Không có di chúc thì tài sản được chia theo pháp luật

Theo Điều 609 Bộ luật Dân sự năm 2015, cá nhân có quyền để lại tài sản của mình cho người thừa kế theo di chúc hoặc theo pháp luật.

Điều 649 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: thừa kế theo pháp luật là thừa kế theo hàng thừa kế, điều kiện và trình tự do pháp luật quy định.

Theo điểm a khoản 1 Điều 650 Bộ luật Dân sự năm 2015, trường hợp người chết không để lại di chúc thì di sản được chia theo pháp luật.

Như vậy, khi cha mẹ qua đời mà không lập di chúc, các thành viên trong gia đình không thể tự quyết định rằng ai đang ở trong nhà, ai giữ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc ai là con trưởng thì người đó được nhận toàn bộ tài sản.

Việc phân chia phải căn cứ vào người thuộc hàng thừa kế và phần di sản thực tế mà người đã mất để lại.

Trước khi chia thừa kế phải xác định đúng di sản

Một trong những sai lầm phổ biến nhất là cứ thấy căn nhà đứng tên cha hoặc mẹ thì cho rằng toàn bộ căn nhà là di sản thừa kế.

Theo Điều 612 Bộ luật Dân sự năm 2015, di sản bao gồm:

• Tài sản riêng của người chết;
• Phần tài sản của người chết trong khối tài sản chung với người khác.

Do đó, trước khi chia thừa kế phải xác định tài sản đó là tài sản riêng hay tài sản chung.

Ví dụ, cha mẹ có một căn nhà trị giá 8 tỷ đồng, được hình thành trong thời kỳ hôn nhân và được xác định là tài sản chung của vợ chồng. Người cha qua đời, không để lại di chúc. Trong trường hợp thông thường, trước hết phải xác định phần tài sản của người mẹ trong khối tài sản chung. Giả sử mỗi người có quyền sở hữu một nửa thì:

• Phần của người mẹ là 4 tỷ đồng, không phải di sản của người cha;
• Phần 4 tỷ đồng thuộc người cha mới được xác định là di sản để chia thừa kế.

Nếu lấy toàn bộ căn nhà 8 tỷ đồng chia thừa kế ngay thì sẽ xâm phạm quyền sở hữu hợp pháp của người mẹ.

Ngoài ra, nghĩa vụ tài sản của người chết, chi phí mai táng và các khoản phải thanh toán khác cũng cần được xem xét trước khi phân chia phần di sản còn lại. Điều 615 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định người hưởng thừa kế có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ tài sản trong phạm vi di sản do người chết để lại.

Ai thuộc hàng thừa kế thứ nhất?

Khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định hàng thừa kế thứ nhất gồm:

• Vợ hoặc chồng của người chết;
• Cha đẻ, mẹ đẻ của người chết;
• Cha nuôi, mẹ nuôi của người chết;
• Con đẻ, con nuôi của người chết.

Những người cùng hàng thừa kế được hưởng phần di sản bằng nhau. Người ở hàng thừa kế sau chỉ được hưởng nếu không còn ai ở hàng thừa kế trước do đã chết, không có quyền hưởng di sản, bị truất quyền hưởng di sản hoặc từ chối nhận di sản.

Như vậy, nếu người cha mất thì người vợ, cha mẹ của người cha nếu còn sống và các con của người cha đều có thể thuộc hàng thừa kế thứ nhất.

Con trai và con gái có quyền thừa kế ngang nhau. Con đã lập gia đình, đã ra ở riêng hoặc đang sinh sống ở nước ngoài không vì những lý do đó mà mất quyền hưởng di sản.

Con nuôi hợp pháp cũng thuộc hàng thừa kế thứ nhất và về nguyên tắc có quyền hưởng phần di sản ngang với con đẻ.

Ví dụ thực tế về cách chia tài sản: Ông A và bà B có ba người con là C, D và E. Cha mẹ của ông A đều đã qua đời. Ông A mất mà không để lại di chúc. Tài sản chung của vợ chồng ông A, bà B là một căn nhà trị giá 8 tỷ đồng. Giả sử không có tranh chấp về nguồn gốc tài sản và mỗi người có một nửa quyền sở hữu.

Trước hết, xác định:

• Bà B sở hữu 4 tỷ đồng trong tài sản chung;
• Phần 4 tỷ đồng của ông A là di sản thừa kế.

Hàng thừa kế thứ nhất của ông A gồm bà B và ba người con C, D, E, tổng cộng bốn người.

