Hỏi: Tôi có nhu cầu mua nhà đất, bên bán có yêu cầu tôi đặt cọc một số tiền. Trường hợp nếu tôi đã đặt cọc nhưng không muốn tiếp tục thực hiện việc mua bán này thì có mất cọc hay không? Mong sớm nhận được phản hồi từ ban tư vấn.
Đáp: Công ty Luật TNHH Vũ và Đồng nghiệp xin giải đáp như sau:
1. Khái niệm đặt cọc
Theo quy định tại. khoản 1 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
"Điều 328. Đặt cọc
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc) giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc) trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng."
2. Giao dịch mua bán nhà đất có bắt buộc phải đặt cọc?
Đặt cọc là một biện pháp để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ nhưng theo quy định của Bộ luật Dân sự 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và hiện nay, không có một văn bản quy phạm pháp luật nào quy định về việc bắt buộc phải đặt cọc khi mua nhà đất. Trên thực tế, khi thực hiện mua bán nhà đất, các bên vẫn thường đặt cọc.
Thực tế, khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất hay quyền sở hữu nhà ở thì thực hiện các bước sau:
Bước 1: Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng, mua bán
Bước 2: Kê khai nghĩa vụ tài chính
Bước 3: Đăng ký biến động (đăng ký sang tên).
Dựa vào những bước được quy định như trên thì đặt cọc là bước đầu tiên (nếu có) trước khi ký hợp đồng chuyển nhượng, mua bán nhằm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng (trên thực tế quan niệm đặt cọc làm tin để không chuyển nhượng, bán cho người khác).
3. Hợp đồng đặt cọc có bắt buộc phải công chứng, chứng thực không?
Hợp đồng đặt cọc không có một văn bản nào quy định thế nên việc công chứng, chứng thực hợp đồng đặt cọc cũng không được quy định tại bất kì văn bản quy phạm pháp luật nào. Thế nhưng, để tránh tranh chấp về sau, khi thực hiện ký kết hợp đồng đặt cọc, các bên nên thực hiện thêm việc công chứng, chứng thực.
4. Đặt cọc nhưng không thực hiện việc mua bán nhà đất có mất cọc hay không?
Theo quy định tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015:
"Điều 328. Đặt cọc
…
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác."
Theo điều luật nêu trên quy định về trường hợp đã đặt cọc nhưng không thực hiện mua bán:
- Nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt cọc thuộc về bên nhận đặt cọc.
- Nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Lưu ý: Các bên có thỏa thuận khác với điều kiện nội dung thỏa thuận không trái luật, đạo đức xã hội.