“Giá đất do Nhà nước quy định thấp hơn giá thị trường quá nhiều” – đây là câu nói quen thuộc của cả người dân lẫn doanh nghiệp trong hàng chục năm qua.
Nhưng từ ngày 1/1/2025, mọi thứ đã thay đổi: bảng giá đất được xây dựng theo nguyên tắc thị trường, cập nhật hàng năm, chứ không phải 5 năm/lần như trước nữa.
Vậy giá đất mới sẽ được xác định thế nào, ảnh hưởng ra sao đến người dân và doanh nghiệp, và cần lưu ý gì khi giao dịch nhà đất?
Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ từng điểm một — bằng ngôn ngữ dễ hiểu nhất.
1. Giá đất là gì và vì sao quan trọng?
Giá đất là mức giá được Nhà nước công nhận cho một thửa đất cụ thể, làm căn cứ để:
-
Tính tiền sử dụng đất khi cấp sổ đỏ, chuyển mục đích sử dụng đất;
-
Tính tiền thuê đất, thuế, lệ phí trước bạ;
-
Tính bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;
-
Và làm cơ sở xác định nghĩa vụ tài chính khi giao dịch nhà đất.
Nói đơn giản:
Giá đất là “điểm mấu chốt” để xác định quyền lợi của người dân và nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nếu giá đất quá thấp → người bị thu hồi đất chịu thiệt. Nếu quá cao → người mua nhà phải gánh thuế, phí lớn.
2. Điểm mới lớn nhất của Luật Đất đai 2024: “giá đất – gần với giá thị trường”
Trước đây, Việt Nam tồn tại hai loại giá đất song song:
-
Giá Nhà nước: do UBND tỉnh ban hành 5 năm/lần (bảng giá đất).
-
Giá thị trường: là giá giao dịch thực tế giữa người dân và doanh nghiệp.
Sự chênh lệch này từng lên tới hàng chục lần, gây ra hàng loạt bất cập:
-
Người bị thu hồi đất nhận bồi thường thấp;
-
Nhà đầu tư kê khai thuế thấp;
-
Cán bộ khó xác định giá trị thực khi xử lý hồ sơ, tạo kẽ hở tiêu cực.
🔹 Luật Đất đai 2024 đã bỏ cơ chế hai giá, thống nhất một giá đất theo thị trường, được xác định hằng năm (Điều 159 và Điều 160).
3. Bảng giá đất sẽ được cập nhật hàng năm thay vì 5 năm/lần
Từ 2025, UBND cấp tỉnh phải ban hành bảng giá đất mới mỗi năm, thay cho chu kỳ 5 năm/lần như Luật Đất đai 2013.
Bảng giá đất sẽ:
-
Làm căn cứ tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, lệ phí trước bạ;
-
Được xây dựng trên cơ sở giá phổ biến trên thị trường, thu thập qua dữ liệu giao dịch, đấu giá, chuyển nhượng thực tế;
-
Được công khai trên cổng thông tin điện tử, niêm yết tại UBND cấp xã để người dân dễ tiếp cận.
4. Phương pháp xác định giá đất mới
Theo Điều 161 Luật Đất đai 2024, giá đất sẽ được xác định dựa trên các phương pháp định giá chính sau:
1️⃣ Phương pháp so sánh trực tiếp:
So sánh với giá chuyển nhượng của các thửa đất tương tự (vị trí, diện tích, mục đích, hạ tầng).
👉 Ví dụ:
Nếu một thửa đất ở phường Phước Long, Nha Trang có vị trí tương tự các lô đang giao dịch 65–70 triệu/m², thì giá đất Nhà nước cũng phải nằm quanh mức đó, chứ không thể chỉ 20–30 triệu/m² như bảng giá cũ.
2️⃣ Phương pháp thu nhập:
Dựa trên khả năng sinh lợi của đất (thường áp dụng cho đất sản xuất, kinh doanh, cho thuê).
👉 Ví dụ:
Một mảnh đất cho thuê bãi xe có lợi nhuận 600 triệu/năm, nếu tỷ suất lợi nhuận bình quân là 10%, thì giá trị đất sẽ khoảng 6 tỷ đồng.
3️⃣ Phương pháp chiết trừ:
Xác định giá đất từ tổng giá trị tài sản trừ đi giá trị công trình trên đất.