Nếu không có người từ chối nhận di sản, không có người bị loại khỏi quyền hưởng thừa kế và các bên không có thỏa thuận khác thì 4 tỷ đồng được chia đều:

• Bà B hưởng 1 tỷ đồng từ di sản;
• Người con C hưởng 1 tỷ đồng;
• Người con D hưởng 1 tỷ đồng;
• Người con E hưởng 1 tỷ đồng.

Sau khi chia, tổng quyền lợi của bà B đối với căn nhà gồm 4 tỷ đồng thuộc sở hữu của bà trong tài sản chung và 1 tỷ đồng được hưởng thừa kế, tương đương 5 tỷ đồng.

Con trưởng có được hưởng nhiều hơn không?

Pháp luật hiện hành không quy định con trưởng đương nhiên được hưởng phần di sản nhiều hơn các con khác.

Việc người con trưởng đảm nhiệm thờ cúng tổ tiên hoặc đang quản lý nhà đất không làm phát sinh quyền sở hữu toàn bộ di sản. Nếu cha mẹ muốn giao riêng tài sản dùng vào việc thờ cúng thì nội dung này nên được thể hiện rõ trong một di chúc hợp pháp.

Trong trường hợp không có di chúc, người con trưởng vẫn hưởng thừa kế như những người con khác cùng hàng.

Người chăm sóc cha mẹ có được nhận nhiều hơn không?

Việc một người con trực tiếp nuôi dưỡng, chăm sóc cha mẹ là tình tiết rất đáng được gia đình ghi nhận. Tuy nhiên, người chăm sóc cha mẹ không đương nhiên được hưởng toàn bộ di sản hoặc một phần lớn hơn chỉ dựa trên lý do đó.

Nếu người này đã bỏ tiền để sửa chữa nhà, trả nợ, đóng thuế, xây dựng công trình hoặc có đóng góp cụ thể vào việc hình thành, duy trì và làm tăng giá trị tài sản thì có quyền yêu cầu xem xét công sức đóng góp. Tuy nhiên, phải có tài liệu, chứng cứ chứng minh.

Gia đình cũng có thể tự nguyện thỏa thuận để người có công chăm sóc cha mẹ được nhận phần tài sản nhiều hơn. Sự thỏa thuận này phải có sự đồng ý của những người thừa kế có quyền lợi liên quan và nên được lập thành văn bản, công chứng hoặc chứng thực theo quy định nếu liên quan đến nhà đất.

Con dâu, con rể có được hưởng thừa kế không?

Con dâu và con rể không thuộc hàng thừa kế theo pháp luật của cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ.

Do đó, nếu cha mẹ chồng mất mà không để lại di chúc thì con dâu không trực tiếp được hưởng di sản với tư cách người thừa kế theo pháp luật. Tương tự, con rể không trực tiếp thuộc hàng thừa kế của cha mẹ vợ.

Tuy nhiên, nếu người con của người để lại di sản đã chết trước hoặc chết cùng thời điểm với cha mẹ thì các cháu có thể được hưởng thừa kế thế vị theo Điều 652 Bộ luật Dân sự năm 2015.

Ngoài ra, con dâu hoặc con rể vẫn có thể được hưởng tài sản nếu được chỉ định trong một di chúc hợp pháp.

Ai đang giữ nhà hoặc giữ sổ đỏ có được sở hữu luôn không?

Người đang ở trong nhà, quản lý tài sản hoặc giữ bản chính giấy chứng nhận không vì thế mà mặc nhiên trở thành chủ sở hữu.

Giấy chứng nhận đứng tên người đã mất vẫn là căn cứ để xác định di sản. Những người thừa kế có quyền yêu cầu kê khai, phân chia và thực hiện thủ tục đăng ký sang tên theo quy định.

Nếu một người tự ý chiếm giữ toàn bộ tài sản, không cung cấp giấy tờ hoặc ngăn cản những người thừa kế khác thực hiện quyền của mình, các đồng thừa kế có thể yêu cầu hòa giải, đề nghị cơ quan có thẩm quyền giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án.

Trường hợp nào một người không được hưởng di sản?

Không phải người nào thuộc hàng thừa kế cũng chắc chắn được hưởng di sản.

Điều 621 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định một số trường hợp không được quyền hưởng di sản, chẳng hạn người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe hoặc ngược đãi nghiêm trọng người để lại di sản; người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng; người có hành vi lừa dối, cưỡng ép hoặc ngăn cản việc lập di chúc nhằm hưởng di sản trái ý chí của người để lại tài sản.

