Đất chưa được cấp GCNQSDĐ thì có để thừa kế được không?
Câu hỏi:

Luật sư Nha Trang - Luật sư Vũ Như Hảo vui lòng cho tôi hỏi: Tôi là con trai út trong gia đình có 5 người con, hiện tôi đang sống với ba mẹ tôi tại xã Diên An, huyện Diên Khánh, tỉnh Khánh Hòa. Nhà đất tôi đang ở là của cha mẹ tôi tạo lập. Nay, cha mẹ tôi có nguyện vọng lập di chúc để lại nhà đất này cho tôi. Tuy nhiên, nhà đất này lại chưa được cấp sổ đỏ. Tôi muốn hỏi Luật sư trong trường hợp này cha mẹ tôi có lập được di chúc không? và nếu lập di chúc thì có hợp pháp hay không?

Trả lời:

Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo & Cộng sự xin trả lời bạn như sau: 

Theo quy định tại Điều 609 Bộ luật dân sự 2015, cá nhân có quyền lập di chúc để định đoạt tài sản của mình sau khi qua đời. Nếu tài sản để lại thừa kế là quyền sử dụng đất thì người lập di chúc, bên cạnh việc phải tuân thủ các quy định của Bộ Luật Dân sự về thừa kế còn phải tuân thủ các quy định của pháp luật về đất đai. Cụ thể, Điều 188 Luật Đất đai 2013 cho phép người sử dụng đất được để lại thừa kế quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc khi có đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Đồng thời thửa đất đó phải đáp ứng các điều kiện sau:

- Đất không có tranh chấp;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
- Trong thời hạn sử dụng đất.

Bên cạnh đó, theo quy định tại khoản 1, Điều 100 Luật đất đai 2013, người đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp và có một trong các giấy tờ sau đây thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất):

"a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 do Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa Miền Nam Việt Nam và Nhà nước CHXHCN Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ Đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15/10/1993;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất trước ngày 15/10/1993 được UBND cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15/10/1993;

đ) Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật; 

e) Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất; 

g) Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ."

Khoản 2, 3 và 4 Điều 100 Luật Đất đai 2013 cũng quy định: 

"2. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến trước ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật và đất đó không có tranh chấp thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất và không phải nộp tiền sử dụng đất. 

3. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật. 

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành mà chưa được cấp Giấy chứng nhận thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; trường hợp chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính thì phải thực hiện theo quy định của pháp luật."

Căn cứ vào các quy định trên, nếu cha mẹ bạn có một trong các giấy tờ đã được viện dẫn và nhà đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, trong thời hạn sử dụng đất, thì cha mẹ anh có quyền lập di chúc để định đoạt nhà đất đó cho bạn.

Luật sư Vũ Như Hảo - Luật sư Nha Trang - Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo & Cộng sự 
Con riêng có được hưởng di sản thừa kế?
Câu hỏi:

Chào Luật sư Vũ Như Hảo, tôi tên là Minh năm nay 30 tuổi, hiện sống tại Nha Trang, Khánh Hòa. Tôi có câu hỏi về thừa kế mong được Luật sư giải đáp.

Ba mẹ tôi ly hôn hơn 20 năm trước, khi ly hôn ba mẹ tôi thỏa thuận tôi sống với mẹ và ba tôi được sử dụng một ngôi nhà, ba tôi giao cho mẹ tôi một số tiền. Sau đó ba tôi sang tên nhà đất này mang tên một mình ông. Một vài năm sau ba tôi lấy vợ mới. 

Cuối năm 2019 vừa qua ba tôi qua đời, ba tôi để lại nhà đất trên và một số tài sản là bất động sản khác (tôi không nắm rõ thông tin về số tài sản này). Vợ mới của ba tôi đã chuyển tên nhà đất trên thành tên của bà ấy.

Câu hỏi của tôi:

1) Tôi có được chia thừa kế tài sản của ba tôi để lại không?

2) Tôi có thể khởi kiện ra tòa án được không? Nếu kiện được thì mức án phí là bao nhiêu?


Trả lời:

Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo & Cộng sự tư vấn cho anh như sau:

Thứ nhất,
để được xem xét anh có quyền được hưởng thừa kế hay không anh phải chứng minh mối quan hệ giữa anh và ba anh. Việc chứng minh mối quan hệ này bằng các giấy tờ như giấy khai sinh, lý lịch có xác nhận của chính quyền v.v... 

Thứ hai,
cần phải xác định ba anh có để lại di chúc hay không? 

