"Tôi chỉ vay 2 tỷ đồng, sao cuối cùng lại mất luôn mảnh đất trị giá 8 tỷ?"

Đây không phải là câu chuyện hiếm gặp.

Trong nhiều năm hành nghề luật sư, chúng tôi gặp rất nhiều trường hợp vì cần tiền gấp nên chủ đất chấp nhận ký Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bên cho vay để "làm tin".

Các bên đều hiểu với nhau:

"Chỉ ký để bảo đảm khoản vay, khi trả đủ tiền thì sẽ hủy hợp đồng."

Nhưng rồi... Người vay mất khả năng trả nợ. Người cho vay mang hợp đồng đi sang tên.

Lúc này tranh chấp mới phát sinh và người vay mới "ngã ngửa" khi biết mảnh đất của mình đã thuộc về người khác.

Vậy pháp luật xử lý trường hợp này như thế nào?

Giao dịch giả tạo là gì?

Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu; giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, nếu giao dịch đó không vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan."

Đây là một trong những điều luật được áp dụng nhiều nhất trong các tranh chấp về nhà đất.

Nói một cách đơn giản: Các bên ký hợp đồng mua bán, nhưng mục đích thật sự lại là bảo đảm cho khoản vay.

Khi đó:

- Hợp đồng chuyển nhượng có thể bị tuyên vô hiệu.

- Quan hệ vay tiền mới là quan hệ pháp luật thực sự được Tòa án xem xét.

Vì sao các bên lại ký hợp đồng mua bán thay vì hợp đồng vay?

Có nhiều lý do.

Thứ nhất, người cho vay muốn bảo đảm chắc chắn.

Thay vì chỉ giữ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, họ yêu cầu người vay ký luôn hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng. Nếu người vay không trả tiền thì chỉ cần làm thủ tục sang tên.

Thứ hai, các bên muốn tránh thủ tục thế chấp.

Việc đăng ký thế chấp cần thực hiện đúng trình tự và phát sinh một số nghĩa vụ.

Nhiều người nghĩ rằng ký hợp đồng chuyển nhượng sẽ "an toàn" hơn.

Thực tế lại tiềm ẩn rủi ro rất lớn.

Tòa án xác định giao dịch giả tạo bằng cách nào?

Đây là điểm rất quan trọng. Không phải cứ người vay nói: "Tôi chỉ vay tiền." thì Tòa án sẽ tuyên hợp đồng vô hiệu.

Tòa án phải xem xét toàn bộ chứng cứ.

Ví dụ:

• Có giao đủ tiền mua đất hay không?
• Giá chuyển nhượng có phù hợp giá thị trường không?
• Người mua có nhận đất và quản lý sử dụng đất không?
• Sau khi ký hợp đồng, người bán vẫn tiếp tục ở trên đất hay không?
• Có việc trả lãi hàng tháng không?
• Có giấy nhận nợ không?
• Có tin nhắn, ghi âm hoặc chuyển khoản thể hiện quan hệ vay tiền không?

Tòa án sẽ đánh giá toàn diện để xác định bản chất giao dịch.

Những dấu hiệu cho thấy hợp đồng mua bán chỉ nhằm che giấu việc vay tiền

Qua thực tiễn xét xử, các dấu hiệu thường gặp gồm:

- Giá chuyển nhượng quá thấp

Ví dụ: Đất có giá thị trường khoảng 10 tỷ đồng nhưng hợp đồng chỉ ghi giá 2 tỷ đồng.

- Khoản tiền này đúng bằng số tiền người bán cần vay.

Đây là dấu hiệu rất đáng nghi ngờ.

- Người bán vẫn quản lý và sử dụng đất. Nếu thực sự đã bán đất thì thông thường bên mua sẽ quản lý tài sản. Ngược lại, nếu người bán vẫn ở, vẫn canh tác, vẫn cho thuê và bên mua không hề quản lý thì Tòa án sẽ xem xét bản chất giao dịch.

- Không giao tài sản. Hợp đồng ghi đã bán nhưng:

• Không bàn giao đất.
• Không giao chìa khóa nhà.
• Không giao quyền quản lý.

Đây cũng là dấu hiệu cho thấy giao dịch chỉ nhằm bảo đảm khoản vay.

- Có việc trả lãi. Nếu sau khi "bán đất", người bán vẫn đều đặn chuyển tiền lãi hàng tháng cho bên mua thì rất khó coi đây là hợp đồng mua bán thực sự. Bởi trong giao dịch mua bán không tồn tại nghĩa vụ trả lãi.