Ngoài ra, người thừa kế có quyền từ chối nhận di sản theo Điều 620 Bộ luật Dân sự năm 2015, nhưng việc từ chối không được nhằm trốn tránh nghĩa vụ tài sản của mình đối với người khác.

Thời hiệu yêu cầu chia di sản là bao lâu?

Theo Điều 623 Bộ luật Dân sự năm 2015, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là:

• 30 năm đối với bất động sản;
• 10 năm đối với động sản;

Thời hạn được tính từ thời điểm mở thừa kế, tức thời điểm người có tài sản chết.

Vì vậy, khi phát sinh vấn đề thừa kế, các thành viên trong gia đình không nên để vụ việc kéo dài quá lâu. Việc chậm giải quyết có thể làm thất lạc giấy tờ, khó xác định nguồn gốc tài sản, phát sinh người thừa kế mới hoặc làm quan hệ gia đình trở nên căng thẳng hơn.

Làm gì để hạn chế tranh chấp thừa kế?

Để hạn chế tranh chấp, cha mẹ nên chủ động lập di chúc khi còn minh mẫn, sáng suốt. Di chúc cần xác định rõ tài sản, người được hưởng, tỷ lệ được hưởng và người quản lý di sản.

Trường hợp cha mẹ đã mất mà không có di chúc, các đồng thừa kế nên:

1. Xác định đầy đủ tài sản và nghĩa vụ của người chết;
2. Xác định chính xác những người thuộc hàng thừa kế;
3. Kiểm tra có người thừa kế chết trước, từ chối nhận hoặc không có quyền hưởng di sản hay không;
4. Thỏa thuận cách phân chia bằng văn bản;
5. Công chứng văn bản khai nhận hoặc phân chia di sản nếu pháp luật yêu cầu;
6. Thực hiện thủ tục đăng ký sang tên đối với nhà đất và tài sản phải đăng ký.

Điều quan trọng nhất là không nên tự ý bán, chuyển nhượng, thế chấp hoặc chiếm giữ tài sản khi chưa có sự thống nhất của những người có quyền thừa kế.

Kết luận

Khi cha mẹ mất không để lại di chúc, tài sản không mặc nhiên thuộc về con trưởng, người trực tiếp chăm sóc cha mẹ, người đang ở trong nhà hoặc người đang giữ giấy tờ.

Di sản phải được chia theo pháp luật cho những người thuộc hàng thừa kế. Trước khi chia, cần xác định chính xác đâu là tài sản riêng của người đã mất, đâu là phần tài sản của họ trong khối tài sản chung, nghĩa vụ nào phải thanh toán và ai thực sự có quyền hưởng di sản.

Việc hiểu đúng quy định pháp luật không chỉ giúp bảo vệ quyền lợi chính đáng của mỗi người mà còn góp phần tránh để tài sản trở thành nguyên nhân làm rạn nứt tình cảm gia đình.

LUẬT SƯ TƯ VẤN THỪA KẾ, DI CHÚC TẠI NHA TRANG – KHÁNH HÒA

CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP

Dịch vụ pháp lý:

• Tư vấn lập, sửa đổi, hủy bỏ và công chứng di chúc;
• Tư vấn xác định di sản và hàng thừa kế;
• Hỗ trợ khai nhận, thỏa thuận phân chia di sản;
• Giải quyết tranh chấp nhà đất thừa kế;
• Đại diện, bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp tại Tòa án.

Địa chỉ: Số 16 Mạc Đĩnh Chi, phường Phước Tiến, thành phố Nha Trang, tỉnh Khánh Hòa
Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
Website: https://luatsukhanhhoa.com/

Hiểu đúng pháp luật về thừa kế – để tài sản không làm mất tình thân.

“Tôi đã ủy quyền bán nhà, giờ đổi ý thì có lấy lại quyền được không?”

Đây là tình huống rất thường gặp trong thực tế. Một người đi nước ngoài nên lập văn bản ủy quyền cho anh em, con cái quản lý nhà đất. Người khác vì tin tưởng bạn bè nên ủy quyền toàn quyền định đoạt tài sản. Có trường hợp ký văn bản tại tổ chức hành nghề công chứng, nội dung cho phép người được ủy quyền ký hợp đồng chuyển nhượng, nhận tiền, làm thủ tục sang tên.

