Vụ án dân sự “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, đòi lại tài sản là QSDĐ”
giữa
I. Nguyên đơn: Ông Phan Văn Tín và bà Võ Thị Thu
II. Bị đơn: Ông Nguyễn Loạt
Người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn: Luật sư Vũ Như Hảo (Giám đốc Công ty Luật TNHH MTV Vũ Như Hảo và Cộng sự).
III. Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan:
1. Bà Nguyễn Thị Thảo
2. Bà Phan Thị Thu Hà
3. Ông Phan Thanh Hương
4. Ông Phan Văn Lộc
5. Ông Nguyễn Cũng
6. Bà Phan Thị Thợ
7. Người làm chứng: Ông Võ Ngự
Tóm tắt vụ án:
Ngày 07/01/1999, vợ chồng ông Phan Văn Tín và bà Võ Thị Thu chuyển nhượng cho ông Nguyễn Loạt (hay còn gọi là Nguyễn Lọt) thửa đất số 35, tờ bản đồ số 04, diện tích 530 m2 tại thôn Nội Mỹ, xã Ninh Đông, thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa với giá là 09 phân vàng y 96%. Thửa đất đã được UBND huyện Ninh Hòa (nay là thị xã Ninh Hòa) cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số C0945780, vào sổ cấp GCN số 0780/QSDĐ/NĐ-NH ngày 24/12/1996. Các bên đã lập “Giấy xin nhượng ruộng một vụ 12" viết tay và có sự chứng kiến, xác nhận của Đội trưởng sản xuất là ông Võ Ngự.
Ông Nguyễn Loạt sử dụng ổn định thửa đất nêu trên cho đến năm 2019 thì hai bên mới xảy ra tranh chấp. Cụ thể là vợ chồng ông Phan Văn Tín và bà Võ Thị Thu cho rằng họ chỉ “bán đất” trong vòng 20 năm, đến năm 2019 là hết hạn nên ông Loạt có nghĩa vụ phải trả đất. Ông Tín và bà Thu làm đơn khởi kiện gửi lên UBND xã Ninh Đông nhưng buổi hòa giải ngày 01/7/2019 không thành.
Ngày 02/7/2019, ông Tín và bà Thu tiếp tục làm đơn khởi kiện “Tranh chấp quyền sử dụng đất” đối với ông Loạt lên Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa và được Tòa án thụ lý giải quyết theo Thông báo số 168/2019/TB-TLVA ngày 13/8/2019.
Trong quá trình giải quyết vụ án, hai bên không thống nhất được ý kiến với nhau. Ông Phan Văn Tín và bà Võ Thị Thu khẳng định chỉ bán đất trong vòng 20 năm và nay đã hết thời hạn bán đất nên ông Nguyễn Loạt phải trả lại. Ông Loạt khẳng định việc sang nhượng và bàn giao đất các bên đã tiến hành xong, ông cũng đã sử dụng ổn định cho đến nay và các bên không có bất cứ thỏa thuận nào liên quan đến “thời hạn bán đất”. Ông Loạt đề nghị sẽ hỗ trợ một số tiền để bên ông Tín và bà Thu tách sổ riêng cho ông nhưng ông Tín và bà Thu không đồng ý.
Ngày 14/12/2021 và ngày 05/01/2022, Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa đã đưa vụ án “Tranh chấp quyền sử dụng đất" giữa ông Phan Văn Tín và bà Võ Thị Thu với ông Nguyễn Loạt ra xét xử sơ thẩm với phán quyết chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn.
Quyết định của bản án sơ thẩm số 02/2022/DS-ST của Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa
1. Chấp nhận một phân yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phan Văn Tin, bà Võ Thị Thu về việc hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phan Văn Tín, ông Nguyễn Loạt lập ngày 07/01/1999 có tiêu đề “Giấy xin nhượng ruộng một vụ 12” và yêu cầu đòi lại tài sản là quyền sử dụng đất.
2. Tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phan Văn Tin và ông Nguyễn Loạt lập ngày 07/01/1999 có tiêu đề “Giấy xin nhượng ruộng một vụ 12” là giao dịch dân sự vô hiệu.
3. Hủy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông Phan Văn Tín và ông Nguyễn Loạt lập ngày 07/01/1999 có tiêu đề “Giấy xin nhượng ruộng một vụ 12” đối với diện tích đất 530m2 thuộc thửa số 35, tờ bản đồ số 4 tọa lạc tại thôn Nội Mỹ, xã Ninh Đông, thị xã Ninh Hòa, Khánh Hòa.