- Nếu ba anh để lại di chúc nhưng anh không được hưởng thừa kế theo di chúc này thì anh sẽ không có quyền hưởng di sản thừa kế nên không thể khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế.

- Trường hợp anh không được hưởng thừa kế theo di chúc nhưng nếu anh không có khả năng lao động thì anh vẫn có quyền hưởng di sản thừa kế, mức hưởng là 2/3 một suất thừa kế theo pháp luật được quy định tại Điều 644 Bộ luật dân sự 2015 (Người thừa kế không phụ thuộc vào nội dung của di chúc). Trường hợp này anh có quyền khởi kiện chia di sản thừa kế.

- Trường hợp ba anh chết không để lại di chúc, anh có giấy tờ chứng minh quan hệ cha con và những người thừa kế còn lại đã tiến hành khai nhận di sản thừa kế và sang tên quyền sở hữu, sử dụng tài sản mà không có mặt anh là sai quy định của pháp luật. Anh có quyền khởi kiện di sản thừa kế với tư cách là một người trong hàng thừa kế thứ nhất được quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 651 Bộ Luật dân sự 2015. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm, kể từ thời điểm mở thừa kế theo quy định tại khoản 2 Điều 623 BLDS 2015.

Thứ ba,
để biết rõ ngoài tài sản là nhà đất trên thì ba anh còn tài sản là bất động sản khác hay không thì anh có thể yêu cầu Phòng Tài nguyên môi trường hoặc cơ quan đăng ký đất đai thuộc UBND cấp huyện nơi có bất động sản trích lục hoặc xác nhận bản đồ địa chính để làm căn cứ cho yêu cầu khởi kiện.
  
Thứ tư,
về mức án phí dân sự sơ thẩm đối với vụ án dân sự có giá ngạch được quy định tại Danh mục mức án phí, lệ phí của Tòa án ban hành kèm theo "Pháp lệnh án phí, lệ phí Tòa án năm 2009". Giá trị tranh chấp từ trên 4 tỷ đồng thì án phí là 112 triệu đồng _ 0,1% của phần giá trị tranh chấp vượt quá 4 tỷ đồng, bên thua kiện phải chịu án phí. Khi tiến hành khởi kiện, Tòa án và các bên sẽ xác định mức tạm tính của giá trị tài sản để yêu cầu đóng tạm ứng án phí. Tại các tòa án của Khánh Hòa như Tòa án nhân dân thành phố Nha Trang mức tạm ứng án phí là 50% mức án phí dự tính đóng.

Chúng tôi hi vọng phần trả lời trên sẽ giúp anh có quyết định đúng đắn.

Luật sư Vũ Như Hảo - Luật sư Nha Trang.


 
CHUYỂN NHƯỢNG HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI
Thời gian gần đây, Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo & Cộng sự nhận được nhiều câu hỏi của bạn đọc (trong đó chủ yếu là các nhà đầu tư bất động sản tại Nha Trang) về việc chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai. Qua các câu hỏi chúng tôi nhận thấy nguyên nhân đa phần từ việc bị các phòng công chứng trên địa bàn thành phố Nha Trang, Khánh Hòa từ chối công chứng hợp đồng do các căn hộ, nhà ở mặc dù chưa được cấp Giấy chứng nhận nhưng đã bàn giao cho khách hàng.

Để giúp bạn đọc hiểu rõ hơn về điều kiện và trình tự, thủ tục chuyển nhượng hợp đồng mua bán (hay còn gọi là chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai), Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo & Cộng sự sẽ giải đáp chi tiết các quy định của pháp luật như dưới đây để bạn đọc có thể hiểu rõ hơn để giải quyết cho các trường hợp cụ thể của mình. 

Chuyển nhượng Hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai hay còn gọi là chuyển nhượng quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng mua bán nhà ở hình thành trong tương lai. Đây là hợp đông dân sự liên quan đến 3 bên bao gồm bên bán, bên mua và Chủ đầu tư. Tuy nhiên, vì đối tượng mua bán là tài sản hình thành trong tương lai nên thủ tục hoàn toàn khác so với việc mua bán nhà đất đã có giấy chứng nhận (số hồng, sổ đỏ). 

1) CĂN CỨ PHÁP LÝ

Để chuyển nhượng nhà ở hình thành trong tương lai, các bên phải tuân thủ các điều kiện và thủ tục theo quy định của Luật nhà ở 2014 và Thông tư 19/2016/TT-BXD ngày 30/06/2016 của Bộ Xây dựng. 

