Với Luật Đất đai sửa đổi năm 2024 chính thức hiệu lực từ ngày 1 tháng 8 năm 2024, quyền thừa kế bất động sản tại Việt Nam của cộng đồng người Việt Nam định cư ở nước ngoài (Việt Kiều) đã được làm rõ và mở rộng đáng kể. Nhiều người trước đây băn khoăn rằng liệu họ có thể đứng tên quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở Việt Nam hay không. Bài viết này cung cấp thông tin pháp lý chính xác và đầy đủ nhất theo quy định mới.
2.1. Cơ sở pháp lý mới
Theo Điều 44 Luật Đất đai 2024, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài nếu được phép nhập cảnh vào Việt Nam sẽ được quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất tại Việt Nam, tương đương quyền của công dân trong nước. Điều 28 luật này cũng quy định chi tiết điều kiện nhập cảnh, cư trú và gốc Việt đối tượng áp dụng.
2.2. Các tình huống thừa kế theo Luật Đất đai 2024
Tình huống 1: BĐS thừa kế có đất ở và nhà ở gắn liền
Nếu di sản là đất ở và nhà ở gắn liền, Việt Kiều được nhập cảnh hợp pháp được nhận thừa kế và đứng tên chính quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở.
Tình huống 2: BĐS thừa kế không phải là đất ở (đất nông nghiệp, khoáng sản, đất thương mại...)
Khi di sản là đất khác (không phải đất ở) hoặc không có nhà ở gắn liền, người gốc Việt không được trực tiếp đứng tên quyền sử dụng đất, chỉ được nhận giá trị tương đương bằng tiền sau khi chuyển nhượng tài sản theo quy định.
Tình huống 3: Người nước ngoài (không gốc Việt)
Vẫn theo quy định hiện hành, nếu người thừa kế không thuộc diện “gốc Việt” thì không được đứng tên đất/nhà, và chỉ được nhận giá trị cân đền bù tương đương.
2.3. Thủ tục khai nhận thừa kế – hướng dẫn theo quy định mới
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
- Giấy chứng tử người để lại di sản.
- Giấy tờ xác định quan hệ huyết thống/hôn nhân.
- Giấy tờ chứng minh là “gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài” và giấy tờ nhập cảnh, cư trú hợp pháp tại Việt Nam (thị thực, thẻ cư trú…).
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà (nếu có).
- Di chúc hoặc văn bản thỏa thuận giữa các đồng thừa kế.
Bước 2: Lập văn bản khai nhận thừa kế hoặc nhờ tòa án
- Nếu các đồng thừa kế đồng thuận: công chứng văn bản khai nhận thừa kế tại Văn phòng công chứng nơi có tài sản.
- Nếu có tranh chấp hoặc không đồng thuận: khởi kiện Tòa án nhân dân cấp huyện/quận nơi tài sản.
Bước 3: Đăng ký quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở
- Sau khi có văn bản công chứng hoặc bản án có hiệu lực, người thừa kế tiến hành làm thủ tục đăng ký biến động tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có tài sản.
- Nếu có đủ điều kiện (là người gốc Việt được nhập cảnh hợp pháp, đất ở + nhà ở), sẽ được cấp Giấy chứng nhận mới mang tên người thừa kế.
Bước 4: Nhận Giấy chứng nhận mới
- Trong vòng 30 ngày kể từ hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở. Nếu không đủ điều kiện sở hữu theo luật mới, sẽ được hướng dẫn chuyển nhượng hoặc xử lý khác phù hợp.
2.4. Thời hiệu yêu cầu chia thừa kế vẫn áp dụng chung
30 năm đối với bất động sản, 10 năm với động sản theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015, không thay đổi theo luật đất đai mới.
Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước tiến lớn trong việc mở rộng quyền thừa kế bất động sản tại Việt Nam cho cộng đồng Việt Kiều – nếu họ là người gốc Việt và được phép nhập cảnh hợp pháp thì được được thừa kế, sử dụng đất ở và sở hữu nhà gắn liền như công dân trong nước. Tuy nhiên, các trường hợp di sản không phải đất ở hoặc người thừa kế không thuộc diện gốc Việt vẫn chỉ được nhận giá trị tài sản bằng tiền.
Để bảo vệ quyền lợi tối ưu, việc chuẩn bị đầy đủ hồ sơ về quốc tịch, nhập cảnh, di sản và quan hệ thừa kế là rất quan trọng. Mọi thủ tục từ công chứng đến đăng ký cần được thực hiện đúng quy trình để đảm bảo hiệu quả pháp lý cao nhất.
LUẬT SƯ NHA TRANG KHÁNH HÒA