4. Buộc ông Phan Văn Tin và bà Võ Thị Thu có trách nhiệm hoàn trả cho ông Nguyễn Loạt các khoản cụ thể sau:
- Hoàn trả 09 (chín) phân vàng 96 (là giá trị đất tại thời điểm xác lập giao dịch chuyển nhượng năm 1999).
- Bồi hoàn công sức trồng cây là 12.500.000d (Mười hai triệu đồng).
5. Buộc ông Nguyễn Loạt, bà Nguyễn Thị Thảo giao trả lại cho hộ ông Phan Văn Tín diện tích đất theo đo đạc thực tế là 530m2 thuộc thửa số 35, tờ bản đồ số 4 tọa lạc tại thôn Nội Mỹ, xã Ninh Đông, thị xã Ninh Hòa, Khánh Hòa (kèm theo sơ đồ hiện trạng thửa đất).
6. Về chi phí tố tụng: Ông Nguyễn Loạt phải chịu chi phí xem xét thẩm định tại chỗ và định giá tài sản là 3.000.000₫ (Ba triệu đồng).
7. Về án phí:
- Ông Phan Văn Tín được miễn án phí dân sự có giá ngạch.
- Bà Võ Thị Thu phải chịu án phí dân sự có giá ngạch là 625.000d (Sáu trăm hai mươi lăm nghìn đồng) nhưng được trừ vào số tiền tạm ứng án phí đã nộp là 300.000₫ (Ba trăm nghìn đồng) theo biên lai thu tạm ứng án phí, lệ phí Tòa án số AA/2018/0008680 ngày 02 tháng 8 năm 2019 của Chi cục thi hành án dân sự thị xã Ninh Hòa. Bà Thu còn phải nộp án phí dân sự là 325.000₫ (Ba trăm hai mươi lăm nghìn đồng).
- Ông Nguyễn Loạt phải chịu án phí dân sự không có giả ngạch là 300.000₫ (Ba trăm nghìn đồng).
Ngày 12/01/2022, bị đơn ông Nguyễn Loạt có đơn kháng cáo toàn bộ bản án sơ thẩm.
Ngày 19/01/2022, Viện kiểm sát nhân dân thị xã Ninh Hòa ban hàng Kháng nghị số 47/QĐKNPT-VKS-DS, đề nghị Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa hủy bán án sơ thẩm.
Quyết định của bản án phúc thẩm số 42/2022/DS- PT của Tòa án nhân dân tỉnh Khánh Hòa
Chấp nhận kháng cáo của bị đơn ông Nguyễn Loạt; chấp nhận một phần kháng nghị của Viện kiểm sát nhân dân thị xã Ninh Hòa. Sửa bản án sơ thẩm
1. Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn ông Phan Văn Tín, bà Võ Thị Thu về “Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và đòi lại đất" đối với thửa đất 35, tờ bản đồ 04, diện tích 530m2 tại thôn Nội Mỹ, xã Ninh Đông, thị xã Ninh Hòa, tỉnh Khánh Hòa theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số 00780.QSDĐ/NĐ-NH ngày 24/12/1996 cấp cho ông Phan Văn Tín và bà Võ Thị Thu.
2. Các ông, bà Phan Văn Tín, Võ Thị Thu, Phan Thị Thu Hà, Phan Thanh Hưởng và Phan Văn Lộc phải có nghĩa vụ thực hiện các thủ tục để sang tên thửa đất nêu trên cho ông Nguyễn Loạt theo quy định pháp luật. Trường hợp, các ông, bà nêu trên không tự nguyện thực hiện các thủ tục sang tên thì ông Nguyễn Loạt có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền đăng ký sang tên cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với thửa đất được sang nhượng khi bản án có hiệu lực pháp luật.
Luận cứ của Luật sư
Theo Luật sư Bản án sơ thẩm số 02/2022/DS-ST là chưa công tâm, chưa khách quan, vi phạm nghiêm trọng pháp luật tố tụng dân sự và pháp luật dân sự. Cụ thể như sau:
Thứ nhất, về tố tụng thì Tòa án cấp sơ thẩm vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng:
- Vi phạm về trình tự thủ tục tố tụng dẫn tới hạn chế và xâm phạm quyền lợi của đương sự
Ngày 14/12/2020 Tòa án nhân dân thị xã Ninh Hòa mở phiên tòa sơ thẩm. Sau khi Viện kiểm sát (VKS) phát biểu đề nghị Hội đồng xét xử (HĐXX) tạm ngừng phiên tòa để thu thập tài liệu, chứng cứ thì HĐXX đã quyết định tạm ngừng phiên tòa theo đề nghị của Viện kiểm sát.
