1. Condotel là gì?

Condotel (viết tắt của “Condominium Hotel”) là loại hình bất động sản kết hợp giữa căn hộ để ở (condo) và khách sạn (hotel).

Chủ sở hữu condotel có thể sử dụng để ở, cho thuê như khách sạn hoặc ủy quyền cho đơn vị vận hành khai thác và nhận lợi nhuận định kỳ.

Condotel thường được xây dựng tại các thành phố du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc… và trở thành một kênh đầu tư hấp dẫn trong giai đoạn 2016–2020.

2. Condotel có phải căn hộ sở hữu lâu dài không?

Đây là câu hỏi mà hàng nghìn nhà đầu tư và người dân tìm kiếm:
“Condotel có phải căn hộ sở hữu lâu dài không?”

Câu trả lời ngắn gọn là: KHÔNG – nếu xét theo quy định pháp luật hiện hành.

Theo quy định tại Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 01/01/2025), phần lớn các dự án condotel được xây dựng trên đất thương mại – dịch vụ, với thời hạn sử dụng đất không quá 50 năm, trường hợp đặc biệt có thể được cấp tối đa 70 năm.

📌 Vì vậy:

• Chủ sở hữu condotel chỉ có quyền sở hữu có thời hạn, không phải sở hữu lâu dài như căn hộ chung cư trên đất ở

• Khi hết hạn, quyền sử dụng sẽ không tự động gia hạn, mà phải làm thủ tục theo luật định

3. Cơ sở pháp lý mới nhất về condotel

📖 Luật Đất đai 2024:

• Khoản 2 Điều 163: Không xếp condotel vào loại hình “nhà ở”

• Điều 127: Quy định rõ thời hạn sử dụng đất thương mại dịch vụ

• Bổ sung hướng dẫn về chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở

📘 Luật Kinh doanh Bất động sản 2023:

• Có hiệu lực từ 01/01/2025

• Chính thức ghi nhận khái niệm: công trình lưu trú ngắn hạn không phải nhà ở (trong đó có condotel)

• Yêu cầu: chủ đầu tư condotel phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hợp pháp, phê duyệt thiết kế dự án, kế hoạch vận hành minh bạch, và cung cấp thông tin rõ ràng cho khách hàng

4. Condotel có được cấp sổ hồng không?

Theo Nghị định 10/2023/NĐ-CP, hướng dẫn cấp Giấy chứng nhận (GCN – sổ hồng) cho công trình xây dựng không phải nhà ở:

📌 Điều kiện để condotel được cấp sổ hồng:

• Công trình đã hoàn thành, được nghiệm thu

• Có hồ sơ thiết kế, giấy phép xây dựng, bản vẽ hoàn công

• Có hợp đồng mua bán rõ ràng

• Phù hợp với quy hoạch và mục đích sử dụng đất

• Không vi phạm pháp luật về xây dựng, đất đai, đầu tư

🛑 Tuy nhiên, sổ hồng được cấp chỉ có thời hạn, và ghi rõ là công trình không phải nhà ở → KHÔNG CÓ giá trị đăng ký thường trú, không được sở hữu lâu dài như chung cư.

5. Vì sao condotel từng gây tranh cãi pháp lý?

Từ 2016–2019, hàng loạt dự án condotel được bán ra với lời quảng cáo hấp dẫn như:

• Cam kết lợi nhuận 8–12%/năm

• Cam kết được cấp sổ hồng

• Sở hữu như nhà ở thông thường

Tuy nhiên, thực tế nhiều dự án không thể cấp sổ, hoặc không thực hiện cam kết lợi nhuận, dẫn đến tranh chấp, khiếu nại kéo dài.

⚠️ Đến nay, khung pháp lý dần hoàn thiện, nhưng nhà đầu tư vẫn cần rất thận trọng khi mua condotel.

6. Có nên đầu tư condotel không? – Góc nhìn pháp lý

✅ Ưu điểm:

• Tận dụng được tiềm năng du lịch, cho thuê linh hoạt

• Một số dự án condotel cao cấp có đơn vị vận hành quốc tế uy tín

• Có thể được cấp sổ hồng có thời hạn nếu đủ điều kiện

❌ Rủi ro pháp lý:

• Không phải căn hộ sở hữu lâu dài

• Không có giá trị thường trú

• Phụ thuộc nhiều vào đơn vị vận hành

• Dễ bị mất trắng vốn nếu dự án không được cấp sổ hoặc ngừng khai thác

👉 Kết luận: Nếu bạn muốn ở lâu dài hoặc để lại tài sản cho thế hệ sau, thì không nên chọn condotel.
Nếu bạn là nhà đầu tư có kiến thức pháp lý và chấp nhận rủi ro, thì condotel vẫn có thể là kênh sinh lời ngắn hạn phù hợp.

7. Những lưu ý pháp lý khi mua condotel

1. Yêu cầu chủ đầu tư cung cấp đầy đủ hồ sơ pháp lý: sổ đất, giấy phép xây dựng, thiết kế bản vẽ

2. Xác minh rõ thời hạn sở hữu, ghi trong hợp đồng mua bán

3. Không tin vào cam kết miệng – phải có điều khoản bằng văn bản, ký tên đóng dấu

4. Xem xét kỹ các điều kiện vận hành, chia lợi nhuận nếu có tham gia cho thuê

5. Tìm hiểu uy tín của chủ đầu tư, đơn vị vận hành và lịch sử pháp lý dự án