Một thời gian sau, quan hệ giữa hai bên phát sinh mâu thuẫn. Người ủy quyền muốn “hủy ủy quyền” nhưng người được ủy quyền không đồng ý. Lúc này xuất hiện hàng loạt câu hỏi:

Giấy ủy quyền khác gì hợp đồng ủy quyền? Có cần bên được ủy quyền ký không? Hợp đồng ủy quyền đã công chứng có thể đơn phương chấm dứt không? Và nguy hiểm nhất: nếu đã tuyên bố chấm dứt nhưng không thông báo cho người thứ ba thì giao dịch do người được ủy quyền thực hiện sau đó có còn hiệu lực?

Đây là những vấn đề tưởng đơn giản nhưng nếu xử lý sai có thể dẫn đến tranh chấp tài sản trị giá hàng tỷ đồng.

1. Ủy quyền về bản chất pháp lý là gì?

Theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó bên được ủy quyền có nghĩa vụ thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền; việc trả thù lao được thực hiện nếu các bên có thỏa thuận hoặc pháp luật có quy định.

Có thể hiểu đơn giản: A có một quyền hoặc công việc cần thực hiện → A cho phép B nhân danh A thực hiện công việc đó trong một phạm vi nhất định.

Ví dụ: Ông A có một căn nhà tại Nha Trang nhưng đang sinh sống ở nước ngoài. Ông A có thể ủy quyền cho bà B tại Việt Nam quản lý, cho thuê hoặc thực hiện một số thủ tục liên quan đến căn nhà.

Điểm quan trọng là người được ủy quyền chỉ được hành động trong phạm vi ủy quyền. Ủy quyền không đồng nghĩa với việc chuyển quyền sở hữu tài sản cho người được ủy quyền.

2. Giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền có giống nhau không?

Trong giao tiếp hằng ngày, hai khái niệm này thường được sử dụng lẫn lộn. Tuy nhiên, về bản chất pháp lý có sự khác biệt cần lưu ý.

Giấy ủy quyền thường mang tính đơn phương. “Giấy ủy quyền” thường được hiểu là văn bản trong đó một người thể hiện ý chí giao cho người khác thực hiện một công việc nhất định.

Ví dụ:

• Nhận hồ sơ;
• Nộp giấy tờ;
• Nhận bằng cấp;
• Nhận tiền hoặc tài liệu trong những trường hợp pháp luật cho phép;
• Thực hiện một công việc hành chính cụ thể.

Trong một số trường hợp đơn giản, pháp luật chuyên ngành cho phép chứng thực chữ ký trong giấy ủy quyền mà không đòi hỏi phải lập thành hợp đồng song phương.

Hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của hai bên. Hợp đồng ủy quyền được Bộ luật Dân sự quy định rõ tại Điều 562.

Thông thường sẽ có: Bên ủy quyền + bên được ủy quyền + sự thỏa thuận về phạm vi công việc, quyền, nghĩa vụ, thời hạn và có thể có thù lao.

Do đó, đối với những công việc phức tạp, kéo dài hoặc liên quan đến tài sản lớn như quản lý nhà đất, thực hiện giao dịch, tố tụng…, hình thức hợp đồng ủy quyền thường phù hợp và an toàn pháp lý hơn.

3. Không nên chỉ nhìn vào tên gọi của văn bản

Đây là điểm đặc biệt quan trọng. Một văn bản có tiêu đề “GIẤY ỦY QUYỀN” chưa chắc về bản chất chỉ là hành vi pháp lý đơn phương. Ngược lại, một văn bản mang tên “Hợp đồng ủy quyền” cũng phải được xem xét nội dung cụ thể.

Khi xảy ra tranh chấp, Tòa án thường xem xét:

• Ý chí thực sự của các bên;
• Nội dung quyền và nghĩa vụ;
• Có sự chấp nhận của người được ủy quyền hay không;
• Công việc được giao là gì;
• Có thù lao hay không;
• Hình thức giao dịch có đáp ứng quy định pháp luật hay không.

Vì vậy, tên gọi không quyết định hoàn toàn bản chất pháp lý của giao dịch.

4. Hợp đồng ủy quyền có thời hạn bao lâu?

Theo Điều 563 Bộ luật Dân sự 2015, thời hạn ủy quyền:

• Do các bên thỏa thuận;
• Hoặc do pháp luật quy định;
• Nếu không có thỏa thuận và pháp luật không quy định thì hợp đồng ủy quyền có hiệu lực 01 năm kể từ ngày xác lập việc ủy quyền.

Ví dụ: Ông A ủy quyền cho ông B quản lý căn nhà nhưng hợp đồng không ghi thời hạn và pháp luật không có quy định riêng. Về nguyên tắc, thời hạn ủy quyền được xác định là 01 năm kể từ ngày xác lập. Do đó, khi lập văn bản ủy quyền nên ghi rõ: “Ủy quyền có hiệu lực từ ngày… đến ngày…” hoặc xác định một sự kiện cụ thể làm thời điểm kết thúc.