2) ĐIỀU KIỆN CHUYỂN NHƯỢNG

Để chuyển nhượng thì tài sản chuyển nhượng phải đáp ứng điều kiện được quy định tại Điều 32 của Thông tư như sau:

"Điều 32. Điều kiện chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại

1. Tổ chức, cá nhân mua nhà ở của chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại chưa nhận bàn giao nhà ở hoặc đã nhận bàn giao nhà ở có quyền chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

2. Tổ chức, cá nhân nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại có quyền chuyển nhượng tiếp hợp đồng này cho tổ chức, cá nhân khác khi hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận chưa nộp cho cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

3. Việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thì phải chuyển nhượng hợp đồng theo từng căn nhà riêng lẻ hoặc từng căn hộ. Trường hợp hợp đồng mua bán với chủ đầu tư có nhiều nhà ở (căn hộ, căn nhà riêng lẻ) thì phải chuyển nhượng toàn bộ số nhà trong hợp đồng đó; nếu bên chuyển nhượng có nhu cầu chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư thì bên chuyển nhượng phải lập lại hợp đồng mua bán nhà ở hoặc phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng trước khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng hợp đồng"

Như vậy, nhà đầu tư thứ cấp cần lưu ý, khi muốn bán các sản phẩm mà nhà đầu tư đã mua bằng hình thức chuyển nhượng hợp đồng thì phải tiến hành trước khi Chủ đầu tư bàn giao, chưa nộp hồ sơ xin cấp giấy chứng nhận.

3) TRÌNH TỰ, THỦ TỤC CHUYỂN NHƯỢNG 

Theo quy định tại Điều 33 Thông tư 19 nêu trên, các bên phải tuân thủ trình tự, thủ tục sau:

1. Bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở  lập văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng do hai bên ký kết được lập thành 06 bản (03 bản để bàn giao cho chủ đầu tư lưu, 01 bản nộp cho cơ quan thuế, 01 bản bên chuyển nhượng hợp đồng lưu, 01 bản bên nhận chuyển nhượng hợp đồng lưu). Trường hợp văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải thực hiện công chứng, chứng thực thì có thêm 01 bản để lưu tại cơ quan công chứng, chứng thực.

2. Việc công chứng, chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thực hiện theo quy định sau:

a) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở không phải là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng phải được công chứng hoặc chứng thực. Hồ sơ đề nghị công chứng hoặc chứng thực gồm các giấy tờ sau:

- 07 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở;

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng;

- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu của các giấy tờ: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu còn giá trị nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó;

- Các giấy tờ khác theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực. Tổ chức hành nghề công chứng, Cơ quan chứng thực có trách nhiệm công chứng, chứng thực vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng theo thời hạn quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.

b) Trường hợp bên chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở là doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản thì việc công chứng hoặc chứng thực văn bản chuyển nhượng hợp đồng không bắt buộc mà do các bên tự thỏa thuận. Nếu thỏa thuận văn bản chuyển nhượng phải được công chứng hoặc chứng thực thì việc công chứng hoặc chứng thực được thực hiện theo quy định nêu trên.

3. Sau khi thực hiện các nghĩa vụ nộp thuế, phí, lệ phí cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo quy định, bên nhận chuyển nhượng nộp 01 bộ hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng.

a) Hồ sơ đề nghị chủ đầu tư xác nhận bao gồm các giấy tờ sau đây:

- 05 bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng (trường hợp phải công chứng, chứng thực thì phải thực hiện việc công chứng, chứng thực trước khi nộp cho chủ đầu tư);

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở;

- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế;

- Bản sao có chứng thực hoặc bản sao và phải xuất trình bản chính để đối chiếu các giấy tờ của bên nhận chuyển nhượng: Chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân hoặc hộ chiếu hoặc giấy tờ tương đương nếu là cá nhân; nếu là tổ chức thì phải kèm theo quyết định thành lập hoặc giấy đăng ký thành lập tổ chức đó.

b) Chủ đầu tư có trách nhiệm xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong thời hạn tối đa là 05 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được đủ hồ sơ theo quy định tại Điểm a Khoản này và bàn giao lại cho bên nộp hồ sơ các giấy tờ sau đây:

- 02 văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã có xác nhận của chủ đầu tư, trong đó có 01 bản của bên chuyển nhượng và 01 bản của bên nhận chuyển nhượng;

- Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại; bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó (đối với trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi); bản sao có chứng thực hợp đồng mua bán nhà ở và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng (đối với trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc); bản sao có chứng thực biên bản bàn giao nhà ở (đối với trường hợp chủ đầu tư đã bàn giao nhà ở);

- Biên lai nộp thuế cho việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở hoặc giấy tờ chứng minh về việc được miễn thuế theo quy định pháp luật về thuế.

