-
Cơ sở pháp lý xác định quyền sở hữu chung và định đoạt tài sản chung
Theo Điều 207 Bộ luật Dân sự 2015 quyền sở hữu chung là sở hữu của nhiều người đối với tài sản. Có hai hình thức sở hữu chung phổ biến là sở hữu chung theo phần và sở hữu chung hợp nhất.
Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự, việc định đoạt tài sản chung phải có sự thỏa thuận của tất cả các đồng sở hữu. Trừ khi có thỏa thuận khác, mọi giao dịch liên quan đến chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất đều phải được sự đồng ý bằng văn bản của toàn bộ người đồng sở hữu.
-
Khi nào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị coi là vô hiệu?
Theo Điều 117 và Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015 một giao dịch dân sự sẽ bị vô hiệu nếu vi phạm điều cấm của pháp luật hoặc không có đủ điều kiện về chủ thể, nội dung, hình thức.
Hợp đồng mua bán quyền sử dụng đất mà không có đầy đủ chữ ký của các đồng sở hữu là vi phạm điều kiện về chủ thể định đoạt tài sản. Do đó, tòa án hoàn toàn có thể tuyên hợp đồng vô hiệu toàn bộ nếu người đồng sở hữu không đồng ý, không có văn bản ủy quyền hoặc không có thỏa thuận về việc một người được quyền định đoạt phần chung.
Trường hợp chỉ một người ký hợp đồng chuyển nhượng, nhưng quyền sử dụng đất là sở hữu chung của 3 người thì hợp đồng có nguy cơ vô hiệu hoàn toàn nếu hai người còn lại phản đối và khởi kiện.
-
Trường hợp hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu từng phần
Điều 130 Bộ luật Dân sự quy định nếu giao dịch dân sự có thể tách phần vô hiệu và phần còn lại vẫn có hiệu lực thì phần không bị vi phạm vẫn được pháp luật công nhận.
Trên thực tế nếu các bên có thể xác định rõ phần quyền sử dụng đất thuộc sở hữu riêng hoặc phần được sự đồng thuận của các đồng sở hữu thì tòa án có thể tuyên vô hiệu từng phần. Ví dụ một mảnh đất có 3 đồng sở hữu mỗi người 1/3 phần, chỉ 1 người ký bán 1/3 phần đó và không có sự đồng thuận của hai người còn lại thì hợp đồng chỉ có hiệu lực đối với phần của người ký.
Tuy nhiên trên thực tế việc xác định phần sở hữu cụ thể đối với quyền sử dụng đất là rất phức tạp, vì phần lớn Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất không ghi rõ tỷ lệ hoặc ranh giới sử dụng riêng. Điều này khiến phần lớn hợp đồng thiếu chữ ký của đồng sở hữu bị tuyên vô hiệu toàn bộ.
4. Giải pháp khắc phục
Để tránh hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất bị vô hiệu, cần thực hiện các bước sau:
Kiểm tra kỹ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định có bao nhiêu người đồng sở hữu.
Yêu cầu tất cả các đồng sở hữu cùng tham gia ký kết hợp đồng chuyển nhượng tại văn phòng công chứng.
Nếu một hoặc một số người không thể có mặt, cần có văn bản ủy quyền hợp pháp, có công chứng hoặc chứng thực.
Nếu đã ký hợp đồng mà thiếu chữ ký, người mua cần thương lượng với các đồng sở hữu còn lại để bổ sung chữ ký hoặc làm lại hợp đồng đúng quy định.
Trong trường hợp có tranh chấp, cần thu thập đầy đủ chứng cứ về việc giao tiền, bàn giao đất, thiện chí thực hiện nghĩa vụ để yêu cầu tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng hoặc đòi lại tài sản theo nguyên tắc hoàn trả khi giao dịch vô hiệu.
Theo đó, hợp đồng mua bán đất có đồng sở hữu mà không đủ chữ ký thường bị tòa tuyên vô hiệu toàn bộ nếu không có sự đồng thuận rõ ràng hoặc ủy quyền hợp pháp. Việc hiểu rõ quy định về định đoạt tài sản chung, kiểm tra kỹ giấy tờ và thận trọng trong khâu công chứng là cách hiệu quả để phòng ngừa tranh chấp và bảo vệ quyền lợi hợp pháp. Khi có dấu hiệu hợp đồng thiếu điều kiện pháp lý, cần tham vấn luật sư kịp thời để có phương án xử lý đúng luật, tránh mất trắng tài sản.