4️⃣ Phương pháp hệ số điều chỉnh:
Căn cứ vào giá đất thị trường và hệ số K điều chỉnh cho từng khu vực, từng loại đất.
5. Ai có thẩm quyền định giá và phê duyệt giá đất?
Theo Điều 164 Luật Đất đai 2024:
-
UBND cấp tỉnh là cơ quan có thẩm quyền ban hành bảng giá đất và quyết định giá cụ thể cho từng dự án, thửa đất.
-
Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh (gồm đại diện Sở Tài nguyên & Môi trường, Tài chính, Xây dựng, Cục Thuế...) sẽ thẩm định độc lập trước khi phê duyệt.
-
Bộ Tài nguyên & Môi trường sẽ ban hành khung phương pháp và tiêu chuẩn chung cho cả nước.
Điều quan trọng:
Mỗi tỉnh sẽ phải công khai cơ sở định giá, tránh tình trạng “định giá tùy tiện” hoặc “mỗi nơi một kiểu”.
6. Tác động thực tế đối với người dân và doanh nghiệp
📌 Đối với người dân:
-
Khi bị thu hồi đất, mức bồi thường sẽ sát giá thị trường hơn, hạn chế khiếu nại.
-
Khi chuyển nhượng, tặng cho, hoặc đăng ký sổ đỏ, thuế và lệ phí có thể tăng nhẹ vì giá đất cao hơn, nhưng quyền lợi được đảm bảo hơn.
👉 Ví dụ thực tế:
Trước đây, bà Lan ở phường Vĩnh Trường (Nha Trang) bị thu hồi 100 m² đất ở, bảng giá đất chỉ 15 triệu/m² – bà nhận 1,5 tỷ.
Theo cách định giá mới sát thị trường (60 triệu/m²), bà Lan có thể nhận tới 6 tỷ đồng tiền bồi thường – phản ánh đúng giá trị thực tế.
📌 Đối với doanh nghiệp:
-
Khi thuê hoặc giao đất, tiền sử dụng đất sẽ tăng, nhưng đổi lại, quy trình minh bạch, tránh “thỏa thuận ngầm” hay phải “bôi trơn”.
-
Nhà đầu tư có thể dự toán chi phí đất rõ ràng, dễ tính toán hiệu quả dự án hơn.
7. Vấn đề còn đặt ra
Mặc dù chủ trương “một giá đất theo thị trường” rất tiến bộ, nhưng vẫn còn nhiều thách thức:
-
Thiếu dữ liệu giao dịch đáng tin cậy, do nhiều người vẫn khai giá thấp để giảm thuế.
-
Năng lực định giá đất ở cấp tỉnh còn chênh lệch; nhiều nơi thiếu chuyên gia thẩm định độc lập.
-
Cần cơ chế kiểm tra, giám sát, phản biện xã hội để tránh “bắt tay nâng giá” hoặc “ép giá” khi thu hồi đất.
8. Lời khuyên của Luật sư
-
Khi mua bán, chuyển nhượng, hãy kiểm tra bảng giá đất năm mới nhất tại Cổng thông tin Sở Tài nguyên & Môi trường địa phương.
-
Đừng vội tin “giá đất theo người quen trong ngành” – vì mọi giá đất giờ đây phải công khai, minh bạch.
-
Nếu bị thu hồi đất, hãy yêu cầu cơ quan Nhà nước cung cấp căn cứ định giá cụ thể, để đảm bảo quyền lợi của mình.
-
Với nhà đầu tư, nên tính toán lại dòng tiền và chi phí sử dụng đất theo giá mới từ năm 2025.
Luật Đất đai 2024 đánh dấu bước ngoặt lớn trong chính sách giá đất – minh bạch hơn, công bằng hơn, và gần với giá thị trường hơn bao giờ hết.
Tuy việc triển khai còn cần thời gian, nhưng đây là bước đi đúng hướng để hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và doanh nghiệp.
CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP
🏢 Trụ sở: Số 16 Mạc Đĩnh Chi, Phường Tân Tiến, TP. Nha Trang, Tỉnh Khánh Hòa
📩 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 https://luatsukhanhhoa.com
☎️ Hotline (Zalo): 0914 086 292
🌎 Tham gia cộng đồng tư vấn pháp luật miễn phí: https://zalo.me/g/lttnup938
LUẬT SƯ NHA TRANG KHÁNH HÒA