5. Đã ký hợp đồng ủy quyền thì có được đơn phương “hủy” không?

Câu trả lời là: Có thể đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền theo Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015.

Về thuật ngữ pháp lý, cần phân biệt “hủy bỏ hợp đồng” với “đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng”. Trong trường hợp một bên muốn dừng quan hệ ủy quyền theo cơ chế Điều 569, cách gọi chính xác hơn là đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền, chứ không phải lúc nào cũng là “hủy hợp đồng”.

Quyền và nghĩa vụ khi chấm dứt phụ thuộc vào việc ủy quyền có thù lao hay không có thù lao.

6. Bên ủy quyền muốn chấm dứt thì xử lý thế nào?

Trường hợp ủy quyền có thù lao. Bên ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt bất cứ lúc nào.

Tuy nhiên, phải:

• Thanh toán thù lao tương ứng với phần công việc bên được ủy quyền đã thực hiện;
• Bồi thường thiệt hại theo điều kiện luật định.

Trường hợp ủy quyền không có thù lao. Bên ủy quyền cũng có thể chấm dứt bất cứ lúc nào nhưng phải báo trước một thời gian hợp lý.

Như vậy, không thể hiểu rằng:

“Đã ký hợp đồng ủy quyền thì muốn chấm dứt bắt buộc phải được người được ủy quyền đồng ý.”

Pháp luật cho phép đơn phương chấm dứt, nhưng phải tuân thủ đúng điều kiện và hậu quả pháp lý tương ứng.

7. Người được ủy quyền có quyền tự chấm dứt không?

Có.

Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 cũng quy định quyền của bên được ủy quyền.

Nếu ủy quyền không có thù lao, bên được ủy quyền có thể đơn phương chấm dứt nhưng phải báo trước cho bên ủy quyền một thời gian hợp lý.

Nếu ủy quyền có thù lao, bên được ủy quyền có quyền đơn phương chấm dứt và phải chịu trách nhiệm bồi thường thiệt hại nếu có căn cứ phát sinh trách nhiệm.

8. Sai lầm nguy hiểm: Chấm dứt ủy quyền nhưng không thông báo cho người thứ ba

Đây là vấn đề có thể quyết định thắng – thua trong một vụ tranh chấp.

Ví dụ: Ông A ủy quyền cho ông B giao dịch với ông C. Sau đó ông A chấm dứt việc ủy quyền với ông B nhưng không thông báo cho ông C. Ông C vẫn tin rằng ông B còn quyền đại diện và tiếp tục giao dịch.

Điều 569 quy định bên ủy quyền phải thông báo bằng văn bản cho người thứ ba biết việc chấm dứt. Nếu không thông báo, giao dịch với người thứ ba vẫn có thể phát sinh hiệu lực, trừ trường hợp người thứ ba biết hoặc phải biết việc ủy quyền đã chấm dứt.

Đây chính là lý do việc chấm dứt ủy quyền không nên chỉ dừng ở câu:

“Tôi nói với anh ấy là tôi không ủy quyền nữa rồi!”

Nói miệng với người được ủy quyền chưa chắc đã đủ để bảo vệ quyền lợi trước người thứ ba.

9. Ví dụ: Ủy quyền bán đất rồi đổi ý

Ông A có thửa đất trị giá 10 tỷ đồng. Ông A lập hợp đồng ủy quyền cho ông B thay mặt mình thực hiện các thủ tục bán đất. Sau đó hai người mâu thuẫn. Ông A tuyên bố không cho ông B bán nữa nhưng không thực hiện đầy đủ thủ tục chấm dứt và không thông báo cho các bên liên quan. Ông B tiếp tục giao dịch với người mua. Lúc này tranh chấp có thể trở nên rất phức tạp.

Tòa án phải xem xét:

• Hợp đồng ủy quyền còn hiệu lực tại thời điểm giao dịch hay không?
• Việc chấm dứt đã được thực hiện hợp pháp chưa?
• Người mua có biết hoặc phải biết việc ủy quyền đã chấm dứt không?
• Bên được ủy quyền có vượt quá phạm vi đại diện không?
• Tài sản đã đăng ký sang tên hay chưa?

Chỉ một sai sót trong quá trình chấm dứt ủy quyền có thể dẫn đến một vụ kiện kéo dài nhiều năm.