4. Các trường hợp chuyển nhượng hợp đồng từ lần thứ hai trở đi thì phải thực hiện các thủ tục tương tự như trường hợp chuyển nhượng hợp đồng lần đầu.

5. Bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cuối cùng được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai. Khi thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận, ngoài các giấy tờ theo quy định của pháp luật về đất đai, bên đề nghị cấp Giấy chứng nhận phải nộp thêm cho cơ quan cấp Giấy chứng nhận các giấy tờ sau:

a) Bản chính hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư; trường hợp chuyển nhượng từ lần thứ hai trở đi thì phải kèm theo bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng của lần chuyển nhượng liền kề trước đó; trường hợp chuyển nhượng một hoặc một số nhà ở trong tổng số nhà ở đã mua của chủ đầu tư theo hợp đồng gốc thì phải nộp bản sao có chứng thực hợp đồng gốc và bản chính phụ lục hợp đồng mua bán nhà ở đã ký với chủ đầu tư cho những nhà ở chuyển nhượng; trường hợp đã nhận bàn giao nhà ở thì phải có thêm bản chính biên bản bàn giao nhà ở;

b) Bản chính văn bản chuyển nhượng hợp đồng cuối cùng đã có xác nhận của chủ đầu tư.

6. Xác nhận văn bản chuyển nhượng hợp đồng trong trường hợp không xác định được chủ đầu tư (do giải thể, phá sản, chấm dứt hoạt động hoặc lý do khác theo quy định của pháp luật):

a) Trường hợp việc chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở đã thực hiện trước ngày Thông tư này có hiệu lực thi hành mà nhà ở chuyển nhượng chưa được cấp Giấy chứng nhận thì văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có nhà ở xác nhận về việc chuyển nhượng hợp đồng;

b) Trường hợp Ủy ban nhân dân cấp xã không đủ cơ sở để xác nhận theo quy định tại Điểm a Khoản này thì Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở tại trụ sở Ủy ban nhân dân cấp xã, Tổ dân phố nơi có nhà ở đó; nếu quá thời hạn 60 ngày kể từ ngày niêm yết công khai bản sao văn bản chuyển nhượng hợp đồng mà không có tranh chấp, khiếu kiện thì Ủy ban nhân cấp xã xác nhận vào văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở về việc không có tranh chấp, khiếu kiện để cơ quan có thẩm quyền thực hiện cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng.

4) NỘI DUNG VÀ MẪU VĂN BẢN CHUYỂN NHƯỢNG

1. Văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở phải bao gồm các nội dung chính sau đây:

a) Thông tin về bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng, nếu là cá nhân thì ghi thông tin về cá nhân; nếu là tổ chức thì ghi tên tổ chức và người đại diện theo pháp luật;

b) Số, ngày, tháng năm của hợp đồng mua bán nhà ở với chủ đầu tư; c) Giá chuyển nhượng hợp đồng, thời hạn và phương thức thanh toán; d) Quyền và nghĩa vụ của các bên;

đ) Giải quyết tranh chấp;

e) Các thỏa thuận khác.

2. Mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở theo hướng dẫn tham khảo tại TẠI ĐÂY. Các bên có thể thỏa thuận để sửa đổi, bổ sung các Điều Khoản trong mẫu văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở cho phù hợp, nhưng văn bản chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở do các bên ký kết phải bảo đảm có đầy đủ các nội dung chính nêu trên và không được trái với quy định của pháp luật về dân sự và pháp luật về nhà ở.

CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ NHƯ HẢO & CỘNG SỰ

THỦ TỤC THÀNH LẬP VĂN PHÒNG ĐẠI DIỆN (VPĐD) TẠI VIỆT NAM
Câu hỏi: 
Được biết Công ty Luật TNHH Vũ Như Hảo và Cộng sự chuyên tư vấn về lĩnh vực doanh nghiệp như thành lập chi nhánh, văn phòng đại diện của công ty nước ngoài tại Việt Nam nói chung và tại Nha Trang Khánh Hòa nói riêng, tôi xin gửi câu hỏi tư vấn về Công ty để được giải đáp. Tôi là người gốc Việt Nam (tôi sinh ở Nha Trang) có quốc tịch Mỹ. Hiện nay, tôi có một Công ty bên nước ngoài (tại Mỹ), tôi muốn thành lập văn phòng đại diện của một công ty nước ngoài tại Nha Trang, Khánh Hòa, Việt Nam thì cần những điều kiện gì theo quy định của pháp luật? Xin cảm ơn! 