Sau khi Tòa án thu thập một số tài liệu chứng cứ, ngày 05/01/2022 Tòa án mở lại phiên tòa. Và sau khi tạm ngưng phiên tòa thay vì chủ tòa phải công bố kết quả của việc đã thực hiện các nội dung của quyết định tạm ngưng phiên tòa, công bố các tài liệu, chứng cứ mới thì chủ tỏa đã tuyên án (đọc bản án) việc này đã vi phạm nghiêm trọng về nội dung và phươmg thức tranh tụng tại phiên tòa, trở lại việc hỏi và tranh luận theo Bộ luật tố tụng Dân sự (BLTTDS) và Bản án số 02 được tuyên khi không có việc tranh tụng cũng như chưa có sự phát biểu của đại diện VKS.
Điều này có thể hiểu là Bản án số 02 được tuyên mà không có nghị án.
- Tòa án giải quyết vượt quá mức yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn
Tại đơn khởi kiện, nguyên đơn chỉ yêu cầu tuyên hủy hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Tuy nhiên, bản án sơ thẩm tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ vô hiệu là vượt quá yêu cầu khởi kiện
Thứ hai, về nội dung thì Bản án số 02 tuyên bố hợp đồng vô hiệu và tuyên hủy hợp đồng là không đúng với pháp luật, không phù hợp vói thực tiễn cuộc sống, hậu quả của bản án có thể gây ra những hệ lụy tiêu cực gây mất trật tự xã hội.
- Về chủ thể, trong giao dịch dân sự này Tòa án nhận định: “ông Tín chuyển nhượng cho ông Loạt mà không có ý kiến của các thành viên trong hộ gia đình là không phù hợp". Đây là nhận định phiến diện, không xem xét đầy đủ chứng cứ và quy định của pháp luật. Những người con của nguyên đơn đều khai rằng vào thời gian chuyển nhượng họ còn nhỏ, đây là tài sản chung của cha mẹ, họ không có góp công sức đóng góp nên với tư cách là người đại diện theo pháp luật và là chủ hộ thì việc ông Tín và bà Thu thực hiện chuyển nhượng QSDĐ là hoàn toàn phù hợp với pháp luật về mặt chủ thể.
- Về hình thức, tòa sơ thẩm nhận định: “Giấy chuyển nhượng ruộng một vụ 12 không có chứng thực của UBND có thẩm quyền, chưa được phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, chưa làm thủ tục đăng ký tại UBND cấp có thẩm quyền nên vi phạm về hình thức theo quy định tại Điều 691, Điều 707 Bộ luật dân sự (BLDS) 1995”. Đây là 1 nhận định sai lầm trong áp dụng pháp luật. Trong thời điểm này do trình độ dân trí thấp, thói quen, tập quán và đặc biệt thị trường bất động sản chưa phát triển nên người dân chủ yếu vẫn giao dịch bằng “giấy tay” thậm chí là bằng miệng. Áp dụng theo Quyết định số 02 ngày 10/08/2004 của Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xác lập sau ngày 15/10/1993 thì chỉ thiếu điều kiện là “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền”. Việc không thỏa điều kiện về mặt hình thức, đáng lẽ Tòa án cấp sơ thẩm chỉ cần buộc các bên thực hiện về hình thức trong một thời hạn thay vì tuyên hợp đồng vô hiệu
- Mặt khác, Bản án số 02 tuyên hợp đồng vô hiệu nhưng không viện dẫn căn cứ pháp lý về hợp động vô hiệu cũng là một vi phạm nghiêm trọng
Vai trò của Luật sư
Luật sư - Vũ Như Hảo người bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của bị đơn là ông Nguyễn Loạt trong vụ án. Tại phiên tòa sơ thẩm luật sư đã chuẩn bị tài liệu và các dẫn chứng pháp lý để phản bác toàn bộ những lý do mà nguyên đơn đưa ra để đòi lại đất.
Tại phiên tòa phúc thẩm, bằng những lý lẽ cũng như các chứng cứ mà Luật sư thu thập được đã hoàn toàn thuyết phục được HĐXX. Luật sư đã làm rõ bản án sơ thẩm đã áp dụng pháp luật không đúng, không phù hợp với đường lối xét xử chung được hướng dẫn bởi Tòa án nhân tối cao, không sát với thực tiễn cuộc sống, không đảm bảo lẽ công bằng và đi ngược lại nguyên tắc trong giao dịch dân sự.
Tòa án cấp phúc thẩm đã chấp nhận đề nghị của Luật sư sửa bản án sơ thẩm theo hướng: bác bỏ toàn bộ yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn, công nhận quyền sử dụng đất cho bị đơn. Bản án này công minh và đúng với thực tế của xã hội hiện nay, đảm bảo nguyên tắc công bằng trong giao dịch dân sự.
Toàn văn bản án phúc thẩm: Bản án phúc thẩm