưa nhà đất trở về quyền quản lý, sử dụng của chủ sở hữu hợp pháp. Hiện nay, Công ty Luật đang tích cực triển khai các thủ tục thi hành án nhằm thu hồi khoản tiền hơn 9,1 tỷ đồng còn lại, bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng được thực hiện đầy đủ trên thực tế.
Bởi lẽ, đối với chúng tôi, thành công của một vụ kiện không chỉ dừng lại ở bản án có hiệu lực pháp luật, mà còn ở việc những quyền lợi chính đáng của khách hàng thực sự được bảo vệ và hiện thực hóa.
6. Bài học từ một vụ tranh chấp
Từ vụ án này, có ba vấn đề mà người cho thuê bất động sản cần đặc biệt lưu ý:
Thứ nhất, hợp đồng phải được xây dựng chặt chẽ, nhất là các điều khoản về thanh toán, tiền đặt cọc, quyền cho thuê lại và chấm dứt hợp đồng khi vi phạm.
Thứ hai, khi bên thuê chậm thanh toán kéo dài, cần kịp thời thu thập chứng cứ, thông báo vi phạm và lựa chọn phương án xử lý phù hợp, tránh để thiệt hại ngày càng lớn.
Thứ ba, khi tranh chấp phải giải quyết tại Tòa án, việc xác định đúng vấn đề pháp lý trọng tâm và chuẩn bị chứng cứ đầy đủ có ý nghĩa quyết định đối với kết quả vụ kiện.
LỜI KẾT: CÔNG LÝ KHÔNG ĐẾN TỪ SỰ CHỜ ĐỢI
Một hợp đồng thuê nhà có thể được ký kết chỉ trong một buổi, nhưng khi tranh chấp xảy ra, hành trình bảo vệ quyền lợi đôi khi kéo dài nhiều năm.
Vụ án của ông Lộc và bà Sâm là một minh chứng: Quyền lợi hợp pháp không tự nhiên được bảo vệ nếu người có quyền không chủ động sử dụng những công cụ mà pháp luật trao cho mình.
Với chúng tôi, mỗi vụ án không chỉ là những điều khoản, chứng cứ hay con số. Đằng sau hồ sơ là tài sản, công sức tích lũy và niềm tin của những con người đang tìm kiếm sự công bằng.
Vì vậy, trách nhiệm của người luật sư không chỉ là đưa ra lập luận đúng pháp luật, mà còn phải tận tâm, bản lĩnh và kiên trì để những quyền lợi chính đáng của khách hàng được bảo vệ.
Bởi sau cùng, giá trị của công lý không chỉ nằm ở những gì bản án tuyên, mà còn ở niềm tin rằng pháp luật luôn là điểm tựa cho người có quyền lợi hợp pháp.
THÔNG TIN VỤ ÁN
Vụ án: Tranh chấp hợp đồng thuê tài sản.
Bản án sơ thẩm: Số 22/2026/DS-ST ngày 09/3/2026 – Tòa án nhân dân Khu vực 1 – Khánh Hòa.
Bản án phúc thẩm: Số 118/2026/DS-PT ngày 09/7/2026 – Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa.
Luật sư bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của nguyên đơn tại cấp sơ thẩm: Luật sư Vũ Như Hảo.
CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
VU & PARTNERS LAW FIRM
Uy tín – Chuyên nghiệp – Hiệu quả
Địa chỉ: 16 Mạc Đĩnh Chi, phường Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa.
Hotline/Zalo: 0914.086.292
Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
Website: Luật sư Khánh Hòa