Trả lời: 

Xin cảm ơn bạn đã gửi câu hỏi đến Công ty của chúng tôi, sau khi xem xét nội dung câu hỏi mà bạn muốn tư vấn và các quy định của pháp hiện hành tại Việt Nam, chúng tôi xin tư vấn cho bạn như sau: 

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì thủ tục thành lập văn phòng đại diện của công ty nước ngoài tại Việt Nam được áp dụng theo quy định của Thông tư số 11/2016/BCT hướng dẫn Nghị định 07/2016/NĐ-CP quy định chi tiết Luật thương mại về Văn phòng đại diện của thương nhân nước ngoài tại Việt Nam. Chúng tôi sẽ tư vấn cho bạn về các điều kiện, hồ sơ cần thiết để thương nhân nước ngoài thành lập văn phòng đại diện tại Việt Nam và các thủ tục sau khi thành lập văn phòng đại diện. 

Thương nhân nước ngoài được cấp Giấy phép thành lập Văn phòng đại diện tại Việt Nam khi có đủ các điều kiện sau (Theo Điều 7 của Nghị định trên): 

1. Thương nhân nước ngoài được thành lập, đăng ký kinh doanh theo quy định của pháp luật quốc gia, vùng lãnh thổ tham gia điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên hoặc được pháp luật các quốc gia, vùng lãnh thổ này công nhận; 

2. Thương nhân nước ngoài đã hoạt động ít nhất 01 năm, kể từ ngày được thành lập hoặc đăng ký; 

3. Trong trường hợp Giấy đăng ký kinh doanh hoặc giấy tờ có giá trị tương đương của thương nhân nước ngoài có quy định thời hạn hoạt động thì thời hạn đó phải còn ít nhất là 01 năm tính từ ngày nộp hồ sơ; 

4. Nội dung hoạt động của Văn phòng đại diện phải phù hợp với cam kết của Việt Nam trong các điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên; 

5. Trường hợp nội dung hoạt động của Văn phòng đại diện không phù hợp với cam kết của Việt Nam hoặc thương nhân nước ngoài không thuộc quốc gia, vùng lãnh thổ tham gia điều ước quốc tế mà Việt Nam là thành viên, việc thành lập Văn phòng đại diện phải được sự chấp thuận của Bộ trưởng, Thủ trưởng cơ quan ngang Bộ quản lý chuyên ngành (sau đây gọi chung là Bộ trưởng Bộ quản lý chuyên ngành). 

Sau khi đáp ứng các điều kiện nêu trên thì thương nhân nước ngoài phải chuẩn bị hồ sơ thành lập văn phòng đại diện của thương nhân nước ngoài tại Việt Nam theo quy định của Nghị định số 07/2016/NĐ-CP Nghị định quy định chi tiết luật thương mại về văn phòng đại diện, chi nhánh của thương nhân nước ngoài tại Việt Nam. 

Hồ sơ thành lập văn phòng đại diện của thương nhân nước ngoài tại Việt Nam gồm (Theo Điều 10 của Nghị định trên): 

1. Đơn đề nghị thành lập văn phòng đại diện công ty nước ngoài tại Việt Nam; 

2. Bản sao Giấy đăng ký kinh doanh hoặc giấy tờ có giá trị tương đương của thương nhân nước ngoài được cơ quan có thẩm quyền nơi công ty nước ngoài thành lập xác nhận; 

3. Văn bản bổ nhiệm người đứng đầu Văn phòng đại diện của công ty nước ngoài; 

4. Bản sao báo cáo tài chính có kiểm toán hoặc văn bản xác nhận tình hình thực hiện nghĩa vụ thuế hoặc tài chính trong năm tài chính gần nhất hoặc giấy tờ có giá trị tương đương do cơ quan, tổ chức có thẩm quyền nơi thương nhân nước ngoài thành lập cấp hoặc xác nhận, chứng minh sự tồn tại và hoạt động của thương nhân nước ngoài trong năm tài chính gần nhất; 

5. Bản sao hộ chiếu hoặc giấy chứng minh nhân dân hoặc thẻ căn cước công dân (nếu là người Việt Nam) hoặc bản sao hộ chiếu (nếu là người nước ngoài) của người đứng đầu Văn phòng đại diện. 

