CHỈ THANH TOÁN 95% TIỀN MUA NHÀ CHUNG CƯ THÌ CÓ QUYỀN SỞ HỮU KHÔNG

1. Quy định về thanh toán công trình đang xây dựng

Khoản 1 Điều 25 Luật kinh doanh bất động sản quy định như sau;

"Điều 25. Thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai

1. Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật này thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng."

Như vậy, việc thanh toán trong mua bán căn hộ chung cư đang xây dựng được thực hiền nhiều lần và thực hiện theo quy định trên.

2. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở 

 Khoản 4 Điều 12 Luật Nhà ở 2023 quy định như sau:

"4. Trường hợp mua bán, thuê mua nhà ở giữa chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở với người mua, người thuê mua thì thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở được thực hiện theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản."

Đồng thời tại khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định nguyên tắc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng có sẵn  như sau:

"5. Bên mua, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng được xác lập quyền sở hữu đối với nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đã mua, thuê mua. Thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng đối với bên mua, thuê mua là kể từ thời điểm bên mua, thuê mua đã thanh toán đủ tiền mua, tiền thuê mua và đã nhận bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. ..."

Theo quy định trên nếu người mua nhà và chủ đầu tư có thỏa thuận về điều kiện thanh toán 95% tiền mua nhà chung cư thì có thể xác lập quyền sở hữu nhà theo thỏa thuận các bên. Nếu không có thỏa thuận khác thì dù người mua thanh toán 95% tiền mua nhà thì vẫn chưa xác lập quyền sở hữu.

3. Có phải thanh 100 % tiền mua nhà chung cư nếu chưa được cấp giấy chứng nhận?

Khoản 3 Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai như sau:

"3. Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua."

Như vậy, người mua nhà chung cư chỉ cần thanh toán 95% tiền mua nhà nếu chưa được cấp giấy chứng nhận và khi đã được cấp giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật về đất đai thì thanh toán phần còn lại cho bên bán.