Ví dụ thực tế: Ông A vay của bà B số tiền 3 tỷ đồng. Để bảo đảm khoản vay, hai bên ký hợp đồng chuyển nhượng thửa đất trị giá khoảng 9 tỷ đồng.

Sau khi ký:

• Ông A vẫn ở trên đất.
• Không bàn giao nhà.
• Không giao chìa khóa.
• Hàng tháng ông A chuyển cho bà B 30 triệu đồng tiền "lãi".

Một năm sau, ông A mất khả năng trả nợ. Bà B yêu cầu Văn phòng đăng ký đất đai sang tên. Ông A khởi kiện. Nếu chứng minh được hợp đồng chuyển nhượng chỉ nhằm che giấu hợp đồng vay thì Tòa án có thể tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự.

Hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu thì hậu quả thế nào?

Điều 131 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu.

Các bên phải:

• Khôi phục tình trạng ban đầu.
• Hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
• Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại.

Như vậy:

• Người vay phải hoàn trả khoản tiền vay.
• Người cho vay phải trả lại quyền sử dụng đất.

Nếu có thiệt hại phát sinh thì Tòa án sẽ xem xét trách nhiệm bồi thường.

Giao dịch vay tiền có bị vô hiệu không?

Không.

Đây là điểm nhiều người nhầm lẫn.

Nếu Tòa án xác định: Hợp đồng mua bán chỉ là giao dịch giả tạo thì giao dịch bị che giấu là hợp đồng vay tiền vẫn có hiệu lực nếu đáp ứng điều kiện của pháp luật.

Điều đó có nghĩa là: Người vay vẫn phải trả nợ. Người cho vay vẫn có quyền yêu cầu thanh toán khoản vay và lãi theo quy định. Chỉ có hợp đồng mua bán giả tạo là bị vô hiệu.

Làm sao để bảo vệ quyền lợi khi rơi vào trường hợp này?

Nếu bạn là người vay, hãy lưu giữ:

• Giấy nhận nợ.
• Tin nhắn Zalo.
• Ghi âm.
• Sao kê chuyển khoản.
• Chứng cứ trả lãi.
• Người làm chứng.

Đây là những chứng cứ rất quan trọng để chứng minh bản chất giao dịch.

Nếu bạn là người cho vay đừng vì muốn "chắc ăn" mà lập hợp đồng mua bán giả tạo.

Giải pháp an toàn nhất vẫn là:

• Ký hợp đồng vay tài sản.
• Ký hợp đồng thế chấp.
• Đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định.

Như vậy vừa bảo vệ quyền lợi của mình, vừa tránh nguy cơ hợp đồng bị tuyên vô hiệu.

Những sai lầm khiến nhiều người mất cả đất lẫn tiền

Trong thực tiễn, chúng tôi thường gặp các sai lầm sau:

• Tin tưởng tuyệt đối vào hợp đồng mua bán để bảo đảm khoản vay.
• Không lập hợp đồng vay tiền.
• Không ghi nhận việc trả lãi.
• Không lưu giữ chứng cứ về mục đích thật sự của giao dịch.
• Ký hợp đồng chuyển nhượng với giá quá thấp so với giá trị thực tế.

Chỉ một sai lầm nhỏ cũng có thể khiến vụ việc kéo dài nhiều năm và gây thiệt hại hàng tỷ đồng.

Kết luận

Không phải mọi hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đều phản ánh đúng ý chí mua bán của các bên. Trong thực tế, nhiều hợp đồng chỉ được lập nhằm che giấu quan hệ vay tiền hoặc dùng để bảo đảm cho khoản vay.

Khi có đủ căn cứ chứng minh đây là giao dịch giả tạo, Tòa án có thể tuyên hợp đồng chuyển nhượng vô hiệu theo Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015, đồng thời giải quyết quan hệ vay tài sản theo đúng bản chất của giao dịch.

Vì vậy, dù là người cho vay hay người đi vay, các bên tuyệt đối không nên sử dụng hợp đồng mua bán đất để thay thế hợp đồng vay hoặc hợp đồng thế chấp. Việc tuân thủ đúng quy định pháp luật ngay từ đầu sẽ giúp phòng ngừa tranh chấp và bảo vệ an toàn quyền lợi của tất cả các bên.

CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP – LUẬT SƯ NHA TRANG KHÁNH HÒA

📍 Trụ sở: 16 Mạc Đĩnh Chi, Nha Trang, Khánh Hòa

📧 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com

📞 Hotline (Zalo): 0914 086 292 – 039 336 8041

🌐 Website: https://luatsukhanhhoa.com/

👥 Tham gia Cộng đồng Zalo để được cập nhật kiến thức pháp luật và tư vấn miễn phí.

Uy tín – Chuyên nghiệp – Hiệu quả