6. Tài liệu về địa điểm dự kiến đặt trụ sở Văn phòng đại diện bao gồm: Hợp đồng thuê văn phòng và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của bên cho thuê (nếu thuê của doanh nghiệp cần cung cấp thêm Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có chức năng kinh doanh bất động sản); 

Ngoài ra, địa điểm đặt trụ sở Văn phòng đại diện công ty nước ngoài phải phù hợp với quy định của pháp luật Việt Nam về điều kiện an ninh, trật tự, an toàn vệ sinh lao động và các điều kiện khác theo quy định của pháp luật. 

* Các tài liệu cần dịch công chứng và hợp pháp hoá lãnh sự: 

- Tài liệu cần hợp pháp hoá lãnh sự và dịch công chứng: Giấy đăng ký kinh doanh;

- Tài cần dịch ra Tiếng Việt và công chứng: 

+ Hộ chiếu của người đứng đầu Văn phòng đại diện;

+ Điều lệ công ty;

+ Báo cáo tài chính có kiểm toán hoặc văn bản xác nhận tình hình thực hiện nghĩa vụ thuế hoặc tài chính trong năm tài chính gần nhất. 

Toàn bộ hồ sơ cấp phép thành lập văn phòng đại diện do công ty mẹ ký và đóng dấu hồ sơ. Trường hợp công ty mẹ ở nước ngoài không có dấu thì toàn bộ hồ sơ phải hợp pháp hoá lãnh sự. 

* Các thủ tục sau thành lập Văn phòng đại diện của thương nhân nước ngoài tại Việt Nam:

- Mở tài khoản chuyên chi bằng ngoại tệ và tài khoản chuyên chi bằng đồng Việt Nam có gốc ngoại tệ tại Ngân hàng được phép hoạt động tại Việt Nam và chỉ được sử dụng tài khoản này vào hoạt động của Văn phòng đại diện; 

- Định kỳ hàng năm, trước ngày 30 tháng 01 năm kế tiếp, Văn phòng đại diện, phải gửi báo cáo bằng văn bản về hoạt động trong năm của mình tới Sở Công thương (theo mẫu); 

- Lập sổ quỹ tiền mặt ghi nhận toàn bộ khoản thu chi trong quá trình hoạt động của Văn phòng đại diện;

- Xin cấp giấy phép lao động cho người lao động nước ngoài làm việc tại Văn phòng đại diện (nếu có); 

- Văn phòng đại diện phải làm báo cáo hoạt động hàng năm (theo mẫu) gửi và có xác nhận của Sở Công thương; 

- Ký hợp đồng lao động với trưởng đại diện và các lao động của Văn phòng đại diện; 

- Hàng năm Công ty nước ngoài phải xác nhận lương và thu nhập (theo mẫu) cho trưởng đại diện và các lao động của Văn phòng đại diện; 

- Nộp thuế thu nhập cá nhân cho trưởng đại diện và các lao động của Văn phòng đại diện (nếu có). Lưu ý, khi nộp thuế lưu lại toàn bộ tờ khai nộp thuế và biên lai thu thuế của cơ quan nhà nước và quyết toán thuế thu nhập hàng năm cho trưởng đại diện và các lao động của Văn phòng đại diện; 

- Các nghĩa vụ khác theo qui định của pháp luật hiện hành; 

Chúng tôi tin rằng những tư vấn trên đây của chúng tôi sẽ hữu ích cho bạn. Để thuận tiện cho khách hàng khi làm thủ tục thành lập văn phòng đại diện công ty nước ngoài tại Việt Nam, công ty chúng tôi có cung cấp cho khách hàng dịch vụ thành lập chi nhánh, văn phòng đại diện và các dịch vụ liên quan của công ty nước ngoài tại Việt Nam trọn gói nhanh chóng với chi phí dịch vụ tiết kiệm nhất, xin vui lòng liên hệ với chúng tôi qua các phương tiện sau: 

Luật sư – Thạc sĩ: Vũ Như Hảo 
www.LuatSuNhaTrang.vn 
Skype: vu.nhu.hao 
E-mail: LawyerVuNhuHao@Gmail.com 
Facebook:https://www.facebook.com/LuatsuNhaTrang 
Cellphone: 0914 086292