10. Hợp đồng ủy quyền đã công chứng thì có đơn phương chấm dứt được không?

Việc hợp đồng đã được công chứng không có nghĩa là quyền đơn phương chấm dứt theo Điều 569 Bộ luật Dân sự tự động bị loại bỏ.

Tuy nhiên, cần phân biệt: Quyền đơn phương chấm dứt quan hệ ủy quyền là vấn đề của pháp luật dân sự. Còn thủ tục xử lý văn bản đã công chứng phải tuân thủ pháp luật về công chứng và tính chất cụ thể của hồ sơ.

Do đó, đặc biệt đối với hợp đồng ủy quyền liên quan đến nhà đất, ngân hàng hoặc tài sản có giá trị lớn, không nên chỉ viết một tờ “Thông báo hủy ủy quyền” rồi cho rằng mọi việc đã hoàn tất.

Cần đồng thời xử lý việc thông báo cho:

• Người được ủy quyền;
• Người thứ ba đang giao dịch;
• Cơ quan, tổ chức đang tiếp nhận hồ sơ;
• Tổ chức hành nghề công chứng hoặc cơ quan liên quan nếu cần thiết.

11. “Ủy quyền toàn quyền” có nghĩa là được làm bất cứ điều gì?

Không. Một cụm từ rất nguy hiểm thường xuất hiện trong hợp đồng là:

“Được toàn quyền quyết định.”

Nhiều người ký mà không đọc kỹ phạm vi phía sau. Một hợp đồng có thể cho người được ủy quyền quyền:

• Quản lý tài sản;
• Cho thuê;
• Ký hợp đồng;
• Chuyển nhượng;
• Nhận tiền;
• Giao giấy tờ;
• Làm thủ tục sang tên;
• Ủy quyền lại nếu đủ điều kiện.

Mỗi quyền có hậu quả pháp lý hoàn toàn khác nhau. Đặc biệt, Điều 564 Bộ luật Dân sự 2015 quy định việc ủy quyền lại chỉ được thực hiện trong những trường hợp luật định, như có sự đồng ý của bên ủy quyền hoặc trường hợp bất khả kháng đáp ứng điều kiện pháp luật.

Vì vậy, trước khi ký một hợp đồng có nội dung “toàn quyền”, cần đọc từng quyền cụ thể chứ không chỉ nhìn tên hợp đồng.

12. Làm thế nào để ủy quyền an toàn?

Đối với tài sản có giá trị lớn, đặc biệt là nhà đất, nên xác định thật cụ thể:

• Người được ủy quyền được làm việc gì;
• Có quyền bán hay chỉ quản lý;
• Có quyền nhận tiền hay không;
• Giá bán tối thiểu là bao nhiêu;
• Có được giao bản chính giấy tờ không;
• Có được ủy quyền lại không;
• Thời hạn bao lâu;
• Trường hợp nào chấm dứt;
• Nghĩa vụ hoàn trả hồ sơ, tiền và tài sản khi chấm dứt.

Nguyên tắc quan trọng là: Chỉ ủy quyền đúng những gì thực sự cần thiết.

Không nên vì tiện lợi mà trao “toàn quyền” đối với một tài sản trị giá hàng tỷ đồng nếu mục đích thực tế chỉ là nhờ người khác nộp vài bộ hồ sơ.

Kết luận

Giấy ủy quyền và hợp đồng ủy quyền không nên được hiểu là hoàn toàn giống nhau. Giấy ủy quyền thường được sử dụng cho những công việc mang tính đơn giản, có thể thể hiện ý chí ủy quyền từ một phía trong những trường hợp pháp luật cho phép; trong khi hợp đồng ủy quyền về bản chất là sự thỏa thuận giữa bên ủy quyền và bên được ủy quyền theo Điều 562 Bộ luật Dân sự 2015.

Đối với câu hỏi “Có được đơn phương hủy hợp đồng ủy quyền không?”, cần sử dụng thuật ngữ chính xác hơn là đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng ủy quyền. Điều 569 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép cả bên ủy quyền và bên được ủy quyền đơn phương chấm dứt trong những điều kiện nhất định.

Điểm đặc biệt cần lưu ý là: chấm dứt quan hệ giữa hai bên chưa chắc đã đủ. Nếu việc ủy quyền liên quan đến người thứ ba, cơ quan nhà nước hoặc giao dịch tài sản, việc thông báo và hoàn thiện thủ tục pháp lý là cực kỳ quan trọng.

Một chữ ký có thể trao cho người khác quyền định đoạt tài sản hàng tỷ đồng. Vì vậy, đừng ký ủy quyền theo mẫu có sẵn mà chưa hiểu chính xác mình đang trao quyền gì – và làm thế nào để lấy lại quyền đó khi cần thiết.

CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP – LUẬT SƯ NHA TRANG KHÁNH HÒA

📍 Trụ sở: 16 Mạc Đĩnh Chi, Nha Trang, Khánh Hòa
📞 Hotline/Zalo: 0914 086 292 – 039 336 8041
📧 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com
🌐 Website: Luật sư Khánh Hòa

VŨ & ĐỒNG NGHIỆP – Uy tín – Chuyên nghiệp – Hiệu quả

"Chỉ viết tay trên một tờ giấy A4, liệu có đòi lại được 500 triệu tiền cọc?"

Đây là câu hỏi mà các luật sư nhận được rất thường xuyên.

Trong thực tế, phần lớn các giao dịch đặt cọc mua bán đất, mua nhà hoặc chuyển nhượng tài sản ban đầu đều được lập rất đơn giản.

Có khi chỉ là: Một tờ giấy viết tay; Hai chữ ký; Không công chứng; Không người làm chứng.

Đến khi một bên đổi ý hoặc giá đất tăng mạnh, tranh chấp mới phát sinh.

Lúc này nhiều người mới lo lắng:

"Giấy viết tay như vậy có được Tòa án công nhận không?"

Tin vui là: Trong rất nhiều trường hợp, hợp đồng đặt cọc viết tay vẫn có giá trị pháp lý.

Tuy nhiên, không phải cứ viết tay là chắc chắn thắng kiện.

Đặt cọc là gì?

Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

"Đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền, kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."

Hiểu đơn giản: Đặt cọc là biện pháp bảo đảm. Mục đích của việc đặt cọc là để các bên thực hiện đúng cam kết sẽ ký kết hoặc thực hiện hợp đồng chính sau này.

Ví dụ: Ông A đặt cọc cho bà B 300 triệu đồng để mua một thửa đất. Hai bên thỏa thuận sau 30 ngày sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng tại Văn phòng công chứng. Khoản tiền 300 triệu đồng chính là tiền đặt cọc.

Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng không?

Câu trả lời là: Không.

Đây là điểm rất nhiều người hiểu sai. Bộ luật Dân sự năm 2015 không quy định hợp đồng đặt cọc bắt buộc phải công chứng hoặc chứng thực. Điều đó có nghĩa: Một hợp đồng đặt cọc được viết tay vẫn có thể có hiệu lực nếu đáp ứng đầy đủ các điều kiện của giao dịch dân sự.

Khi nào giấy đặt cọc viết tay có giá trị pháp lý?

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự năm 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng các điều kiện:

• Chủ thể có năng lực hành vi dân sự.
• Các bên hoàn toàn tự nguyện.
• Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
• Hình thức của giao dịch phù hợp với quy định của pháp luật.

Nếu đáp ứng các điều kiện trên thì việc hợp đồng được viết tay hay đánh máy không làm thay đổi giá trị pháp lý. Nói cách khác: Giá trị của hợp đồng không nằm ở việc viết tay hay đánh máy, mà nằm ở nội dung và tính hợp pháp của giao dịch.

Giấy đặt cọc viết tay có thể được Tòa án công nhận như thế nào?

Trong thực tiễn xét xử, Tòa án thường xem xét nhiều yếu tố, chẳng hạn:

• Có chữ ký của các bên hay không?
• Có ghi rõ số tiền đặt cọc không?
• Có xác định được tài sản giao dịch không?
• Có xác định được thời hạn ký hợp đồng chính không?
• Có chứng cứ chứng minh việc giao nhận tiền không?

Ví dụ: Ngày 01/8/2026, ông A và bà B lập giấy đặt cọc viết tay. Nội dung ghi rõ:

• Thửa đất số...
• Giá chuyển nhượng 5 tỷ đồng.
• Đặt cọc 500 triệu đồng.
• Thời hạn công chứng trong vòng 30 ngày.

Hai bên cùng ký tên.

Ông A chuyển khoản đúng 500 triệu đồng.

Nếu bà B sau đó từ chối bán đất thì giấy đặt cọc này hoàn toàn có thể là căn cứ để Tòa án giải quyết tranh chấp.

Có phải giấy viết tay luôn thắng kiện?

Không.

Có rất nhiều trường hợp giấy đặt cọc viết tay bị tuyên vô hiệu hoặc rất khó bảo vệ.

