THỦ TỤC ĐĂNG KÝ ĐẤT ĐAI, BIẾN ĐỘNG, CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT – NGƯỜI DÂN CẦN BIẾT GÌ?

Đối với người dân, “sổ đỏ” vẫn là giấy tờ quan trọng nhất để chứng minh quyền sở hữu đất của mình.
Thế nhưng, không ít người vẫn mơ hồ: Khi nào phải đăng ký biến động? Khi nào được cấp sổ mới? Nếu không làm thủ tục kịp thời thì có bị phạt không?
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ từng bước – dễ hiểu như hướng dẫn thực hành, để ai cũng có thể tự làm hoặc biết cách làm đúng.

1. Khi nào phải làm thủ tục đăng ký đất đai hoặc biến động?

Luật Đất đai 2024 quy định rõ: mọi trường hợp có thay đổi về người sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, hoặc thông tin trên sổ đỏ thì phải đăng ký biến động.

Một số ví dụ dễ hiểu:

1. Ông Nam bán đất cho bà Hoa → bà Hoa phải đăng ký sang tên quyền sử dụng đất trong 30 ngày kể từ khi hợp đồng công chứng.

2. Ông Tư được Tòa án chia thừa kế một phần thửa đất → phải đăng ký biến động để cập nhật tên người thừa kế.

3. Gia đình bà Hạnh xây thêm căn nhà trên đất (tài sản gắn liền với đất thay đổi) → cũng cần đăng ký biến động để cập nhật.

4. Người dân đổi Chứng minh nhân dân sang Căn cước công dân → nên đăng ký chỉnh lý thông tin chủ sử dụng đất để tránh rắc rối khi giao dịch sau này.

Lưu ý:
Nếu không đăng ký biến động đúng thời hạn (thông thường là 30 ngày kể từ ngày có thay đổi), người sử dụng đất có thể bị xử phạt hành chính từ 1–10 triệu đồng tùy trường hợp theo Nghị định 91/2019/NĐ-CP.

2. Hồ sơ cần chuẩn bị để đăng ký biến động hoặc cấp sổ đỏ

Tùy từng trường hợp, hồ sơ sẽ có chút khác nhau. Nhưng người dân chỉ cần nhớ 3 nhóm giấy tờ cơ bản sau:

(1) Giấy tờ pháp lý về đất hoặc tài sản

1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ cũ);

2. Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, hoặc bản án của Tòa án (nếu có tranh chấp);

3. Giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công (nếu đăng ký tài sản mới xây).

(2) Giấy tờ nhân thân

1. Căn cước công dân/CMND;

2. Sổ hộ khẩu hoặc giấy tờ xác nhận cư trú;

3. Giấy đăng ký kết hôn (nếu đất thuộc sở hữu chung vợ chồng).

(3) Tờ khai và biểu mẫu hành chính

1. Đơn đăng ký biến động đất đai hoặc Đơn đăng ký cấp Giấy chứng nhận theo hồ sơ hiện hành;

2. Tờ khai lệ phí trước bạ, tờ khai thuế thu nhập cá nhân (nếu là chuyển nhượng).

3. Nộp hồ sơ ở đâu?

Người dân có thể nộp hồ sơ tại tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp tỉnh hoặc chi nhánh trực thuộc nơi có đất” hoặc “nộp tại đầu mối được UBND cấp tỉnh/ địa phương chỉ định.

Nếu bạn ở nông thôn, UBND xã có thể tiếp nhận hồ sơ rồi chuyển lên cấp trên giải quyết.

Nếu địa phương đã triển khai cấp xã hoặc liên xã tiếp nhận hồ sơ thì người dân nên liên hệ UBND xã/phường để biết chi tiết (do đang trong quá trình chuyển giao).

4. Trình tự giải quyết từng bước

1️⃣ Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ như hướng dẫn ở trên.
2️⃣ Bước 2: Nộp hồ sơ và nhận phiếu tiếp nhận.
3️⃣ Bước 3: Cơ quan đăng ký kiểm tra, xác nhận, chuyển thông tin sang cơ quan thuế.
4️⃣ Bước 4: Người dân nộp nghĩa vụ tài chính (nếu có).

1. Thuế thu nhập cá nhân: 2% giá trị chuyển nhượng.

2. Lệ phí trước bạ: 0,5% giá trị chuyển nhượng.

   5️⃣ Bước 5: Nhận sổ đỏ mới hoặc sổ đỏ được cập nhật thông tin.

Thời gian giải quyết:

1. Cấp mới sổ đỏ: 15–30 ngày.

2. Đăng ký biến động: khoảng 7–10 ngày.

5. Một số tình huống thường gặp và cách xử lý

Trường hợp 1: Mất sổ đỏ

→ Cần làm đơn khai báo mất tại UBND cấp xã, sau đó nộp hồ sơ xin cấp lại sổ đỏ theo Mẫu số 10/ĐK.

Trường hợp 2: Đất có tranh chấp hoặc chưa tách thửa

→ Không thể sang tên được cho đến khi có bản án, quyết định của Tòa án hoặc biên bản hòa giải thành được cơ quan có thẩm quyền công nhận.

Trường hợp 3: Mua bán bằng giấy viết tay từ trước năm 2008

→ Có thể xem xét cấp sổ đỏ lần đầu nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 101 Luật Đất đai 2013, nay tiếp tục được kế thừa trong Luật Đất đai 2024 (đất sử dụng ổn định, không tranh chấp, được UBND cấp xã xác nhận).

6. Lời khuyên của Luật sư

1. Khi làm thủ tục chuyển nhượng, nhất định phải công chứng hợp đồng – đây là điều kiện bắt buộc để sang tên.

2. Luôn kiểm tra quy hoạch, tình trạng thế chấp trước khi mua bán.

3. Nếu hồ sơ bị “treo” hoặc bị trả lại nhiều lần, nên liên hệ Luật sư để rà soát hồ sơ, đặc biệt trong các trường hợp có yếu tố thừa kế, tặng cho, hoặc đất có nguồn gốc phức tạp.

4. Đừng để quá thời hạn 30 ngày mới đi đăng ký biến động – bạn sẽ bị phạt mà vẫn phải làm lại từ đầu.

Thủ tục đăng ký đất đai, biến động hay cấp sổ đỏ không hề khó, chỉ cần nắm rõ quy trình và chuẩn bị đủ giấy tờ.
Nếu bạn chưa quen hoặc hồ sơ có yếu tố pháp lý phức tạp (thừa kế, ly hôn, tài sản chung...), hãy để luật sư đồng hành để tránh sai sót tốn kém.

---

CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
🏢 Trụ sở: Số 16 Mạc Đĩnh Chi, Phường Tân Tiến, TP. Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 https://luatsukhanhhoa.com/
☎️ Hotline (Zalo): 0914 086 292
🌎 Tham gia cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938
LUẬT SƯ NHA TRANG KHÁNH HÒA