Ví dụ:

• Người ký không phải chủ đất.
• Người ký giả mạo chữ ký.
• Đất đang bị kê biên.
• Đất không đủ điều kiện chuyển nhượng.
• Người bán không có quyền định đoạt tài sản.
• Nội dung thỏa thuận vi phạm điều cấm của pháp luật.

Khi đó, dù giấy đặt cọc được viết rất đầy đủ thì vẫn có thể không được công nhận.

Mất tiền cọc hay được nhận gấp đôi?

Đây là nội dung được nhiều người quan tâm nhất.

Khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định:

• Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì tiền đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
• Nếu bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng thì phải trả lại tiền đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Đây chính là nguyên tắc mà nhiều người thường gọi là:

"Mất cọc" hoặc "phạt cọc gấp đôi".

Ví dụ: Ông A đặt cọc 500 triệu đồng mua đất. Sau đó bà B đổi ý vì có người trả giá cao hơn. Nếu không có thỏa thuận khác thì bà B phải trả:

• 500 triệu đồng tiền đặt cọc.
• 500 triệu đồng tiền phạt cọc.

Tổng cộng là 1 tỷ đồng.

Những sai lầm khiến nhiều người mất tiền cọc

Qua thực tiễn hành nghề, chúng tôi nhận thấy nhiều tranh chấp xuất phát từ những sai sót rất cơ bản.

Không xác minh chủ sở hữu

Có trường hợp đặt cọc với người chỉ là môi giới hoặc người thân của chủ đất.

Đến khi tranh chấp mới phát hiện người ký hoàn toàn không có quyền bán đất.

Không ghi rõ tài sản

Giấy đặt cọc chỉ ghi:

"Đặt cọc mua đất."

Không ghi:

• Số thửa.
• Tờ bản đồ.
• Diện tích.
• Địa chỉ.

Điều này gây rất nhiều khó khăn khi giải quyết tranh chấp.

Không quy định thời hạn

Nếu không ghi rõ thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng thì rất khó xác định bên nào vi phạm.

Không có chứng cứ giao tiền

Nhiều người giao tiền mặt nhưng:

• Không có biên nhận.
• Không quay video.
• Không chuyển khoản.
• Không có người làm chứng.

Đến khi tranh chấp rất khó chứng minh đã giao tiền.

Có nên công chứng hợp đồng đặt cọc?

Pháp luật không bắt buộc. Tuy nhiên, nếu khoản tiền đặt cọc lớn hoặc tài sản có giá trị cao thì việc công chứng hoặc ít nhất có luật sư tham gia soạn thảo sẽ giúp:

• Hạn chế tranh chấp.
• Xác định rõ quyền và nghĩa vụ.
• Giảm nguy cơ giả mạo chữ ký.
• Bảo vệ chứng cứ khi khởi kiện.

Đặc biệt đối với các giao dịch nhà đất có giá trị hàng tỷ đồng, chi phí công chứng là rất nhỏ so với rủi ro có thể xảy ra.

Kết luận

Hợp đồng đặt cọc viết tay không đương nhiên vô hiệu chỉ vì không được đánh máy, công chứng hoặc chứng thực.

Nếu đáp ứng các điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự theo Bộ luật Dân sự năm 2015, giấy đặt cọc viết tay vẫn có thể được Tòa án công nhận và là căn cứ để bảo vệ quyền lợi của các bên.

Tuy nhiên, giá trị pháp lý của hợp đồng không chỉ phụ thuộc vào hình thức mà còn phụ thuộc vào nội dung, chủ thể ký kết, chứng cứ giao nhận tiền và việc tài sản có đủ điều kiện để giao dịch hay không.

Vì vậy, trước khi đặt cọc mua bán nhà đất hoặc các tài sản có giá trị lớn, người dân nên kiểm tra kỹ tình trạng pháp lý của tài sản và tham khảo ý kiến luật sư để hạn chế tối đa rủi ro.

CÔNG TY LUẬT TNHH VŨ & ĐỒNG NGHIỆP – LUẬT SƯ NHA TRANG KHÁNH HÒA

📍 Địa chỉ: 16 Mạc Đĩnh Chi, Phường Tân Tiến, TP. Nha Trang, Khánh Hòa

📞 Hotline/Zalo: 0914 086 292 – 039 336 8041

📧 Email: LawyerVuNhuHao@gmail.com

🌐 Website: https://luatsukhanhhoa.com/

👥 Cộng đồng Zalo: https://zalo.me/g/lttnup938

VŨ & ĐỒNG NGHIỆP – Đồng hành cùng bạn bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp bằng kiến thức, kinh nghiệm và sự tận tâm.